【大紀元10月22日訊】大多數讀者在生病時，尤其是馬上需要動大手術時，都會毫不遲疑地尋找另一位大夫作一次檢查，聽取一下第二個意見。其實這種情形，也適用於尋找律師處理案件。只是有的客戶在某一律師曾經替他解決某一難題後，就一直迷信該律師有解決萬事的魔力。雖然不是貨比三家不吃虧，但是很多時候花一點小諮詢費，聽取一下第二個意見，也有可能會達到意想不到的結果。畢竟每個律師的經驗、閱歷和處事方式是不同的；尤其是律師畢竟是人而不是「神仙」。今天要介紹的，是筆者曾經處理的一個案例，能夠清楚地說明這第二個意見的重要性。
筆者的客戶是建商。在當今火熱朝天興土動工的房地產市場中相中了一塊土地，該土地原來是個加油站，該建商與加油站的業主簽了一份土地購買合約，商定價格是110萬，簽約頭款11萬。在該土地購買合約中講明，該土地是以「As Is」的情形出售，買方有權在30天內對土地進行環保測驗和評估，如果發現有環保問題，即可解除合約。否則，就視為放棄對該土地環保評估的權力。所謂的「As Is」，是指土地和房屋出售的業主在出售時按現狀出售，不做任何改進和修理。
不知甚麼原因，買方沒有在合約規定的30天內對該土地做環保評估，而是在第50天左右才作出對土地的環保評估，其結果是該土地因為曾經是加油站，周圍土壤都受到了嚴重污染，估計清潔該土地的環保污染費用要幾十萬美金。這一下子把該建商造屋的全部利潤都吃掉了，該建商當然不想購買該土地，建商原來處理該交易的地產律師要求賣方退簽約頭款。賣方卻說，土地是以「As Is」的條件出售，於是該律師兩手一攤，無能為力為該建商去取回已經交給賣方律師的簽約頭款11萬。該律師認為，買方已經違約，沒有在簽約30天內對該土地做環保評估，權力已經放棄，賣方無需退還簽約頭款。因此該建商抱著僥倖的心情，來聽取一下筆者的第二個意見。萬萬沒想到這一趟沒白跑，筆者的第二個意見價值11萬美金。
筆者研究一下合約中的字面文字，看來無計可施。於是去法律圖書館查一查有關土地環保漏油法律，頓時計上眉來。原來, 筆者發現紐約州的航海法中（Navigation Law）規定，土地擁有者有責任去清除漏油污染的土地，並且要承擔相應的費用。而且，此種屋主清除污染是一種「嚴格的責任」（Strict Liability），這是指法律在特定場合或者在特定的活動中可以強加於某人身上的一種責任。這些特定場合，通常是指在那些有從事相當危險的活動場合，譬如維持核能反應爐或者使用爆炸物時，法律可以強加於操作者有這種「嚴格的責任」，以免他人受到傷害。法律上把這種「嚴格的責任」也加註在土地擁有者的身上，以確保政府可以收回清除土地污染的費用。同時，筆者又發現，法律還給個人有這種權力提出訴訟，通常環境污染是由政府提出公訴。
有了這點法律基礎，筆者替客戶向賣主提出訴訟，要求賣方付出清除漏油污染土地的費用。其法律根據就是土地擁有者有「嚴格的責任」去清除土地中的漏油污染。不管買方簽的是以「As Is」的條件來購買土地。而且買方已經與賣方簽約購買土地，但是在法律上說，是屬於也有利益的擁有者（equitable owner），所以買方有權要求賣方去清除土地污染。賣方律師在收到狀子後，不理解甚麼航海法與土地污染有關聯，在答辨書中說該法不適用，等到最後去聽了律師進修課後方知道問題嚴重，於是建議賣方退還簽約的頭款。
可見，有時在合約法上不能取勝，但是用民事侵權力法也能取回合約法上的頭款。各領域內的法律是融會貫通的。只有大師級的律師才能靈活利用各種法律替客人爭取最大的利益。
本案的故事並不是說筆者是萬事通，只是想提醒讀者：有問題時貨比三家不吃虧，聽取一下第二個意見是有益的。筆者自己也經常向客戶推薦其他律師，因為在許多方面筆者的知識也有限度。雖然訴訟律師每天能碰上不同類型的案子，比單純的地產律師多見識一些，但是我們畢竟是人而不是上帝，「Get A Second Opinion」應是對所有的客戶都是有益處的忠告。
（修改於2005年8月，紐約） ◇
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