【大紀元2016年11月21日訊】（大紀元記者李默迪綜合報導）大陸房地產市場繼10月份之後又開啟了第二輪樓市調控，包括深圳、杭州、武漢、南京等城市升級限購、銀監會點名16城的銀行房地產業務等。有經濟學家直言，中共土地財政是高地價和高房價的背後推手，導致大陸房地產市場成為炒作工具。
經濟學者：高房價的背後是地方政府的土地財政
新華社11月20日發表題為《「變色」樓市：房價上漲的真相》的文章，引述經濟學家伍戈的分析說，一些地方政府非常依賴土地財政。
一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調控者；既是抑制房價泡沫的「剎車」，又是推動房地產市場發展的「油門」。
土地財政是指中共地方政府依靠出讓土地使用權獲利，其收入主要包括土地出讓金（主要部分）和與土地有關的稅收。土地財政的主要依託是中共的土地公有制，即大陸居民沒有權利擁有土地，只有最多70年的土地使用權。
1994年分稅制改革之後，地方政府稅收減少，土地財政開始盛行。經濟界普遍認為，近30年來的土地財政，政府把土地使用權當作商品進行交易，其中存在腐敗行為，是高地價和高房價的根源。
土地「價增量減」
今年大陸的地價和房價高漲難降，當局多次釋放出「抑制資本泡沫」的信號，官媒和經濟學家也廣泛批評一些地方政府控制土地供應，導致地價瘋漲，進而推高房價的情況。
今年一些地方政府出現土地「價增量減」的現象，即地賣得少、成交價高，地價快速漲幅。
今年前10個月，大陸土地使用權出讓收入2.65萬億元（人民幣，下同），同比增長15.2%。但是，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。
以上海為例，今年前8個月上海土地供應量同比下降32%，而土地價格直線上升，甚至在8月中旬出現大陸歷史上新的單價「地王」，融信集團以溢價139%、110.1億元的總價競得。
上海政府在去年12月份的《城市總體規劃（2015—2040）》中，規定減少土地供應，「實現規劃建設用地規模負增長，做到建設用地只減不增」。這一規定受到廣泛批評。
10月份，22個城市密集出台樓市新政，上海幾乎是在壓力下最後出台新政，其中規定了增加土地供應量。
有大陸房企人士表示，「房價是一日千里，地價則是一日萬里」。中原地產統計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達到86.7%，遠超房價上漲幅度。
房企拿地全靠融資 各類社會資金湧入樓市
地價和房價的高漲導致大量其它行業的資金開始炒作，大陸房地產市場成為資本炒作工具。比如，有些基金公司等金融機構、經營慘淡的貿易公司，都在把資金投入到房地產市場。
還有消息說，新三板上市公司中有幾十家企業主要業務是炒房。今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產的計劃或方案，總金額達到93億元。還有的虧損企業通過出售房地產解決經營問題。
另外，有長期研究房地產行業的專家表示，一些房企買地的錢全靠從金融機構融資，導致房企負債規模不斷上升，盈利狀況下降。數據顯示，今年前三季度上海和深圳的132家房企，平均利潤率跌至7.8%。
一般來說，大陸房企買地的資金中，30%是房企自己出資。但是現在一些房企自己完全不出錢，所有資金都是銀行、債券、理財產品、信託計劃、資管計劃、保險等籌集，已經成為業內潛規則。
比如創造「地王」的上海融信集團，今年上半年的合同銷售額為132億元，卻以110.1億元的總價買地。
10月份，中共央行要求國有銀行和股份制銀行理性對待樓市。11月8日銀監會發布通知，點名16個房價上漲過快的城市，監查其銀行的個人住房按揭貸款、房地產開發貸款以及理財資金是否違規進入房地產領域等。
被點名的16個熱點城市分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都。＃
責任編輯：劉毅
