【大紀元2017年01月28日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）本週初，國際顧問公司Demographia發布了2017年《國際住房負擔能力調查》，調查結果顯示，在接受調查的全球406個城市中，奧克蘭住房負擔程度進一步惡化，居第4位，負擔指數（房價中位數與家庭收入中位數的比值）高達10,僅次於香港、悉尼和溫哥華，遠遠超過兩個國際大都市——排名第12位的倫敦和第21位的紐約。
而在受調查的9個國家和地區中，刨除香港（地區），新西蘭的房價最難負擔，負擔指數高達5.9，屬於極難負擔。另外一個房價極難負擔的國家是澳大利亞，負擔指數為5.5，其它依次為新加坡4.8，英國4.6，日本4.1，加拿大3.9，美國3.6，最後為愛爾蘭，只有3.4，似乎已經基本上從10年前的房市泡沫和經濟神話破滅中復原。
奧克蘭房屋負擔指數10，是指一個中間收入的家庭（年薪8.7萬元），要購買一套中間價格的房屋（87萬元），不吃不喝、一分錢不花，也要10年才能買上。但這個算法其實並不全面，因為中間收入8.7萬元，只是稅前收入，去了稅、交了ACC的錢，所剩不到7萬元，這樣算來，不吃不喝最少也要12年。
房價飛漲不只在奧克蘭
在參與調查的新西蘭8個主要城市中，只有1個負擔指數在4.1-5.0之間，屬於嚴重難負擔，其它7個主要城市指數都高於5.0，均屬於極難負擔。其中陶朗加的房屋負擔指數從去年的8.1，大漲了近20%至9.7，直逼奧克蘭，排名第8。
其它幾個主要城市，惠靈頓（5.8）、基督城（5.9）、漢密爾頓（6.2）、內皮爾-黑斯汀（5.7）和達尼丁（5.4），全都進入極難負擔之列，只有北帕（4.7）相對好些，屬於嚴重難負擔，但實際情況也不很樂觀。
新西蘭房價上漲的另外一匹黑馬——皇后鎮-湖區，很意外地並不在調查之列，但其近幾年的房價漲幅，一直是全國最高之一，去年10月，其平均房價，已經直逼奧克蘭，高衝到97萬4564元。
其實，作為世界著名旅遊地點，皇后鎮-湖區的極難負擔房價，已經持續了好幾年，但因為其主要是海外投資、又遠在南島，因此其房價瘋漲與新西蘭民眾的關係，似乎並沒有奧克蘭、漢密爾頓及陶朗加那麼大，所以媒體對皇后鎮在這方面的的曝光率，也比北島的幾個主要城市差。
是新西蘭的限貸令還是中國的限匯令起作用
奧克蘭的房價增幅，在前年年底實行特殊限貸令後，曾一度在2月份有所緩和，但持續不到兩個月，就又恢復原狀，房價又持續以近20%的漲幅竄升。所以，儘管奧克蘭去年全年的平均漲幅不如前一年大，但整體的增長趨勢，其實並沒發生變化，去年後半年的漲幅仍高達11%，與之前的全年20%多的漲幅不相上下。
在去年的兩個月房價停滯期間，不少主流媒體和專家都認為，是針對奧克蘭的特殊限貸令起了作用，即奧克蘭的住房投資者，必須付清40%的首付款或抵押金，才可以獲得房屋貸款。
業界人士透露說，這個2015年年底開始實施的特殊限貸令，確實對一些小的投資者起到了限限制作用，但那些專業投資者、擁有十幾或幾十處房產的大戶們，基本沒有受到什麼影響。
最新的統計數字顯示，去年奧克蘭房市中投資者購房份額，回升到了43%，表明更多投資者返回市場，房市依然強勁。
與奧克蘭特殊限貸令時間相仿，中國去年再一次收緊限匯令，嚴格限制民眾換匯，阻止資金外流。在早前每人每年允許兌換外幣5萬美元的基礎上，更嚴格規定不得幫助別人換匯，以堵上「螞蟻搬家式」借用別人換匯額來換取高額外匯的漏洞，並進一步阻止網絡貸款和在海外購買人身保險等，用以把國內金錢轉到國外的作法。
所以很多想在新西蘭買房的中國人無法把國內的錢轉移出來，令中國人在新西蘭買房的勢頭大衰，很多以前擠滿了中國人的房屋拍賣，一下子變得冷冷清清，兩個月後才又恢復原來的狀態。
奧克蘭房市之火蔓延周邊
說起奧克蘭的房價，恐怕要把漢密爾頓和陶朗加也放在一起，因為這兩個城市的房價，被普遍認為是奧克蘭房市之火的蔓延，一些無法承受奧克蘭駭人房價的人，在逃出奧克蘭或在更遠處買房的首選，就是這兩個城市。
在懷卡托-奧克蘭高速公路通車後，從漢密爾頓到奧克蘭，只需一個多小時的車程，不比在高峰時段奧克蘭市內塞車1、2個小時差到哪，所以很多在南奧克蘭工作的家庭和一些投資者，紛紛到漢密爾頓買房或搶占市場，使漢密爾頓的房價陡然竄升了近40%，房屋負擔指數也一下衝到6.2，變成了比惠靈頓和基督城還要難負擔的城市。
陶朗加距離奧克蘭雖然不像漢密爾頓那麼近，但因其是著名的旅遊和養老城市，生活條件好、風景如畫，本來人氣就高，這兩年奧克蘭人的湧入，讓這裡的房價呈指數式上升，漲幅將近25%。
計劃多多 行動遲緩？
針對如何解決房市危機問題，各方都紛紛表達自己的看法，從地方政府到中央政府，也都出台了一些計劃，尤其在如何開放更多的農用地、增加房屋建造上，都有一些令人期待的計劃，但幾年下來，房屋仍然供不應求，房價仍然持續竄升，令很多民眾不免感到有些失望。專家說，如何實施這些計劃，盡快解決住房短缺問題，才是最重要的。
Demographia房屋負擔報告的作者之一，帕烏萊提克（Hugh Pavletich）就批評說，新西蘭蘭極難負擔的房價，是新西蘭政府「巨大的政治失敗」。他把新西蘭房市危機，歸結為政府不作為的後果。
他說，但凡政府稍微有一點能力，都會把房價保持在一個相對容易承受的範圍， 「如果他們實際上做了一些事，在過去的8、9年悄悄地降低一點房價，現在的房價指數就可能會在4左右，奧克蘭的房價就會保持在33萬上下。」
他敦促政府開放更多土地用於建房，呼籲新總理英格利希（Bill English）直接領導各方和各黨派合作，採取措施降低房價。
但英格利希回應說，空談俱樂部不能解決任何問題，「其實需要做的，已經在實施當中了，修訂資源管理法案，讓審批過程更快，奧克蘭市政府已經在做了——做得也不錯，使執行過程更快——建築許可審批、再分割審批，政府的建設項目也在加快。」
中央政府的特殊建房區計劃，已經開始了幾年了，但預計建造的幾萬套房屋，卻只建成了幾百套，遠遠地滯後於目標。
奧克蘭市長高夫（Phill Goff）說，目前除了需要4萬套房屋盡快投入市場，每年4.5萬的新移民，還需要約1. 5萬套新房，這在短時間內根本無法達到目標。專家也說，儘管奧克蘭統一規劃做得很好，但如何具體實施，才最重要。
奧克蘭統一規劃中，在原有市區加高加密的計劃，在具體實施過程中遇到了很大阻力。本週，奧克蘭東區的一個毛利基金承建項目，因為要開發原來的毛利保留地，遭到當地居民的強烈反對而延遲。
而在新擴展的城鄉邊界開發地帶，所有的下水、道路等基礎設施的建設，資金來源和人力物力等，也給住房開發都造成困難。所以不管是在原有城區加高加密，還是開放農用綠地，在更遠處開發新的住宅區，都存在著難以解決的問題。
責任編輯：易凡
