【大紀元2017年02月27日訊】（大紀元記者梁博硅谷報導）硅谷之都聖荷西（San Jose）正在針對一項規範房東退市的加州法律《埃利斯法》（Ellis Act），醞釀聖荷西版本。
一直以來，對房東有利的加州1986年《埃利斯法》，被房東當作擺脫租管的「最後一根稻草」。房東可以借助該法律保護，退出租房市場，或者將租管房屋轉換為不受租房管制後，重新入市。該法律規定，房東在清退全部租客和不出售物業的情況下，有權退出租房市場。
聖荷西新版《埃利斯法》草案除引用「高額補償租客」的舊金山版，還增加更嚴苛條款，堵死了房屋退市後擺脫租管重返市場的一條主要通道。
草案提出，退市房屋推倒以後重建，新建築如果在五年之內重新返市，那麼該建築此後將永久置於租管之下；如果重新返市在五年之後，則新建築不受租管控制。
可是在一般情況下，原址新蓋建築不受租管條例管制，加州法律「Costa Howkins」中也規定，1995年以後的建築不受租管限制。
預計，聖荷西版《埃利斯法》一旦獲得通過，聖荷西租房管制的波及對象，將從小業主擴大至建築商，其嚴厲程度將從「硅谷之最」躍居「全美之最」。
在經濟和房價比翼齊飛的城市，採取種種限制房東的政策來平抑房租價格、平息租客抱怨，似乎是一個越來越多見的做法。
去年4月，百萬人口大城市聖荷西迫於房價壓力，剛剛結束了三十餘年的溫和租管，實行嚴厲租管——市議會首先通過議案，將1979年之前建造房屋的年租金最高漲幅從8％降至5％。在隨後的租管細則討論中，聖荷西市府提出更多偏向於保護租客的條款，並力圖堵住每一個可讓房東擺脫租管的漏洞。
「租管最嚴的城市五年尚能解套，可是在聖荷西，這塊地方就死給你看了。」聖荷西小業主jenny趙說，小業主、開發商、租客沒有一個是贏家，誰都受損，整個市場都將為此受到擠壓。
草案的新增條款對開發商衝擊最大，尤其是已經買下房屋還沒有重新蓋的建築商更加難辦。「小業主玩不起了，這樣一來，投資的人都會撤，開發商也不好玩了。」聖荷西小業主賀全表示，原本對租管並不熱心的開發商，以後有可能不再「隔岸觀火」，成為小業主反對租管的同盟軍。
目前，在租管嚴厲的加州城市，如舊金山、奧克蘭、洛杉磯、Santa Monica、Los Angeles等，都會在各自版本的《埃利斯法》中加設退市門檻，一方面令房東為退市付出更多代價，另一方面對房屋脫管返市嚴加防範。
較之以上城市，聖荷西《埃利斯法》在租客補償和優先權方面也是一個「升級版」。例如，以前的補償還可根據租客收入而定，現在則無論對方收入如何，房東必須給予高額補償；原址新建築入市五年之內，原租客享受回來居住優先權，享受原租金加上允許的漲幅；原址新建築入市十年之內，原租客享受回來居住優先權，租金可按市場價。
做為駐紮著大量科技公司的硅谷商業和研發中心，聖荷西曾位列房地產網站「全美最貴十大租屋城市」榜首，過去五年的租金漲幅超過54%，租客平均每月四分之一的收入用來支付房租，但是與此同時，受租金管制的房屋租金卻停留在幾十年前的價位。
對此，經濟學家和房東們的看法是，租管、嚴厲的租管將日益加劇這種不平衡。
聖荷西租管細則是由市府房管部門主導、業主代表和租客代表參加的行動小組討論、最終由市議會投票決定的。
責任編輯：王洪生
