【大纪元10月22日讯】大多数读者在生病时，尤其是马上需要动大手术时，都会毫不迟疑地寻找另一位大夫作一次检查，听取一下第二个意见。其实这种情形，也适用于寻找律师处理案件。只是有的客户在某一律师曾经替他解决某一难题后，就一直迷信该律师有解决万事的魔力。虽然不是货比三家不吃亏，但是很多时候花一点小咨询费，听取一下第二个意见，也有可能会达到意想不到的结果。毕竟每个律师的经验、阅历和处事方式是不同的；尤其是律师毕竟是人而不是“神仙”。今天要介绍的，是笔者曾经处理的一个案例，能够清楚地说明这第二个意见的重要性。
笔者的客户是建商。在当今火热朝天兴土动工的房地产市场中相中了一块土地，该土地原来是个加油站，该建商与加油站的业主签了一份土地购买合约，商定价格是110万，签约头款11万。在该土地购买合约中讲明，该土地是以“As Is”的情形出售，买方有权在30天内对土地进行环保测验和评估，如果发现有环保问题，即可解除合约。否则，就视为放弃对该土地环保评估的权力。所谓的“As Is”，是指土地和房屋出售的业主在出售时按现状出售，不做任何改进和修理。
不知什么原因，买方没有在合约规定的30天内对该土地做环保评估，而是在第50天左右才作出对土地的环保评估，其结果是该土地因为曾经是加油站，周围土壤都受到了严重污染，估计清洁该土地的环保污染费用要几十万美金。这一下子把该建商造屋的全部利润都吃掉了，该建商当然不想购买该土地，建商原来处理该交易的地产律师要求卖方退签约头款。卖方却说，土地是以“As Is”的条件出售，于是该律师两手一摊，无能为力为该建商去取回已经交给卖方律师的签约头款11万。该律师认为，买方已经违约，没有在签约30天内对该土地做环保评估，权力已经放弃，卖方无需退还签约头款。因此该建商抱着侥幸的心情，来听取一下笔者的第二个意见。万万没想到这一趟没白跑，笔者的第二个意见价值11万美金。
笔者研究一下合约中的字面文字，看来无计可施。于是去法律图书馆查一查有关土地环保漏油法律，顿时计上眉来。原来, 笔者发现纽约州的航海法中（Navigation Law）规定，土地拥有者有责任去清除漏油污染的土地，并且要承担相应的费用。而且，此种屋主清除污染是一种“严格的责任”（Strict Liability），这是指法律在特定场合或者在特定的活动中可以强加于某人身上的一种责任。这些特定场合，通常是指在那些有从事相当危险的活动场合，譬如维持核能反应炉或者使用爆炸物时，法律可以强加于操作者有这种“严格的责任”，以免他人受到伤害。法律上把这种“严格的责任”也加注在土地拥有者的身上，以确保政府可以收回清除土地污染的费用。同时，笔者又发现，法律还给个人有这种权力提出诉讼，通常环境污染是由政府提出公诉。
有了这点法律基础，笔者替客户向卖主提出诉讼，要求卖方付出清除漏油污染土地的费用。其法律根据就是土地拥有者有“严格的责任”去清除土地中的漏油污染。不管买方签的是以“As Is”的条件来购买土地。而且买方已经与卖方签约购买土地，但是在法律上说，是属于也有利益的拥有者（equitable owner），所以买方有权要求卖方去清除土地污染。卖方律师在收到状子后，不理解什么航海法与土地污染有关联，在答辨书中说该法不适用，等到最后去听了律师进修课后方知道问题严重，于是建议卖方退还签约的头款。
可见，有时在合约法上不能取胜，但是用民事侵权力法也能取回合约法上的头款。各领域内的法律是融会贯通的。只有大师级的律师才能灵活利用各种法律替客人争取最大的利益。
本案的故事并不是说笔者是万事通，只是想提醒读者：有问题时货比三家不吃亏，听取一下第二个意见是有益的。笔者自己也经常向客户推荐其他律师，因为在许多方面笔者的知识也有限度。虽然诉讼律师每天能碰上不同类型的案子，比单纯的地产律师多见识一些，但是我们毕竟是人而不是上帝，“Get A Second Opinion”应是对所有的客户都是有益处的忠告。
（修改于2005年8月，纽约） ◇
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