【大紀元2018年04月13日訊】通曉稅法的房地產投資人利用適時的1031資產延稅交換來維持他們的槓桿、增加資產及收入、最終使得他們能夠持有專業管理的房地產，擺脫了所有令人頭疼的房產管理問題，像是難搞的房客、塞住的水管、還有白蟻等麻煩。
何謂1031資產延稅交換?
1031這個代號源自美國《國內稅收法》第1031項，此項條款讓投資人「交換」他們的資產(房地產)，在售出資產的同時得以延遲認列資本收益，進而達到延遲資本利得稅的目的。住宅房地產的擁有者通常利用這項條款的優勢從自己管理的房地產進階到專業管理的房地產，減少自身實質參與的管理，同時保持房租收入及稅務方面的優惠。
長期來說，這是一個很好的策略。然而短期來看，房地產價格和股票及債券一樣，受到市場整體波動而影響。2006年房地產市場泡沫破裂，導致之後幾年(直到2009年)整體房地產價值、交易量、及1031交換量達到最低。從2009年之後，房地產市場進入恢復期，我們的客戶一直在問我們：「什麼時候是回到市場作1031延稅交換的好時機？」
房地產投資人的好消息
出租型房地產的價格很大一部份是受到供給和需求的影響，也就是待出租的房屋單位數量，及想要租房的租戶數量之間的拉鋸。在住宅市場，租屋人口維持每年4%的成長數量(US Census Bureau)，可是新的公寓大樓建案每年只增加了0.5%的幅度。這對於擁有租賃型房產的投資人是很好的消息。
出租人口的強勁成長主要來自三個原因。首先是移民，每年約有一百萬的合法移民來到美國，他們之中的85%都租房，相比只有32%的本土美國人是出租市場的需求者，移民是出租市場強勁的帶動者。
戰後嬰兒潮及Y世代
戰後嬰兒潮正進入退休期。儘管他們之中的一些人擁有房產且不打算賣出去，但有部分人，不論是自願或被迫的，已經將他們的房子售出，開始了租屋的生活。租屋對他們來說比較有彈性，也不用擔心房子的維修保養問題，這樣的人口每年正在持續增加中(National Multi Family Housing Council)。
房地產出租市場最大的需求者是於1980年後出生的Y世代青年們，略計有7500萬人。部分的Y世代族群因為還在存錢買第一棟房子而有租屋的需求。由於經濟環境及生活習慣的改變，許多年輕人延後他們的買房計畫，或甚至因為不願背房貸、以及想要擁有更多彈性空間等等因素，而打算一生都當租客。
潮流有利於房東
未來十年內，市場上需要有1000萬的公寓大樓，才能跟上房客增加的速度。這表示要有一兆的資本投入，但傳統的資本來源並無法提供(Freddie Mac)。在2006-2007年的次貸危機後，放款方執行嚴格的信用緊縮政策， 導致新建案數量降到二戰後的最低點，這樣的情況目前已經有緩和一點，但是對於新建案進行的限制還是將持數至少數年以上 (Witten Advisors)。
綜合上述原因，現今的市場趨勢越來越有利於房東。全國的公寓大樓空屋率從 2009年的8% 下降到2017年的 4.3% (Reis)。洛杉磯2016年第一季的空屋率也只剩3.2%(Reis)。同時，2016年公寓的平均租金與去年同期相比上漲了3.7%，大大提升了多家庭房的價值。
1031延稅交換建議
1031延稅交換的情況也呼應了前述的種種，Exeter 1031延稅交換公司在他們的報告中指出：「2013年的1031延稅交換的交易數量已經達到次貸危機前的水準，2014年的交易數量也超出2013年同期的交易量。」由此可知，1031延稅交換的潮流已勢不可擋。
和所有的房地產交易一樣，在進行1031延稅交換前，您首先要先確認您購買的替代資產是在正確的價位。資本化率(Cap rate)是一個房地產業常用的指標，用來評估不同資產的投資報酬，它的計算方式是將預期年收入除以該房地產的現值。因為洛杉磯的房地產普遍增值許多，所以洛杉磯市場的資本化率比全國的資本化率要低許多。就資本化率來說，美國的其他都會區更有吸引力(Jones Lang LaSalle)。另一個使現在成為進場好時機的原因是因為，投資人往往能從銀行或賣家那裏以很好的價錢取得拍賣屋或急售屋，並將這些B等級或C等級的房產翻新為A等級房產。許多地區正在或已經經歷了貴族化(或稱中產階級化)，因此對於高檔出租房的需求也增加許多(RK Properties)。
【編按：本文由TFS Properties, Inc提供，該公司專攻1031同類資產稅務遞延交換(1031 Exchange)及其他房產投資項目。僅供參考，不構成法律建議與本報立場，讀者如有相關投資問題，請諮詢專業投資理財顧問。】
責任編輯：吳銘
