计划多 实施慢 新西兰房市恶化

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【大纪元2017年01月28日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)本周初,国际顾问公司Demographia发布了2017年《国际住房负担能力调查》,调查结果显示,在接受调查的全球406个城市中,奥克兰住房负担程度进一步恶化,居第4位,负担指数(房价中位数与家庭收入中位数的比值)高达10,仅次于香港、悉尼和温哥华,远远超过两个国际大都市——排名第12位的伦敦和第21位的纽约。

而在受调查的9个国家和地区中,刨除香港(地区),新西兰的房价最难负担,负担指数高达5.9,属于极难负担。另外一个房价极难负担的国家是澳大利亚,负担指数为5.5,其它依次为新加坡4.8,英国4.6,日本4.1,加拿大3.9,美国3.6,最后为爱尔兰,只有3.4,似乎已经基本上从10年前的房市泡沫和经济神话破灭中复原。

奥克兰房屋负担指数10,是指一个中间收入的家庭(年薪8.7万元),要购买一套中间价格的房屋(87万元),不吃不喝、一分钱不花,也要10年才能买上。但这个算法其实并不全面,因为中间收入8.7万元,只是税前收入,去了税、交了ACC的钱,所剩不到7万元,这样算来,不吃不喝最少也要12年。

房价飞涨不只在奥克兰

在参与调查的新西兰8个主要城市中,只有1个负担指数在4.1-5.0之间,属于严重难负担,其它7个主要城市指数都高于5.0,均属于极难负担。其中陶朗加的房屋负担指数从去年的8.1,大涨了近20%至9.7,直逼奥克兰,排名第8。

其它几个主要城市,惠灵顿(5.8)、基督城(5.9)、汉密尔顿(6.2)、内皮尔-黑斯汀(5.7)和达尼丁(5.4),全都进入极难负担之列,只有北帕(4.7)相对好些,属于严重难负担,但实际情况也不很乐观。

新西兰房价上涨的另外一匹黑马——皇后镇-湖区,很意外地并不在调查之列,但其近几年的房价涨幅,一直是全国最高之一,去年10月,其平均房价,已经直逼奥克兰,高冲到97万4564元。

其实,作为世界著名旅游地点,皇后镇-湖区的极难负担房价,已经持续了好几年,但因为其主要是海外投资、又远在南岛,因此其房价疯涨与新西兰民众的关系,似乎并没有奥克兰、汉密尔顿及陶朗加那么大,所以媒体对皇后镇在这方面的的曝光率,也比北岛的几个主要城市差。

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是新西兰的限贷令还是中国的限汇令起作用

奥克兰的房价增幅,在前年年底实行特殊限贷令后,曾一度在2月份有所缓和,但持续不到两个月,就又恢复原状,房价又持续以近20%的涨幅窜升。所以,尽管奥克兰去年全年的平均涨幅不如前一年大,但整体的增长趋势,其实并没发生变化,去年后半年的涨幅仍高达11%,与之前的全年20%多的涨幅不相上下。

在去年的两个月房价停滞期间,不少主流媒体和专家都认为,是针对奥克兰的特殊限贷令起了作用,即奥克兰的住房投资者,必须付清40%的首付款或抵押金,才可以获得房屋贷款。

业界人士透露说,这个2015年年底开始实施的特殊限贷令,确实对一些小的投资者起到了限限制作用,但那些专业投资者、拥有十几或几十处房产的大户们,基本没有受到什么影响。

最新的统计数字显示,去年奥克兰房市中投资者购房份额,回升到了43%,表明更多投资者返回市场,房市依然强劲。

与奥克兰特殊限贷令时间相仿,中国去年再一次收紧限汇令,严格限制民众换汇,阻止资金外流。在早前每人每年允许兑换外币5万美元的基础上,更严格规定不得帮助别人换汇,以堵上“蚂蚁搬家式”借用别人换汇额来换取高额外汇的漏洞,并进一步阻止网络贷款和在海外购买人身保险等,用以把国内金钱转到国外的作法。

所以很多想在新西兰买房的中国人无法把国内的钱转移出来,令中国人在新西兰买房的势头大衰,很多以前挤满了中国人的房屋拍卖,一下子变得冷冷清清,两个月后才又恢复原来的状态。

奥克兰房市之火蔓延周边

说起奥克兰的房价,恐怕要把汉密尔顿和陶朗加也放在一起,因为这两个城市的房价,被普遍认为是奥克兰房市之火的蔓延,一些无法承受奥克兰骇人房价的人,在逃出奥克兰或在更远处买房的首选,就是这两个城市。

在怀卡托-奥克兰高速公路通车后,从汉密尔顿到奥克兰,只需一个多小时的车程,不比在高峰时段奥克兰市内塞车1、2个小时差到哪,所以很多在南奥克兰工作的家庭和一些投资者,纷纷到汉密尔顿买房或抢占市场,使汉密尔顿的房价陡然窜升了近40%,房屋负担指数也一下冲到6.2,变成了比惠灵顿和基督城还要难负担的城市。

陶朗加距离奥克兰虽然不像汉密尔顿那么近,但因其是著名的旅游和养老城市,生活条件好、风景如画,本来人气就高,这两年奥克兰人的涌入,让这里的房价呈指数式上升,涨幅将近25%。

计划多多 行动迟缓?

针对如何解决房市危机问题,各方都纷纷表达自己的看法,从地方政府到中央政府,也都出台了一些计划,尤其在如何开放更多的农用地、增加房屋建造上,都有一些令人期待的计划,但几年下来,房屋仍然供不应求,房价仍然持续窜升,令很多民众不免感到有些失望。专家说,如何实施这些计划,尽快解决住房短缺问题,才是最重要的。

Demographia房屋负担报告的作者之一,帕乌莱提克(Hugh Pavletich)就批评说,新西兰兰极难负担的房价,是新西兰政府“巨大的政治失败”。他把新西兰房市危机,归结为政府不作为的后果。

他说,但凡政府稍微有一点能力,都会把房价保持在一个相对容易承受的范围, “如果他们实际上做了一些事,在过去的8、9年悄悄地降低一点房价,现在的房价指数就可能会在4左右,奥克兰的房价就会保持在33万上下。”

他敦促政府开放更多土地用于建房,呼吁新总理英格利希(Bill English)直接领导各方和各党派合作,采取措施降低房价。

但英格利希回应说,空谈俱乐部不能解决任何问题,“其实需要做的,已经在实施当中了,修订资源管理法案,让审批过程更快,奥克兰市政府已经在做了——做得也不错,使执行过程更快——建筑许可审批、再分割审批,政府的建设项目也在加快。”

中央政府的特殊建房区计划,已经开始了几年了,但预计建造的几万套房屋,却只建成了几百套,远远地滞后于目标。

奥克兰市长高夫(Phill Goff)说,目前除了需要4万套房屋尽快投入市场,每年4.5万的新移民,还需要约1. 5万套新房,这在短时间内根本无法达到目标。专家也说,尽管奥克兰统一规划做得很好,但如何具体实施,才最重要。

奥克兰统一规划中,在原有市区加高加密的计划,在具体实施过程中遇到了很大阻力。本周,奥克兰东区的一个毛利基金承建项目,因为要开发原来的毛利保留地,遭到当地居民的强烈反对而延迟。

而在新扩展的城乡边界开发地带,所有的下水、道路等基础设施的建设,资金来源和人力物力等,也给住房开发都造成困难。所以不管是在原有城区加高加密,还是开放农用绿地,在更远处开发新的住宅区,都存在着难以解决的问题。

责任编辑:易凡

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