【大纪元10月7日讯】(本报按)花旗集团（Citigroup）旗下的史密斯巴尼（Smith Barney）财务证券公司投资副总裁黄杰源提供的<投资专栏>是帮助读者了解美国投资的环境和途径之一，应读者之需每月推出两次，若有疑问，欢迎来函报社或者直接联系作者。电话﹕800-526-0829,ext.6282。或者网站：www.ssbfcs.com/eddie_hui。
做为屋主或者地产投资者，你可能有很高百分率的总值是投资在自己的住屋或者其它的房产上。无疑地，你已经跟从媒体得到房价持续上涨的报告。你是否应该忧虑这会产生泡沫（bubble）?
现今房地产市场表现特有的情况﹕根据联邦房屋企业视察机构（Office of Federal Housing Enterprise Oversight）的报告，在2004和2005年度第二季之内，美国房价平均上涨 13.4 %。但是这不代表一切事实， 在内华达州，房屋升值 28.1 %. 加州上涨大约 25 %。
什么是泡沫﹕当房价继续上升，有些经济学者及其他观察家开始关注价格泡沫（price bubbles），这是指在某些市埸上，价格有大量下降的风险。如果下跌普遍，并且意味重大，它的影响超越了房价，潜伏了美国经济缓慢的危机。房屋市场泡沫的定义很多，但是联邦储户保险公司（FDIC）的观点比较常用。若房价在先前三年中，上涨至少30 %，当地的房地产市场被认为是一繁荣（boom）市场。依据FDIC，在2004 年362 个美国大城市的市场中的统计，有55个符合它的泡沫定义。这些繁荣市场包含40%美国住宅房地产的总值。
房地产价格很少会突然下跌。除非结合有关供应以及需求这两者因素，才能反转房价向上的趋势。 如果你担心房屋市场销售超热，可以注意以下的一些要素﹕
低落衰退必有催化理由﹕过去几十年来显示，重要的经济事件能反转房屋销售的强势。举例而言，在九十年代初期，南加州房价低落恶化的原因是国防工业工作的损失和全国性的经济衰退。不过，那些地区高科技工业最近出现的缓慢，并没阻止房价持续的上涨， 主要是购屋者和投资者的需求量不断。
房价可以缓和（soften）而不直线下落﹕2000年初期，投资房地产盛行，澳洲的房地产经历了一连串双位数字 （double-digit）的价格增长。为了防止地产投机，其国家的中央银行，（如同美国联邦储备董事会的作法）以提高利率作出反应。同时，其中一州，新南威尔斯，也对房地产投资的销售征收了转移税。这些努力，虽然刺破泡沫，但是没造成毁坏。澳洲的房价在过去一年里，虽然一些大城市显示轻微的下降，但是大多维持不变。屋主因得不到所要的卖价，便会从市场退出不卖。这就导至供应量减低，即使得需求量下跌。
选择房贷（mortgage）﹕若地产价值下跌，你的房屋抵押贷款就会显露损失。每种借贷有其好处和风险。哪一种对你最有利，要看你的特别情况和需要而定。如果在繁荣市场拥有地产而担忧房价可能缓和，最好考虑固定本金付款。只付利息或者负缓冲的借贷 (negative amortization loan），在房地产市场衰退而急于求售时，可能会面临损失并且需要大笔现款。如果固定地支付本金贷款，可以减少所剩的贷款，也会缓和损失造成的影响。
在市场旺盛时投资地产的屋主，若计划在五年内求售，应该注意价格缓和的迹象。如果准备长期持有地产，不需担心泡沬化。房价通常在长期的循环纪里变动。屋主若有适合其财务情况的贷款，就可以在这时期坐阵以安。
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Smith Barney 是Citigroup Global Markets Inc.的一个分支和服务商标，是 SIPC 的
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