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旧金山房市 转折点的开始

旧金山房市出现转折点,正在从从疯涨的房价,走到理性购房的局面。(Shutterstock)

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【大纪元2016年10月10日讯】(大纪元记者李欧旧金山报导)有几个数据能够显示旧金山市的房地产依旧很热;但也有几个数据能够显示局势正在变化当中,这个变化可以说是从疯涨的房价,走到理性购房的转折点。

旧金山房市的积极面

从数据看到,当前的旧金山市中位数房价是110.4万美元,比一年前上涨约0.6%;止赎房(Home Foreclosed)的比例降到只有0.07%,可以说是2007年以来的新低点;每平方呎中间价从2013年以来不断攀升,目前约948美元;最新销售价低于上一笔的销售价之比例持续在低点徘徊,今年8月份仅约1.4%;旧金山房租依旧在高位,达到约4,400美元。

以上这些都说明旧金山市的房地产仍然十分强健,还是处于较有利卖方市场的现状。哪么转折点在哪里呢?请看下面数据。

旧金山房市的转折点

其实,中位数房价已经出现连6个月下滑,从3月份的113万美元,一直下调到9月份的110.4万;还有上市价被砍价的比例越来越高,从去年1月份的4.52%开始一路走高,今年8月份到达8.15%;租金方面,租金开价从去年8月份4,800美元,到今年8月份下降了400美元。

旧金山豪宅呈现降价潮

除了上面这些,我们再来实际看看几处旧金山豪宅的销售情况。豪宅的“卖像”一样令人神往,看销售价格就没有之前那么有“底气”了。

在太平洋高地区(Pacific Heights)一栋6房6卫,面积达9,578平方呎,现在开价1,950万美元,这是5月份的2,200万降价下来的价格。

另一个豪房区——诺布山(Nob Hill),一处由两间康斗(Condo)合并成的豪宅,拥有3房3.5卫,3,700平方呎,上市价从去年12月份的595万,一直降到今年545万;位在电报山(Telegraph Hill),可一览旧金山天际线的豪宅,开价也从6月份下降了55万,8月份新开价595万。

在南海滩区(South Beach)有一个满特别的豪宅,虽然也归类为Condo,不过却是一处建于1907年的老钟楼改装而成。如果你从旧金山开往奥克兰,在上到海湾大桥之前,可能会留意到一处位在第二街(2nd St.)上的钟楼,这里绝不是“钟楼怪人的家”,而是被装潢成工业风格的现代式豪宅。

“钟楼豪宅”的租金约7,500美金,今年4月份上市开价850万,8月份调降成699.5万,整整降了150.5万。住在里面简直就像电影场景,外面的大钟就是家里的最特色的“家具”,透过大钟的玻璃还可一窥旧金山的迷人景色。

如果想饱览金门大桥、旧金山海港、艺术宫、恶魔岛,一个位在俄罗斯山(Russian Hill)的这处景观豪宅Condo办得到。今年7月份上市价775万,9月立即减了25万。

虽然旧金山一、两百万的房子应还有涨幅空间,这里毕竟是旧金山,这个区间的房价最普遍。但在接下的时间里豪宅房市会有更多下降幅度,没有意外的话,需求逐渐额满、全球经济不明朗、海外买家减少等因素下,这波房市的转折期,可能也是深口袋的买家的机会。

留心3个买豪宅的事项

第一、留意豪宅的维护费用
买豪宅的钱是一回事,事后又是另一回事。买家在买豪宅前要搞清楚,在美国买房子不仅要付房子的钱,还要交高昂的物业税(Property Tax),也就是说如果要买5百万的房子,每年可能需要交5、6万的物业税(每城市不同税率)。

还有房屋保险,尤其有贷款部分,银行更会要求强制保险。房屋保险是根据房子的价值来定,房子的价值越大,房屋保险金越多。保险费会根据重建花费来订定,豪宅有需多高端建材,保险费自然不低。

豪宅的管理维修费用也不会是个小数目。由于空间大、设备多,维修保养的东西就多,例如泳池清理、花园管理、保全系统等等。

第二、买豪宅的协商特别要紧
买豪宅与卖家的协商特别重要,由于豪宅价格不菲,竞购人数可能较少,当无人竞争时唯一买家会具有更多谈价优势,可以指出某些方面要求卖家降价,或许车道设计不良或是屋况老旧,有时降价金额会很可观;也可能变相降价,在一定价格上附带某些高档家具;如果是多位买家,这种讨价还价的机会就不容易,须看实际情况与买方经纪讨论。

第三、房屋检查很有必要
如果房子的建材是木头的,还要注意第三方提供的木头健康报告。木质建材一是怕水,再是怕白蚁。尤其含水分的木头是白蚁最喜欢的。当然豪宅有很多石材结构不怕白蚁,但是屋顶或是内部装潢还是免不了使用木材,还是得多加小心。

另外,豪宅的结构复杂,硬件设施众多,哪些已经损坏或是停摆,买家最好也搞清楚,可能查出某个房间的一角有渗水问题,连原屋主都不知道,这时买家或可顺势砍价,否则一旦付钱交屋,再追讨就难了。

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责任编辑:李曜宇

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2016-10-10 11:01 PM
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