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简天伦:大陆楼价下跌可能引发社会危机

近日,中国大陆各地出现楼盘降价,多个地区出现已购房的房主找到开发商抗议,要求补偿。经济学家简天伦博士表示,中国的楼市面临危机,中共政府处于两难局面。图为北京的楼群(FREDERIC J. BROWN/AFP/Getty Images)

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【大纪元2011年11月09日讯】(大纪元记者高紫檀报导)近日,中国大陆各地出现楼盘降价,多个地区出现已购房的房主找到开发商抗议,要求补偿。大陆楼市是否达到拐点?未来的走向如何?中共政府是否会放松调控政策?记者为此专访经济学家简天伦博士,简天伦表示,中国的楼市面临危机,中共政府处于两难局面。

中国楼市已在转向

简天伦说,一星期前,他查看了9月份中国楼市的资料,最近又对比了10月份的楼市资料。他发现“这个变化相当大!”

从9月份数据来看,部分地区楼市价格还在微微上涨,但涨幅变小;部分城市房价已经开始下跌,个别城市房价已经下跌了两三个月。但是,中国房屋市场的总体趋势并不明朗。然而,10月份楼市的走向发生了明显的变化,而且变的不仅是一、两个城市,也不仅仅是上海,佛山等一线城市,现在是很多城市都在下降。

简天伦以北京为例,“金九银十”两个月内的房屋成交量与去年同期相比下降46%,跌幅非常大。在其它地方如上海、深圳、杭州、佛山等等,楼盘价格和销售量的下降也非常明显。

“现在不仅是北京、上海、深圳降价,连重庆、杭州等地也都在降价。有的楼盘降价接近30%,普遍的也都有5%~20%的降价。实际上,全国一线、二线城市,相当多的地区,价格和销售量都在下降。”

简天伦表示,房地产的萧条还可以从开发商手里的库存看出来。比如北京通州地区,有13,000多套住房,160万平方米的房屋待售。按目前的销售速度(九月份售房546套),要24个月才能卖完库存。

房地产的萧条也可以从其它方面反映出来。在前期楼市大涨期间,大陆的房地产中介公司冒出很多,仅深圳就有上百家登记备案的房地产中介公司,店铺多达5000多家。去年深圳一个月能成交12,000套,但是现在一个月才仅成交2000多套,平均一家房地产中介的店铺两个月才卖出一套房子,这必然会导致大量店铺倒闭。有消息称,目前单单中原地产在深圳一地就关铺60间,裁员1000人。世华、中联等房地产中介公司也都在关铺。

简天伦指出:“这些都说明中国的房地产已经在转向。”

楼市的转向是积累效应

对于楼市转向的原因,简天伦解释:“这是积累效应。”

首先是中国的房地产泡沫太严重。房价大幅度下跌是大家预料中的事;其次,中共政府用来阻止房地产泡沫膨胀,自2010年4月份国十条公布以来,开始中央实行了一系列打压地产泡沫的政策措施,连续采取限购令、提高首付、增加购房贷款利息等,许多地方政府也出了一些限购令以及降价目标,政策效应一点点表现出来;随后,中共还收紧银根以控制通货膨胀,楼市再次受到打击。

简天伦进一步分析,政府的政策要求房地产开发商的土地出让金要到位,迫使原来购买了大批土地的开发商要交出大量现金,而政府的限购政策又限制了购屋人的需求,同时收紧银根使房地产开发商资金出现紧张,导致许多开发商不得不用借钱来度难关。从已公布的三季度报表来看,目前中国131家上市的房地产商,库存量增加,销售量下降,经营性现金为负值。这131家上市的房地产商今年第三季度末的存货达9838亿元,较去年同期增加44.9%,存货积压迹象明显。从现金流来看,131家上市的房地产商中,有80家房企前三季度经营性现金流为负值。从成交量来讲,大约七成的一线房地产公司,头三季度完成的销售任务不到计划的75%。

简天伦指出,在这种销售不力,现金缺乏的压力下,房地产企业只能降价售房,挣扎求生存。

楼市可能会引发社会危机

简天伦说,现在许多房地产商主动降价5%~30%售房。这说明,这些房地产商都已经非常困难。中国大的房地产商万科集团也称,房地产业今后相当一段时间,都会是低迷状态。

从目前实际情况来看,无论哪一个大的房地产公司一旦出现问题,银行就会出现问题,政府也会出现问题。因为政府收入靠卖地,房地产业不景气会大大减少地方政府的财政收入,目前出卖土地的收入已经占地方财政收入的30~50%,甚至更高。

在这样的情况下,如果房地产业出现问题的话,中国一连串的问题都会出现。比如在上海,有许多购买了房子的业主,买了房子不久房价就一跌几十万,愤而抗议。中国社会已经因拆迁、收入不均等原因相当不稳定,再加上房地产市场萧条带来的问题,这会导致社会许多矛盾激化,有可能引发社会整体动荡。

调控政策很难放宽

对于中共是否会放松调控政策来避免楼市出现动荡的问题,简天伦说,今年六、七月份开始,许多房地产企业出现资金紧张,楼市销量也在下滑,有些地区就传出调控政策可能会放宽的说法,还有传言说限购令要取消。

简天伦讲,出现这种传闻主要跟地方政府有关,因为地方政府的主要财政收入来自于卖地的收入,如果房地产市场萧条,他们就没有收入来源。

由于中国的通胀很厉害,房地产泡沫也很厉害。北京、上海等大城市的房价已经高于美国曼哈顿。目前在上海买一处上档次的房子,三居室一套的住房高达130万美元。即使在美国曼哈顿,这个价格也是相当高。在北京通州,普遍的独立屋价格也要500多万元人民币,折合60~70万美元(这种房子在大陆称作别墅,其实就是不在大楼中的普通的独立房屋)。这些房屋的价格都非常贵。

简天伦说,如果放松调控,房地产泡沫和通胀将继续恶化,前几天温家宝也说了,要抓紧房地产调控政策,由此来看,短期内房地产调控政策并不会放松。

中共政府处于两难局面

简天伦表示,目前中共政府既不想让房地产市场泡沫一下破灭,尽可能让价格慢慢下降;同时又不能改变银根收缩的经济政策,防止通胀进一步恶化,那就只有两难了。中共不好办,楼市跌了,此前买房的人会受损失,会抗议;楼市不跌,很多人买不起。中共政府不放松银根,中国的经济目前会不会硬着陆都很难说。制造业等都出现下滑,经济发展也在减速,股市一直在跌。这说明大家都对经济不看好。但如果政府放松调控政策,房地产泡沫还会继续膨胀,通货膨胀也会再加剧。

简天伦表示,中国目前的房地产市场困局是中共政府的宏观经济政策上的失误,此前拉大贫富差距,又进一步推高了房地产市场价格。

简天伦预测,房地产泡沫如果破灭的话,可能会有许多开发商资金链要断,然后引发贷款收不回,银行坏账等连锁性的后果,很可能会造成中国社会的经济动荡,社会危机

“目前在房地产市场上,中共已经被逼到死角上了,叫谁来处理都难了。”

(责任编辑:徐亦扬)

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2011-11-09 2:47 PM
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