硅谷聖荷西實行嚴厲租管 灣區租房市場或低迷
聖荷西市府大廈。（李歐／大紀元）
【大紀元2017年04月20日訊】（大紀元記者梁博加州硅谷報導）經過租客、房東和民選官員一年多來的激烈博弈，聖荷西還是選擇結束40年溫和租管的歷史，實行保護租客、限制房東的嚴厲租管政策，以平息高房租帶來的租客抱怨。
4月18日（週二）晚，市議會以6:5通過了聖荷西版的〈正當理由驅逐條例〉（Just Cause Eviction）和〈艾利斯法案〉（Ellis Act），隨後還將對全市4萬多個租管房屋的租金年最高漲幅做出再次調整，如果比照居民消費指數（CPI）的60%計算，調整後的漲幅可能從現在的5%降至1%左右。
〈正當理由驅逐條例〉給出12條「正當理由」，要求房東想要驅離租客時，必須符合其中的一條。〈艾利斯法案〉要求房東退市需高額補償租客，新建築如在5年之內重新返市，則將永久置於租管之下，原租客享有優先租住權。5名投反對票的是市長李卡多（Sam Riccardo），市議員Chappie Jones、Lan Diep、Dev Davis、Johnny Khamis。
這些立即生效的租管條例，使聖荷西不僅成為和舊金山、奧克蘭、伯克利等灣區主要城市一樣的嚴厲租管城市，並且，其嚴厲程度堪稱全美之最，也引發了對灣區租房市場將陷入全面蕭條的擔憂。
當天的市府聽證會從下午3點一直持續到晚上10點，參加旁聽和發言的人來自灣區多個城市。其中，租客人數超過房東4倍，這個包括老人、孩子、殘障者、單親母親、教師、學生等在內的團隊使聽證會充滿悲情，並為這一系列不被經濟學家看好的政府干預政策，贏得了關鍵一票。
做為硅谷之都，聖荷西擁有的百萬人口中，有45萬是租客，這裡的租金是全國水平的兩倍，租客收入的四成以上用來支付房租，因此，高房租一直是擺在市民和政府面前的苦惱課題。以前，聖荷西對1979年之前建造的房屋實行溫和租管，年租金漲幅被控制在8%，房東對租客可以「無理由驅逐」（no cause eviction）。
去年4月，聖荷西市議員提出要求嚴厲租管的提案，其中包括令房東們畏之如虎的「正當理由驅逐」條例。由於遭到房東們強烈抵制，市議會只勉強降低了年租金漲幅，其餘「細節」，則宣布由市府、房東和租客繼續討論。在歷時一年的討論中，房東代表Jenny發現，所謂「討論」，不是調整那些傷害房東和租房市場的條款，而是想盡辦法在細節中加進那些條款，政策的傾向性表現相當明顯。
「正當理由驅逐條例對市場的危害是最大的」，灣區屋主聯盟賀全表示，條例給出的12條「正當理由」，包括租客不繳房租、擾鄰、從事違法行為及房東收回自用，聽上去似乎合理，但是實施起來，卻是房東的噩夢。
他說，房東不是偵探，對違法行為很難承擔舉證責任；而對於容易舉證的事情，如果租客找出其他理由，房東的舉證和驅逐也變得很不容易，比如說，租客不繳租金很清楚，但是如果租客和免費律師說，因為你的房子有蟑螂、蚊子、臭蟲、老鼠、長霉等等，所以不能繳房租，那麼房東就必須花大量時間和律師費去一一舉證這些問題不存在。
一篇網文戲稱，加州實行「無過錯離婚」，有著「直到死亡才能把我們分開」神聖誓約的夫妻可以輕易離婚，而在嚴厲租管下，一份租約卻勝似婚約，更像一份「賣身契」，如果租客不想離開，房東等於失去對自己房產的控制權。
「沒有一個贏家，租管對誰都沒好處」，在庫柏蒂諾租房子的會計師徐彤煒說，灣區嚴租管城市走過的路都在反向驗證著市場規律，從長遠來看，對交易的一方過度保護、對另一方嚴厲限制，勢必造成房東退市、房租推高，租客最後也吃虧。
早在去年就有專家預測，聖荷西實行嚴厲租管，將對硅谷及整個灣區的房市、經濟，乃至社會價值取向帶來諸多影響。◇
（此文發表於1130D期舊金山灣區新聞版）
責任編輯：王曦