【大紀元5月14日訊】(大紀元記者李天宇編譯)由於政府壓低存款利率，銀行獲得創記錄的盈利。一些消費者開始質疑：為什麼獲得房貸那麼難？無論對於購房者還是對於投資買房者，都是一個關鍵問題。除了自身的信用條件外，政府的控管與金融業的變革等客觀環境也佔很大因素。
雖然房貸利率維持低點，而且聯邦政府給予購房者8000美元或6500美元的抵稅優惠，但是抵押貸款銀行家協會（MBA）估計，今年獲得房貸者數量將下降 4.6%。最主要的原因是銀行仍處於嚴重抵押貸款危機之中，不僅要清理以前房貸業務產生的巨額損失，而且還得試圖提高利潤，而政府旨在抑制法拍增長的干預更讓問題變得錯綜複雜。
政府加強控管銀行
跟蹤房貸數據的成行協會（HSH）副總裁顧賓格(Keith Gumbinger)介紹說，一般說來，銀行淨收入和收益越健康，放貸規模就越大。消費者之所以看不到抵押貸款的增長，主要因為美國政府接收的房利美、房地美和聯邦住房管理局（FHA）有關的承保標準的大幅提高。他認為，這是政府設計的結果，因為銀行對於住宅按揭貸款的承保標準沒有直接控制。
位於佛州迪爾菲爾德海灘的麥凱布研究和諮詢公司總裁和獨立住房分析師麥凱布(Jack McCabe)則認為，現在到位的貸款標準與金融危機之前並沒有兩樣。換言之，你如果在2000年不能獲得房貸，那麼現在也不會獲得。
根據晨星(Morningstar)的數據，在這波金融危機中，各種規模的銀行損失了數十億美元。去年倒閉銀行高達 140個，遠高於2008年的25個，而且預計明年倒閉銀行數量還將上升。
房貸仍將是銀行重要業務
當然，對於五個最大的抵押貸款銀行富國銀行、美國銀行、JP摩根大通、花旗集團和GMAC來說，發放新貸款仍是其業務的大部分，雖然它們還在試圖減少現有次級貸款業務的持續虧損。目前，房貸業務損失仍是銀行損失的最大部分。
一些專家指出，要使得房貸增加，政府必須讓房地美和房利美降低首付至少20% 的承保標準。顧賓格認為，這就是為什麼FHA調降了首付，但是它將承保首付從2006年的2.0%升至3.5%。
顧賓格指出, 巨額抵押貸款（jumbo-mortgage）市場環境相對寬鬆，銀行既可以規定貸款標準，也能將這些貸款直接置入財務帳本。他認為，健康銀行將可能增加這類貸款金額。
展望未來，抵押貸款仍將是大型銀行業務的一個重要部分。房貸銀行協會MBA估計，明年新的抵押貸款金額將上升14%。以下是5大銀行的情況。
◆ JP摩根大通 (JP Morgan Chase)
JP摩根上月公布的季度業績好過預期，但是獲得按揭貸款的消費則人數則很少。今年首季，該銀行發放317億美元按揭貸款，比去年同期下降16%，比去年第四季度下降9%。
JP摩根在解釋按揭萎縮的原因時，發言人稱，原因之一是銀行在2009年1月停止了與獨立經紀人和第三方的合作，從而降低了貸款數量。現在大通正試圖通過自己的分行發放抵押貸款。
原因之二是發佈的業績數據中包括了重貸款數據，而後者在去年廣受歡迎，但今年由於利率穩定，重新貸款人數驟減。
第三個原因是供需的問題。JP摩根發言人表示，申請新貸款的人數比兩年前有所下降。他指出，其銀行的按揭標準與一年前沒有改變，要求貸款人有足夠長期收入支撐償還貸款的能力。該行大約有90%的按揭貸款都被出售給兩房或FHA，因此它們遵守那些機構的嚴格標準。
◆ 富國銀行Wells Fargo
富國銀行也減少了住房抵押貸款。根據這個總部位於舊金山銀行的最新數據，2009年第四季度富國發放的按揭貸款額從三季度的960億美元或去年一季度的 1,010億減少到940億美元。
富國銀行的盈利報告顯示，去年四季度按揭申請數量比同年一季度下跌了24％，雖然該行將幫助房主修改按揭貸款的員工人數增加了17%。去年該行為52,600戶房主修改了貸款，同時減免了總額高達26億美元的本金。
◆ 花旗集團Citigroup
花旗集團的按揭貸款出現了最具戲劇性的下降，房屋貸款從去年二季度的313億美元下降至三季度的142億美元，進而跌至四季度的112億美元。但是去年該行完成了對12萬戶房主的按揭修改，並在聯邦重新貸款的漢普計畫（Home Affordable Modification Program，HAMP）和自己的重貸款計劃下下完成了11.9萬個貸款試修改。
◆ 美國銀行Bank of America
美國銀行大幅削減了抵押貸款。該行今年首季按揭貸款收入同比下降了54%，為15億美元。根據上月發佈的最新報表，美銀第一按揭金額下降了18.4%，為695億美元。該行按揭業務的主要部門Countrywide金融正在重整。
◆ GMAC
GMAC 曾是通用汽車公司的金融部門，在2008年為了獲得政府救援金的資格獨立成為銀行控股公司，是2009年第五大抵押貸款銀行。去年該行損失了103億美元，其中79億美元損失來自按揭貸款業務，僅四季度就損失了40億。但是2009年，該行的按揭業務同比上漲了17%，從2008年的594億美元上升至 662億美元。
GMAC已經終止了通過經紀人或傳統辦公室放貸業務，但是上個月計劃推出一個虛擬的銷售網絡，直接向消費者放貸，希望擴大房貸業務量。 (http://www.dajiyuan.com)
