学者:陆土地财政幕后助推 大量资金炒高房价

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【大纪元2016年11月21日讯】(大纪元记者李默迪综合报导)大陆房地产市场继10月份之后又开启了第二轮楼市调控,包括深圳、杭州、武汉、南京等城市升级限购、银监会点名16城的银行房地产业务等。有经济学家直言,中共土地财政是高地价和高房价的背后推手,导致大陆房地产市场成为炒作工具。

经济学者:高房价的背后是地方政府的土地财政

新华社11月20日发表题为《“变色”楼市:房价上涨的真相》的文章,引述经济学家伍戈的分析说,一些地方政府非常依赖土地财政。

一些地方政府既是土地市场的唯一供给者,又是房价的最终调控者;既是抑制房价泡沫的“刹车”,又是推动房地产市场发展的“油门”。

土地财政是指中共地方政府依靠出让土地使用权获利,其收入主要包括土地出让金(主要部分)和与土地有关的税收。土地财政的主要依托是中共的土地公有制,即大陆居民没有权利拥有土地,只有最多70年的土地使用权。

1994年分税制改革之后,地方政府税收减少,土地财政开始盛行。经济界普遍认为,近30年来的土地财政,政府把土地使用权当作商品进行交易,其中存在腐败行为,是高地价和高房价的根源。

土地“价增量减”

今年大陆的地价和房价高涨难降,当局多次释放出“抑制资本泡沫”的信号,官媒和经济学家也广泛批评一些地方政府控制土地供应,导致地价疯涨,进而推高房价的情况。

今年一些地方政府出现土地“价增量减”的现象,即地卖得少、成交价高,地价快速涨幅。

今年前10个月,大陆土地使用权出让收入2.65万亿元(人民币,下同),同比增长15.2%。但是,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。

以上海为例,今年前8个月上海土地供应量同比下降32%,而土地价格直线上升,甚至在8月中旬出现大陆历史上新的单价“地王”,融信集团以溢价139%、110.1亿元的总价竞得。

上海政府在去年12月份的《城市总体规划(2015—2040)》中,规定减少土地供应,“实现规划建设用地规模负增长,做到建设用地只减不增”。这一规定受到广泛批评。

10月份,22个城市密集出台楼市新政,上海几乎是在压力下最后出台新政,其中规定了增加土地供应量。

有大陆房企人士表示,“房价是一日千里,地价则是一日万里”。中原地产统计显示,截至9月底,北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%,二线城市涨幅达到86.7%,远超房价上涨幅度。

房企拿地全靠融资 各类社会资金涌入楼市

地价和房价的高涨导致大量其它行业的资金开始炒作,大陆房地产市场成为资本炒作工具。比如,有些基金公司等金融机构、经营惨淡的贸易公司,都在把资金投入到房地产市场。

还有消息说,新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。今年年初至9月底,沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案,总金额达到93亿元。还有的亏损企业通过出售房地产解决经营问题。

另外,有长期研究房地产行业的专家表示,一些房企买地的钱全靠从金融机构融资,导致房企负债规模不断上升,盈利状况下降。数据显示,今年前三季度上海和深圳的132家房企,平均利润率跌至7.8%。

一般来说,大陆房企买地的资金中,30%是房企自己出资。但是现在一些房企自己完全不出钱,所有资金都是银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等筹集,已经成为业内潜规则。

比如创造“地王”的上海融信集团,今年上半年的合同销售额为132亿元,却以110.1亿元的总价买地。

10月份,中共央行要求国有银行和股份制银行理性对待楼市。11月8日银监会发布通知,点名16个房价上涨过快的城市,监查其银行的个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金是否违规进入房地产领域等。

被点名的16个热点城市分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。#

责任编辑:刘毅

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