【大紀元2012年02月25日訊】（大紀元記者葉淑貞編譯報導）儘管美國房市近期出現多道曙光，包括法拍屋比率下降、開工率上升、房價2006年來首度上揚等。但專家仍舊擔心，「心痛屋庫存」及「影子庫存」的潛在賣壓相當巨大、威力不可輕忽，房市未來的行情不宜太過樂觀。
據《時代雜誌》報導，凱斯-席勒(Case-Shiller)房屋指數近期公佈顯示，2011年美國房價較前一年下跌了3.7%。加州不動產分析機構CoreLogic最近的一份報告也估計，2011年房價下降了大約5%。
CoreLogic的首席經濟學家弗萊明（Mark Fleming）說：「當2011年整體價格下降大約5%之際，但非心痛拋售的價格只顯示了很小幅度的下滑。在市場上的心痛拋售(Distressed sales)案件回落之前，我們將會持續看到價格下跌的壓力。」
大多數房市專家同意，在所有廉價的存貨（又名法拍和賣空）完全去化之前，房價將不會上漲。心痛拋售將價格壓低，因為銀行想要盡快地脫售這些財產，他們寧願賠售，也要出脫這些房屋。
然而，究竟有多少法拍屋需要在房市中被清理，目前還不清楚。在任何時候，大約有350萬戶房屋正式在市場掛牌賣出，但仍有額外的數百萬戶房屋可能也會被拋售，但目前還未掛牌賣出，這些房產就是所謂的「影子庫存」。
為何這些「影子庫存」可以出售卻不出售呢？這有許多理由。有些是在法拍過程中停滯不前的，這過程在某些州可能會花費超過一年的時間。也有一些銀行決定不讓某些房屋進入到市場，可能是因為他們無法處理所有「心痛庫存」（distressed inventory），或是因為若房屋充斥市場，將促使價格進一步下降。技術上，影子庫存也指房屋擁有者想要出售房屋，但卻還在等待市場條件的改善。
有多少「影子庫存」呢？沒有人確切知道。日前美國住房和城市發展部（DHUD）發佈元月記分卡（January Scorecard）顯示，離開房市買賣市場的房屋數目，從2011年初的390萬戶下跌到該年底的360萬戶。該數字包括那些通過房利美或房地美的貸款而拖欠的房屋。但許多房屋貸款者並無義務公布上述數據，因此，房市分析師難以估計在任何特定時間內有多少影子庫存。
據《華爾街日報》報導，「影子庫存」的數量可能落在300萬到1,000萬間之間。彭博社（Bloomberg）估計，在2011年約有440萬戶房子被出售。現在市場上大約有350萬戶房子待價而沽，如果你把好幾百萬至上千萬戶的「影子庫存」屋加上，那將需要花上好幾年的時間，才能把這些庫存屋去化到「正常」水準的狀態下。
政府承認，「心痛屋庫存」阻礙房市復甦，政府也努力使面臨法拍的房子數目減到最小。最近負擔得起的房屋改造計劃（Home Affordable Modification Program）已經擴展，以致於更多水深火熱的房屋擁有者得以適用於這些協助。
奧巴馬總統正在推動一項抵押貸款再融資方案（mortgage-refinancing program），好讓房屋擁有者減少他們積欠的本金，而且美聯儲建議立法者制定一項政府資助方案，讓法拍屋得以出租。有拖欠他們貸款的房屋擁有者可以出租他們的舊屋，否則這些舊屋可能被銀行賠售或被納入「影子庫存」中。房利美及房地美也已修正了他們的法拍方案，將允許失去工作的屋主得以選擇暫時不必支付抵押貸款，時間長達一年。
上述哪個方案可讓房市復甦?目前仍難估計。考慮全美各地「心痛屋庫存」及「影子庫存」的驚人數量，實在沒有速戰速決的解決方案，很可能在不久的將來，房價仍將不會出現顯著的反彈。
(責任編輯:張東光)
