先租后买房的利与弊

【大纪元9月8日讯】(大纪元记者谢明明编译综合报导)买房的人贷款难，卖房的人卖房难。 由租房到买房的选择能让双方都满意吗？在买家稀少，贷款困难的情况下，房主改变战略，提供潜在买主从租到买的购买方式。

以上提到的这钟买卖方式也被称为从租到买或是先租后买。 它常常要求租房方每月多付一些租金，加上少量的首付，月租给房主相当于按揭的月付费。多出的部分就相当于在买房了。

洛杉矶房地产律师杰克伯森（Lawrence Jacobson）对CNN谈到，租赁购买优先合同相对于贷款困难且拿不出买房头款（即首付）的买家是很有用的。

先租后买的合约常常是在十二到三十六个月有效，这就给买家提供足够的机会了解房子和邻里的情况，又没有其他的承诺。

先租后买的优点：买家选择从租到买的方式是因为无法筹到首付，或没有良好的信誉可从银行贷到款。

比如说，要买一桩20万的房子，低额首付5000美元，1000美元房租加上400美元额外的的购房月付费，一年以后，就等于积累了9800美元的首付款，而三年以后就等于积累了19,400美元的首付款。

在纽约，随着空出公寓空出的越来越多，选择先租后买的也随之增多。华尔街上的一家房主甚至将100%的租金算为买房时的首付，而且没有租房前的预首付。

在纽约一家豪华公寓楼，拥有从63万美元的单居室到840万美元的四卧室的顶楼套房， 据销售主管克鲁斯曼（Larry Kruysman）讲，因买主贷款困难，销售极其缓慢。

银行让买主首付30%而不是平常的20%房价，这样使买房者贷款更加困难。 一般采用先租后买的卖房人都是私人房东，他们常常是因为买了新房后，要处理卖不出去的旧房所做的选择。

先租后买的缺点

好的合同还要找到好的买主，而且，在经济萧条时期，处处也都存在着风险。

投资受损：无法付款的买方。如果不能按期付款，就可能损失首付和购房月付。

无法贷款：如果租期到了，租房者又无法拿到贷款，他就可能损失掉首付和投资的现金。 这种情况就得在合同中写明：买方在任何无法贷到款的情况下，首付和购房付款都得全数退还。

房价下跌： 买方无法在签约时决定房价的走势。如果在未来决定买不买时，还可以再讨价还价，行不行就得看卖主了。 如果不能降价，你就得决定取舍了。

法拍房骗局： 有的买房人同正陷入法拍房的房主有从租到买的合约，付了几个月的房租，最后银行没收了房子，自己被赶出来，所有的投资也都损失掉了。还有的诈骗犯，用假房契同不明真相租赁者签约，把所有的首付和租金揣了腰包，逃之夭夭后，买房方什么也没得到。投资也化成了泡影。

一走了之：对于卖方也会有陷阱。 如果房价下跌，租赁者不再继续合约，与如果开始就能卖掉房屋比，卖方也得承受损失。 他们不得不继续负担房屋直到找到新的房客和买方为止。

购买能力： 最为重要的是，买方要当心是不是真的买得起。 不能只看“月付费”就来决定。其它的花费可比这多。如果20万美元的房子在付掉2万的首付后，如果信誉好的买家在最好的利息贷款下，每月只付1000元。 几星期后，利率可能会猛增。信誉不太好的买房者就得多付一至两个百分点。每个月就得多付250元左右。 再加上保险，财产税，水电费，维修护理费，可能每个月就得超过2000元了。

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