【大纪元2012年02月25日讯】（大纪元记者叶淑贞编译报导）尽管美国房市近期出现多道曙光，包括法拍屋比率下降、开工率上升、房价2006年来首度上扬等。但专家仍旧担心，“心痛屋库存”及“影子库存”的潜在卖压相当巨大、威力不可轻忽，房市未来的行情不宜太过乐观。
据《时代杂志》报导，凯斯-席勒(Case-Shiller)房屋指数近期公布显示，2011年美国房价较前一年下跌了3.7%。加州不动产分析机构CoreLogic最近的一份报告也估计，2011年房价下降了大约5%。
CoreLogic的首席经济学家弗莱明（Mark Fleming）说：“当2011年整体价格下降大约5%之际，但非心痛抛售的价格只显示了很小幅度的下滑。在市场上的心痛抛售(Distressed sales)案件回落之前，我们将会持续看到价格下跌的压力。”
大多数房市专家同意，在所有廉价的存货（又名法拍和卖空）完全去化之前，房价将不会上涨。心痛抛售将价格压低，因为银行想要尽快地脱售这些财产，他们宁愿赔售，也要出脱这些房屋。
然而，究竟有多少法拍屋需要在房市中被清理，目前还不清楚。在任何时候，大约有350万户房屋正式在市场挂牌卖出，但仍有额外的数百万户房屋可能也会被抛售，但目前还未挂牌卖出，这些房产就是所谓的“影子库存”。
为何这些“影子库存”可以出售却不出售呢？这有许多理由。有些是在法拍过程中停滞不前的，这过程在某些州可能会花费超过一年的时间。也有一些银行决定不让某些房屋进入到市场，可能是因为他们无法处理所有“心痛库存”（distressed inventory），或是因为若房屋充斥市场，将促使价格进一步下降。技术上，影子库存也指房屋拥有者想要出售房屋，但却还在等待市场条件的改善。
有多少“影子库存”呢？没有人确切知道。日前美国住房和城市发展部（DHUD）发布元月记分卡（January Scorecard）显示，离开房市买卖市场的房屋数目，从2011年初的390万户下跌到该年底的360万户。该数字包括那些通过房利美或房地美的贷款而拖欠的房屋。但许多房屋贷款者并无义务公布上述数据，因此，房市分析师难以估计在任何特定时间内有多少影子库存。
据《华尔街日报》报导，“影子库存”的数量可能落在300万到1,000万间之间。彭博社（Bloomberg）估计，在2011年约有440万户房子被出售。现在市场上大约有350万户房子待价而沽，如果你把好几百万至上千万户的“影子库存”屋加上，那将需要花上好几年的时间，才能把这些库存屋去化到“正常”水准的状态下。
政府承认，“心痛屋库存”阻碍房市复苏，政府也努力使面临法拍的房子数目减到最小。最近负担得起的房屋改造计划（Home Affordable Modification Program）已经扩展，以致于更多水深火热的房屋拥有者得以适用于这些协助。
奥巴马总统正在推动一项抵押贷款再融资方案（mortgage-refinancing program），好让房屋拥有者减少他们积欠的本金，而且美联储建议立法者制定一项政府资助方案，让法拍屋得以出租。有拖欠他们贷款的房屋拥有者可以出租他们的旧屋，否则这些旧屋可能被银行赔售或被纳入“影子库存”中。房利美及房地美也已修正了他们的法拍方案，将允许失去工作的屋主得以选择暂时不必支付抵押贷款，时间长达一年。
上述哪个方案可让房市复苏?目前仍难估计。考虑全美各地“心痛屋库存”及“影子库存”的惊人数量，实在没有速战速决的解决方案，很可能在不久的将来，房价仍将不会出现显着的反弹。
(责任编辑:张东光)
