【大紀元6月3日訊】數日前筆者曾撰文表達一個觀點，就是大陸的房地產價格是由資金供應狀況決定的。大陸社會經濟的「二板塊」結構，決定了房產的居住需求處於一個沒有供應的、處於需求飢渴狀態的板塊，而房產的供應處於一個幾乎只有投資需求的板塊。一堵看不見的玻璃牆把兩個板塊隔開來，人們儘管在同一個社會，卻在實際上處於兩個不相干的市場。儘管房產的供應，只對應著投資的需求，但是這個需求卻是真實存在的。而且對於投資的資金供應，決定著房價的走勢，而不是當局的表面態度決定這個走勢。
到目前為止，房價可以說降了，但又令那些處於另一板塊的隔窗觀望的居住需求者失望。有些新的樓盤出現折扣優惠，少數樓盤降價銷售。更多的房地產開發商在價格上面處於觀望狀態，二逆勢漲價的也不少見。
那麼看看市場中的資金供應。
首先是投資者的資金。由於限制購買第二套房，投資者用抵押貸款（按揭貸款）方式融資的可能性受到限制。但是這個限制並不是完全起作用。當年買原始股票抽籤的時候，每個深圳的股民都從老家買到數百個身份證，每個十元，不用再還給主人了。這對於對於不瞭解大陸底層人民生活的海外讀者來說，是不可思議的。一點不錯，對於大量處於衰退板塊的人，尤其是農村人來講，身份證在那個時候沒有甚麼用處，換十塊錢也不錯。掛失再領一個就可以了。現在據說這一招還是靈的。房產投資要用的身份證大大少於買股票的需要。用一個沒有買過房的人的身份證買房，就可以獲得第一套房子的抵押貸款了。目前溫州炒房客都是用這個辦法。一旦投資者確定要大發利市的時候到了，這一招就大起作用了。
用貸款大量買房的企業，是否有必要擔心房價最終下跌，以至於留下不能清償的銀行債務呢？不用擔心。一來他們對於市場的估計，是比較樂觀的，後面有房價趨勢的分析。二來他們就是留下了不能清償的債務，也沒甚麼大不了的。最多以後不要再貸款。筆者瞭解的最新的實例說明，在大陸欠銀行的錢，還是很划算的。一個朋友的公司在其數億元的銀行貸款中有一筆是1998年貸了建行的2千萬元，從沒支付過本息。由於朋友背景深厚，直至去年底才被處理建行不良資產的公司凍結了一小塊地。這塊地市值3千萬，但是最後這家公司打折支付1千3百萬結賬了事。一般說來銀行不會沒收抵押物，除非債務人已經消失，不再處理這筆債務。否則銀行一般是把債務打很低的折扣，讓債務人清償了事。除了清欠比以前認真一些，一定要債務人拿出個說法，在清償率上面，沒有太大的進步。
房地產商的資金供應情況也很重要。如果資金緊張，撐不過這銷售淡靜的時期，免不了大幅削價出售。現在從信貸政策上來看，應該是沒有多大的空間來增加貸款支持開發商。但是對房價來說，積極的因素是開發商目前多數資金比較充裕。長期的房價上漲，帶來了開發商的黃金時期，積累下豐厚的自有資金。這是開發商資金情況的第一個方面。
開發商現在已經不單純依靠銀行貸款解決融資問題，許多大地產商已經上市，能夠通過股票市場募集資金，而同時房地產基金已經迅速發展起來。這裡面既有開發商自行發起的基金，也有金融業人士發起的可能投到不同的開發商的基金。房地產基金的來源，在大陸流動性繼續過剩的情況下，自是沒有問題。
國內有的網友說，9月份很多一年期貸款到期了，那時開發商就臨大限了。其實國內銀行借新貸還舊貸不難。只要開發商減少一點貸款淨餘額，就可以操作了。例如，一個開發商貸款5億，只需要還掉5千萬，就可以再貸5千萬，於是再還5千萬，這樣循環直至把5億貸款全部換新。只要不新增貸款，就符合現行政策。
在這樣的資金背景下，到5月，房地產價格表現令人印象深刻：據21世紀經濟報導，上海超過三成的樓盤銷售價格逆勢上漲！這充分說明了開發商感受到的市場氣息輿許多人所期盼的完全不同。
所以，目前房地產的價格仍在僵持之中。業內的預期，是在僵持一段時間之後，當局會收手，然後再來一次房地產的高熱時期。
那麼在甚麼情況下，房價會出現實質性的跳水呢？「二板塊」結構在這裡起到作用。簡言之，一定是增長板塊的貨幣供應量出現緊縮。有幾個原因可能導致這個緊縮：
一，宏觀政策下決心緊縮。在兩個條件下宏觀經濟政策會緊縮起來：一是大陸當局認識到「二板塊」的存在，也就是認識到緊縮政策能夠有效的遏制增長板塊的通貨膨脹，而又不會對衰退板塊的人群產生很大的影響；因為兩個板塊之間無形卻真實存在的玻璃牆──一個社會分裂的鴻溝，已經截斷了商品輿貨幣在這兩個板塊之間流動的渠道；增長板塊的膨脹，不會膨脹多少到衰退板塊來，而衰退板塊的萎縮也不會拉低增長板塊的增長。同理，宏觀緊縮只是減少了增長板塊的貨幣供應量；二是大陸當局真正願意為底層人群謀福利。這兩個可能性都不大。
二，世界經濟出現樂觀的逆轉，將流入大陸的熱錢倒流，減少大陸的流動性。這個可能也很小。
三、中國社會出現大的變化，使之投資環境惡化，內外資出現外逃。這個可能性是存在的。
似乎經濟因素導致大陸房價下跌的可能很小。這個市場為甚麼這麼經久不衰呢？打個比方。武俠小說中，幾個大宗師可以把功力輸給一個後生小輩，令其功力大張，武功蓋世。「二板塊」的結構，就是在板塊結構的鴻溝形成之前，令衰退板塊中的數量龐大的人群，把他們的生命血液都輸給了增長板塊，令其血脈旺盛、不可一世之後，又砍斷了血液回流的通道。於是，一邊失血以至於暈厥，另一邊則血旺以至於高熱。@ (http://www.dajiyuan.com)
