【大纪元2017年01月28日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）本周初，国际顾问公司Demographia发布了2017年《国际住房负担能力调查》，调查结果显示，在接受调查的全球406个城市中，奥克兰住房负担程度进一步恶化，居第4位，负担指数（房价中位数与家庭收入中位数的比值）高达10,仅次于香港、悉尼和温哥华，远远超过两个国际大都市——排名第12位的伦敦和第21位的纽约。
而在受调查的9个国家和地区中，刨除香港（地区），新西兰的房价最难负担，负担指数高达5.9，属于极难负担。另外一个房价极难负担的国家是澳大利亚，负担指数为5.5，其它依次为新加坡4.8，英国4.6，日本4.1，加拿大3.9，美国3.6，最后为爱尔兰，只有3.4，似乎已经基本上从10年前的房市泡沫和经济神话破灭中复原。
奥克兰房屋负担指数10，是指一个中间收入的家庭（年薪8.7万元），要购买一套中间价格的房屋（87万元），不吃不喝、一分钱不花，也要10年才能买上。但这个算法其实并不全面，因为中间收入8.7万元，只是税前收入，去了税、交了ACC的钱，所剩不到7万元，这样算来，不吃不喝最少也要12年。
房价飞涨不只在奥克兰
在参与调查的新西兰8个主要城市中，只有1个负担指数在4.1-5.0之间，属于严重难负担，其它7个主要城市指数都高于5.0，均属于极难负担。其中陶朗加的房屋负担指数从去年的8.1，大涨了近20%至9.7，直逼奥克兰，排名第8。
其它几个主要城市，惠灵顿（5.8）、基督城（5.9）、汉密尔顿（6.2）、内皮尔-黑斯汀（5.7）和达尼丁（5.4），全都进入极难负担之列，只有北帕（4.7）相对好些，属于严重难负担，但实际情况也不很乐观。
新西兰房价上涨的另外一匹黑马——皇后镇-湖区，很意外地并不在调查之列，但其近几年的房价涨幅，一直是全国最高之一，去年10月，其平均房价，已经直逼奥克兰，高冲到97万4564元。
其实，作为世界著名旅游地点，皇后镇-湖区的极难负担房价，已经持续了好几年，但因为其主要是海外投资、又远在南岛，因此其房价疯涨与新西兰民众的关系，似乎并没有奥克兰、汉密尔顿及陶朗加那么大，所以媒体对皇后镇在这方面的的曝光率，也比北岛的几个主要城市差。
是新西兰的限贷令还是中国的限汇令起作用
奥克兰的房价增幅，在前年年底实行特殊限贷令后，曾一度在2月份有所缓和，但持续不到两个月，就又恢复原状，房价又持续以近20%的涨幅窜升。所以，尽管奥克兰去年全年的平均涨幅不如前一年大，但整体的增长趋势，其实并没发生变化，去年后半年的涨幅仍高达11%，与之前的全年20%多的涨幅不相上下。
在去年的两个月房价停滞期间，不少主流媒体和专家都认为，是针对奥克兰的特殊限贷令起了作用，即奥克兰的住房投资者，必须付清40%的首付款或抵押金，才可以获得房屋贷款。
业界人士透露说，这个2015年年底开始实施的特殊限贷令，确实对一些小的投资者起到了限限制作用，但那些专业投资者、拥有十几或几十处房产的大户们，基本没有受到什么影响。
最新的统计数字显示，去年奥克兰房市中投资者购房份额，回升到了43%，表明更多投资者返回市场，房市依然强劲。
与奥克兰特殊限贷令时间相仿，中国去年再一次收紧限汇令，严格限制民众换汇，阻止资金外流。在早前每人每年允许兑换外币5万美元的基础上，更严格规定不得帮助别人换汇，以堵上“蚂蚁搬家式”借用别人换汇额来换取高额外汇的漏洞，并进一步阻止网络贷款和在海外购买人身保险等，用以把国内金钱转到国外的作法。
所以很多想在新西兰买房的中国人无法把国内的钱转移出来，令中国人在新西兰买房的势头大衰，很多以前挤满了中国人的房屋拍卖，一下子变得冷冷清清，两个月后才又恢复原来的状态。
奥克兰房市之火蔓延周边
说起奥克兰的房价，恐怕要把汉密尔顿和陶朗加也放在一起，因为这两个城市的房价，被普遍认为是奥克兰房市之火的蔓延，一些无法承受奥克兰骇人房价的人，在逃出奥克兰或在更远处买房的首选，就是这两个城市。
在怀卡托-奥克兰高速公路通车后，从汉密尔顿到奥克兰，只需一个多小时的车程，不比在高峰时段奥克兰市内塞车1、2个小时差到哪，所以很多在南奥克兰工作的家庭和一些投资者，纷纷到汉密尔顿买房或抢占市场，使汉密尔顿的房价陡然窜升了近40%，房屋负担指数也一下冲到6.2，变成了比惠灵顿和基督城还要难负担的城市。
陶朗加距离奥克兰虽然不像汉密尔顿那么近，但因其是著名的旅游和养老城市，生活条件好、风景如画，本来人气就高，这两年奥克兰人的涌入，让这里的房价呈指数式上升，涨幅将近25%。
计划多多 行动迟缓？
针对如何解决房市危机问题，各方都纷纷表达自己的看法，从地方政府到中央政府，也都出台了一些计划，尤其在如何开放更多的农用地、增加房屋建造上，都有一些令人期待的计划，但几年下来，房屋仍然供不应求，房价仍然持续窜升，令很多民众不免感到有些失望。专家说，如何实施这些计划，尽快解决住房短缺问题，才是最重要的。
Demographia房屋负担报告的作者之一，帕乌莱提克（Hugh Pavletich）就批评说，新西兰兰极难负担的房价，是新西兰政府“巨大的政治失败”。他把新西兰房市危机，归结为政府不作为的后果。
他说，但凡政府稍微有一点能力，都会把房价保持在一个相对容易承受的范围， “如果他们实际上做了一些事，在过去的8、9年悄悄地降低一点房价，现在的房价指数就可能会在4左右，奥克兰的房价就会保持在33万上下。”
他敦促政府开放更多土地用于建房，呼吁新总理英格利希（Bill English）直接领导各方和各党派合作，采取措施降低房价。
但英格利希回应说，空谈俱乐部不能解决任何问题，“其实需要做的，已经在实施当中了，修订资源管理法案，让审批过程更快，奥克兰市政府已经在做了——做得也不错，使执行过程更快——建筑许可审批、再分割审批，政府的建设项目也在加快。”
中央政府的特殊建房区计划，已经开始了几年了，但预计建造的几万套房屋，却只建成了几百套，远远地滞后于目标。
奥克兰市长高夫（Phill Goff）说，目前除了需要4万套房屋尽快投入市场，每年4.5万的新移民，还需要约1. 5万套新房，这在短时间内根本无法达到目标。专家也说，尽管奥克兰统一规划做得很好，但如何具体实施，才最重要。
奥克兰统一规划中，在原有市区加高加密的计划，在具体实施过程中遇到了很大阻力。本周，奥克兰东区的一个毛利基金承建项目，因为要开发原来的毛利保留地，遭到当地居民的强烈反对而延迟。
而在新扩展的城乡边界开发地带，所有的下水、道路等基础设施的建设，资金来源和人力物力等，也给住房开发都造成困难。所以不管是在原有城区加高加密，还是开放农用绿地，在更远处开发新的住宅区，都存在着难以解决的问题。
责任编辑：易凡
