【大纪元2016年11月21日讯】（大纪元记者李默迪综合报导）大陆房地产市场继10月份之后又开启了第二轮楼市调控，包括深圳、杭州、武汉、南京等城市升级限购、银监会点名16城的银行房地产业务等。有经济学家直言，中共土地财政是高地价和高房价的背后推手，导致大陆房地产市场成为炒作工具。
经济学者：高房价的背后是地方政府的土地财政
新华社11月20日发表题为《“变色”楼市：房价上涨的真相》的文章，引述经济学家伍戈的分析说，一些地方政府非常依赖土地财政。
一些地方政府既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者；既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。
土地财政是指中共地方政府依靠出让土地使用权获利，其收入主要包括土地出让金（主要部分）和与土地有关的税收。土地财政的主要依托是中共的土地公有制，即大陆居民没有权利拥有土地，只有最多70年的土地使用权。
1994年分税制改革之后，地方政府税收减少，土地财政开始盛行。经济界普遍认为，近30年来的土地财政，政府把土地使用权当作商品进行交易，其中存在腐败行为，是高地价和高房价的根源。
土地“价增量减”
今年大陆的地价和房价高涨难降，当局多次释放出“抑制资本泡沫”的信号，官媒和经济学家也广泛批评一些地方政府控制土地供应，导致地价疯涨，进而推高房价的情况。
今年一些地方政府出现土地“价增量减”的现象，即地卖得少、成交价高，地价快速涨幅。
今年前10个月，大陆土地使用权出让收入2.65万亿元（人民币，下同），同比增长15.2%。但是，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。
以上海为例，今年前8个月上海土地供应量同比下降32%，而土地价格直线上升，甚至在8月中旬出现大陆历史上新的单价“地王”，融信集团以溢价139%、110.1亿元的总价竞得。
上海政府在去年12月份的《城市总体规划（2015—2040）》中，规定减少土地供应，“实现规划建设用地规模负增长，做到建设用地只减不增”。这一规定受到广泛批评。
10月份，22个城市密集出台楼市新政，上海几乎是在压力下最后出台新政，其中规定了增加土地供应量。
有大陆房企人士表示，“房价是一日千里，地价则是一日万里”。中原地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。
房企拿地全靠融资 各类社会资金涌入楼市
地价和房价的高涨导致大量其它行业的资金开始炒作，大陆房地产市场成为资本炒作工具。比如，有些基金公司等金融机构、经营惨淡的贸易公司，都在把资金投入到房地产市场。
还有消息说，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。还有的亏损企业通过出售房地产解决经营问题。
另外，有长期研究房地产行业的专家表示，一些房企买地的钱全靠从金融机构融资，导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。数据显示，今年前三季度上海和深圳的132家房企，平均利润率跌至7.8%。
一般来说，大陆房企买地的资金中，30%是房企自己出资。但是现在一些房企自己完全不出钱，所有资金都是银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等筹集，已经成为业内潜规则。
比如创造“地王”的上海融信集团，今年上半年的合同销售额为132亿元，却以110.1亿元的总价买地。
10月份，中共央行要求国有银行和股份制银行理性对待楼市。11月8日银监会发布通知，点名16个房价上涨过快的城市，监查其银行的个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金是否违规进入房地产领域等。
被点名的16个热点城市分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。＃
责任编辑：刘毅
