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多倫多房價會飆漲嗎?

龍毅

根據多倫多地產局公布的資料顯示,2011年3月商業地產售出的尺均價比去年同期高出了93%。此說明了一個問題,無論是商業投資者還是普通住房購買者,均看好後市。(攝影:田善妃/大紀元)

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多倫多房價己從1971年的平均價3萬元上升到2010年的44萬多。今年第一季度多倫多房價依然居高不下,搶”offer”成風,許多房子的成交價均比叫價高十多萬,顯然是典型的賣方市場,商業地產更是如此。

根據多倫多地產局公布的資料顯示,2011年3月商業地產售出的尺均價比去年同期高出了93%。此說明了一個問題,無論是商業投資者還是普通住房購買者,均看好後市。

讀者也許會問,房價難道不會下跌嗎?房市也是市場,既然是市場就有升有跌。作者認為跌的可能性當然會有,只是這種可能性暫時不大。去年冬天,本人參加了多倫多地產局的一個培訓,培訓主講人是一位商業和住房地產中有30多年經驗的前輩。在講課過程中他當場做了一個調查,參加培訓的總人數是31人,老師想知道有多少人會認為多倫多房價會上漲,多少人認為房價會下跌?

調查結果顯示,有28人認為房價會上漲,占總人數的90%以上,這其中有包括有30多年住宅和商業地產經驗的主講人。只有3人認為房價會下跌,不到調查總人數的10%。

難道房價真的是只漲不跌嗎?事實上,多倫多房價曾經有過一次比較大的調整。從1989到1996房價曾經下跌過20%多,從1989年的均價27萬餘下降到1996年的20萬左右。

說到這裡,我有必要介紹一下這次下跌的主要原因。上世紀90年代,由於中國政府要收回香港,香港的很多中產階級及有錢人由於歷史原因很怕共產黨會治理香港,因此大量移居加拿大,加上當時香港房價比多倫多房價高很多,導致香港移民到多倫多後,可以輕鬆購房。使得多倫多房價大升,均價從1985年的10萬元上升到1989年的27萬多,每年升幅均超過25%。短短4年的時間裡上升幅達170%。大漲必有大的調整,再加上許多新移民不適應加拿大的嚴冬天氣、生活及工作環境而轉戰他鄉及回流。

另外1991年, 加拿大開始徵收GST, 打擊了人們的消費信心, 房市雪上加霜, 價格進一步下滑,從而導致多倫多房市的時間最長、跌幅最大的深度調整。儘管如此, 1996年的均價仍然比1985年大漲前均價高出了100%。

歷史分析

從房價的歷史曲線分析我們可以知道,上次之所以有長達6年的房價下調是由於之前每年大於25%的連續4年大漲。現在雖然巳連續多年上漲,但每年上升的幅度均不大,每年漲幅從2%、3%到7%、8%,沒有超過10%的。也就是說,除去通貨膨漲,貨幣貶值等因素,基本上沒有上漲或漲幅很小,所以房價下調的可能性不大。

移民因素

眾所周知,由於加拿大特殊的移民政策,每年都有20多萬新移民,由於政冶和經濟因素,千里迢迢來到加拿大安居樂業。其中每年大約有10萬人左右會選擇定居大多倫多地區。這些人大多數遲早都會購買自已的住房,是住房的剛性需求者。

有人預測,在未來的26年裡,大多倫多地區的人口將增加500萬人。而現在大多地區可開發的住宅用地卻相當有限,這必然會導致士地價格大幅上揚。另外,政府從2010年7月1日開始實施兩稅合一,也大大增加了開發商成本,使得新房價格上漲。新屋價格的大幅上揚,必然導致更多人選擇二手房市場,二手房價格必然上升。

再者,移民構結的變化,也會導致經濟向好,房價上揚。我們知道,由於移民政策的調整,大陸移民的主體由原來的技術移民為主變成為投資移民為主。這一變化大大有利於加拿大的經濟及住房市場,再加上目前多倫多的房價與中國一線城市北京、上海等的房價比較起來還算相對便宜。因此,許多新移民一來就開始買房,這也是這兩年房地產市場相對火爆的原因。筆者認為,由於投資移民時代的到來,多倫多的房價會有一個比較大的變化。這一點,我們從溫哥華最近房價的變化可略知一二。

經濟因素

由於加拿大謹慎的貸款政策和健全的金融體系,使得加拿大經濟並未像美國經濟受到次貸危機那樣大的影響,並且成為經濟復甦最快的國家。 加拿大統計局公佈資料顯示:截止到2011年1月,2008年金融危機引發加拿大經濟衰退流失的40萬個工作崗位已經全部恢復。這標誌著加拿大已逐步走出金融危機的陰影,經濟復甦的步伐開始加快。

強勁的復甦態勢,2011年第一季的經濟情況更加理想,增長幅度將達到3.5%。歐洲方面,德國、法國、歐盟,4月12日分別公佈了今年第一季度經濟運行資料,並對今年全年經濟作出預測。資料顯示,債務危機籠罩下的歐洲經濟總體上在第一季度取得了好於預期的結果 ,經濟也在逐步恢復之中。 美國商務部4月28日公佈的資料顯示,今年第一季度美國國內生產總值首次預估值按年率計算實際增長1.8%。雖然美國經濟今年一季度的增速明顯慢於去年第四季度3.1%的增速。但已有連續數季度增長的好成績,說明美國經濟正在上升的通道上。綜上所述,我們可知,全球經濟正向好的方問發展,這無疑是加拿大經濟與房產上行的基石。

利率因素

得益於半個世紀以來最低的借貸成本和政府對初次購房者的一些特殊政策,同樣的收入水準可以使你借更多的錢,也使得更多的人進入房產市場,買房者大大增加,從而抬高了房價。

有讀者可能會擔心,利率會不會在近期大幅上升而導致房價下降呢?眾所周知,加不加利率並不是由房價決定的,而是由國家與世界經濟決定的。現在,加拿大和世界經濟雖然正在從上次的經濟危機中恢復,但卻依然很脆弱,仍然有許多不確定因素對經濟復甦產生不利影響,特別是近期中東戰亂導到油價飛漲,油價飛漲使得運輸成本大大增加,從而使基本生活物品價格上漲,人們在生活必須品上的開支增加,其它方面的支出必然減少,從而制約經濟發展。

另外,加拿大通貨膨漲指數依然在一個合理的範圍裡。加上日本地震、美元疲軟和加元升值等這些因素都是央行在加利率前必須考慮清楚的。其實,幾乎所有人都不希望看到經濟停止增長,房價下跌,只是希望房價增長在一個比較合理的水準上。

推薦看好社區

上面簡單的介紹了多倫多房地產市場的簡單看法,下面作者根據自己的看房經驗及對地產市場的瞭解,推薦幾個看好的社區。

1、名校毫宅的York Mills

York Mills約克坊以優越的地理位置、極其便利的交通、無以倫比的自然環境、以及區內林立的著名的公立、私立名校而聞名,居住在此地的居民中不泛大富大貴之人,此區內的毫宅以Lot大,很多地頭寬幅超過80尺,設計風格獨特,很難在區內找到兩個非常相似的建築物,大樹環繞、綠草如茵而不同於其它地區,目前區內房屋叫價從100萬到1,000萬不等,可滿足不同層次人的需求。

2、交通樞紐的Yonge/Sheppard

我們知道,Yonge街是多倫多的中軸線,許多大街的排號均從央街開始,它把多倫多分為東西兩半。所以上百年來央街一直是多倫多最繁華的街道.也是世界上最長的街道.Yonge和Sheppard由於是兩條地鐵的交匯處而成為地產商一直看好的地方。附近Codo一直是市中心上班族和青年白領的選擇,而附近獨立屋業也成為普通居民和小開發商翻建毫宅的首選。由於附近赫赫有名的Earl Haig 高中以及Mckee 小學,使得此地更受華人買家的看好。

3、Bayview Secondary School 學區

該校由於在菲莎研究所報告中數年來一直受到好評,排名全省第一,設有國際學士學位(I.B.課程),並受到國際著名大學如哈佛、賓大、劍橋等學校的認可。該學區許多住房均為10年左右的新房,這幾年已有較大升值,學區內各種房型應有盡用,從四十萬的普通鎮屋到Bayview Hill富豪山莊中300萬的豪宅。此區內中國人比較多,居民收入和受教育程度比較高,中國人所需生活設施也比較多,大小商場林立。

4、Richmond Hill High School 學區

Richmond Hill High School也是省排名第一的中學, 學區的範圍,北至 Jefferson, 南到 Elgin Mills, 西邊以Dufferin 為界,東至Bayview和19街以南的鐵路線。此學區地理環境優越,又在央街兩邊,不少房齡均少於十年,新開發的地區也不少,有不少0-5年的新房.可以預測,此區內房價將進入快速上升通道.目前此區中房價在45-100萬之間,其中60-70萬居多。

5、Richmond Green SS 學區

Richmond Green SS中學的排名上升很快,己升至全省第10名。位於Leslie/ Elgin Mills 的西北角,學區覆蓋範圍很大:上北至Bloomington, 下南到Major Mackenzie,西至Bayview ,東至Woodbine.該地區地質變化較大,有山有水,有高爾丈夫球場,由於地形的原因,此地有許多房子都是背對樹林、河谷,曠野,視野極佳,是熱愛自然、崇尚自然的理想居所.另一值得一提的是,此學區內有一Wilcox 湖。Wilcox Lake湖景極其優美,湖邊有許多較新房子,是夏天區是划船、垂釣、游泳,冬天冰釣和從事冰上運動的好去處.當然,這裡也有不少大lot的舊屋,因此也是不少投資、翻建愛好者的首選,筆者認為此地及其附近地區將是下一個房產投資的熱點。@

(本文作者為大鵬地產經紀,有多年地產與裝修經驗,電話: 416-835-1268 Email: longyi@yahoo.com)

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2011-05-28 10:37 AM
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