學者:陸土地財政幕後助推 大量資金炒高房價

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【大紀元2016年11月21日訊】(大紀元記者李默迪綜合報導)大陸房地產市場繼10月份之後又開啟了第二輪樓市調控,包括深圳、杭州、武漢、南京等城市升級限購、銀監會點名16城的銀行房地產業務等。有經濟學家直言,中共土地財政是高地價和高房價的背後推手,導致大陸房地產市場成為炒作工具。

經濟學者:高房價的背後是地方政府的土地財政

新華社11月20日發表題為《「變色」樓市:房價上漲的真相》的文章,引述經濟學家伍戈的分析說,一些地方政府非常依賴土地財政。

一些地方政府既是土地市場的唯一供給者,又是房價的最終調控者;既是抑制房價泡沫的「剎車」,又是推動房地產市場發展的「油門」。

土地財政是指中共地方政府依靠出讓土地使用權獲利,其收入主要包括土地出讓金(主要部分)和與土地有關的稅收。土地財政的主要依託是中共的土地公有制,即大陸居民沒有權利擁有土地,只有最多70年的土地使用權。

1994年分稅制改革之後,地方政府稅收減少,土地財政開始盛行。經濟界普遍認為,近30年來的土地財政,政府把土地使用權當作商品進行交易,其中存在腐敗行為,是高地價和高房價的根源。

土地「價增量減」

今年大陸的地價和房價高漲難降,當局多次釋放出「抑制資本泡沫」的信號,官媒和經濟學家也廣泛批評一些地方政府控制土地供應,導致地價瘋漲,進而推高房價的情況。

今年一些地方政府出現土地「價增量減」的現象,即地賣得少、成交價高,地價快速漲幅。

今年前10個月,大陸土地使用權出讓收入2.65萬億元(人民幣,下同),同比增長15.2%。但是,今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。

以上海為例,今年前8個月上海土地供應量同比下降32%,而土地價格直線上升,甚至在8月中旬出現大陸歷史上新的單價「地王」,融信集團以溢價139%、110.1億元的總價競得。

上海政府在去年12月份的《城市總體規劃(2015—2040)》中,規定減少土地供應,「實現規劃建設用地規模負增長,做到建設用地只減不增」。這一規定受到廣泛批評。

10月份,22個城市密集出台樓市新政,上海幾乎是在壓力下最後出台新政,其中規定了增加土地供應量。

有大陸房企人士表示,「房價是一日千里,地價則是一日萬里」。中原地產統計顯示,截至9月底,北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%,二線城市漲幅達到86.7%,遠超房價上漲幅度。

房企拿地全靠融資 各類社會資金湧入樓市

地價和房價的高漲導致大量其它行業的資金開始炒作,大陸房地產市場成為資本炒作工具。比如,有些基金公司等金融機構、經營慘淡的貿易公司,都在把資金投入到房地產市場。

還有消息說,新三板上市公司中有幾十家企業主要業務是炒房。今年年初至9月底,滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產的計劃或方案,總金額達到93億元。還有的虧損企業通過出售房地產解決經營問題。

另外,有長期研究房地產行業的專家表示,一些房企買地的錢全靠從金融機構融資,導致房企負債規模不斷上升,盈利狀況下降。數據顯示,今年前三季度上海和深圳的132家房企,平均利潤率跌至7.8%。

一般來說,大陸房企買地的資金中,30%是房企自己出資。但是現在一些房企自己完全不出錢,所有資金都是銀行、債券、理財產品、信託計劃、資管計劃、保險等籌集,已經成為業內潛規則。

比如創造「地王」的上海融信集團,今年上半年的合同銷售額為132億元,卻以110.1億元的總價買地。

10月份,中共央行要求國有銀行和股份制銀行理性對待樓市。11月8日銀監會發布通知,點名16個房價上漲過快的城市,監查其銀行的個人住房按揭貸款、房地產開發貸款以及理財資金是否違規進入房地產領域等。

被點名的16個熱點城市分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都。#

責任編輯:劉毅

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