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繁荣还是萧条?

脱欧公投一年了,英国房产还值得买吗?

伦敦Canary Whaf 周围的建筑(Depositphotos)

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【大纪元2017年08月18日讯】不知不觉,脱欧公投已经一年多了。政治不确定性、印花税变动和家庭收入减少等等许多因素都影响了买家需求,从而冲击著英国房地产市场。记得在脱欧公投刚刚结束时,很多分析师预测英国房产市场会经历一场比较大的波动。那么一年后,英国房市到底有没有发生当时预想的变化呢?



英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯(Halifax)最新资料表示,四年来英国房价涨幅已经放缓至最低点.官方调查人员表示,英国部分地区的房产交易活动回到了2011年的水准。英国皇家特许测量师学会(RIC)表示,伦敦和英格兰东南部的绝大多数测量师报告中都称房价在下滑,西米德兰、西南和北爱尔兰的房价上涨,因此全国房价没有出现下滑。 房地产市场专家认为,盼望房价高涨的房主们需要习惯现在房价放缓的增速,甚至做好房产降价的准备。当然,对于首次购房者来说这是个好消息。

2006年1月至2017年5月年度英国房价变动率,从2014年至今4年来房价涨幅已经放缓至最低点。
2006年1月至2017年5月年度英国房价变动率,从2014年至今4年来房价涨幅已经放缓至最低点。
2005年1月至2017年5月英国平均房价变化情况。伦敦和英格兰东南部的绝大多数测量师报告中都称房价在下滑,西米德兰、西南和北爱尔兰的房价上涨,因此全国房价没有出现下滑。
2005年1月至2017年5月英国平均房价变化情况。伦敦和英格兰东南部的绝大多数测量师报告中都称房价在下滑,西米德兰、西南和北爱尔兰的房价上涨,因此全国房价没有出现下滑。

全国房价涨幅放缓

总的来说,在过去的一年中,英国全国的平均房价保持了较为稳定的增长,但增长率下降了。

脱欧之初,各种预测都有,包括一些国际货币基金组织在内的专家发出过房市崩盘的警告。就目前情况看,现在房市似乎已经没有了崩盘的可能。不过脱欧后,房地产市场确实明显放缓。
在去年夏天脱欧投票之前,房价平均每年上涨8%左右。最近国家统计局资料显示,现在房价年增长率下降到5%以下。

2017年英国各地区房价年增长率情况。
2017年英国各地区房价年增长率情况。

哈利法克斯的资料和一些经济学家的分析一致:第二季度的房价比一年前同期高2.1%。这个涨幅低于今年6月份2.6%的涨幅,也是2013年4月以来最低的涨幅。哈利法克斯社区银行董事总经理罗素·加里(Russell Galley)表示,根据上周最新公布的资料,工资增长乏力和通货膨胀上涨正在压制房价。

加里先生补充说:“由于支出能力受到挤压、2016年印花税变动对物业交易的影响、以及负担能力减弱,现在对房屋的需求也似乎减弱了。”

租金方面,根据保险公司HomeLet的资料显示,7月份的租金价格比去年同期上涨了1.1%,为3个月来首次上涨。平均每月租金为925英镑。房地产代理Your Move的资料显示,租金6月份同比增涨2.1%,英格兰和威尔士的平均租金为827英镑。

伦敦市场不景气

在去年6月底脱欧公投后,很多人认为伦敦黄金地产市场(the prime London property market)是脱欧的最大受益者之一,因为脱欧使英镑下跌了,那么富裕地区如梅费尔(Mayfair)、贝尔格拉维亚(Belgravia)、切尔西(Chelsea)等地的房产能被更多的外国人购买。但事实并非如此。

伦敦虽整体上看表现平稳,不过房价年增长率仅为1.12%,落后于全国平均增幅,平均房价为482,779英镑。根据皇家特许测量师协会资料显示,伦敦许多地区房价下滑,销售疲软。
造成伦敦市场不景气的原因有很多。英国的房产买卖交易中有一半是在伦敦进行的。自2016年4月实行新的印花税政策以来,伦敦房产交易已经大幅下滑。脱欧公投前几年的价格上涨,伦敦房价太高,所以某种形式的市场调整是不可避免的。由脱欧引起的不确定性正好为这种调整提供了催化剂。

在租金方面,HomeLet表示伦敦的租金上涨继续落后于英国,今年6月份与去年同期相比下降了0.6%。伦敦平均每月租金为1,564英镑。

2016年8月至2017年7月伦敦黄金地产市场房价变化情况(来源:Knightfrank)
2016年8月至2017年7月伦敦黄金地产市场房价变化情况(来源:Knightfrank)
2016年8月至2017年7月伦敦黄金地产市场租金变化情况(来源:Knightfrank)
2016年8月至2017年7月伦敦黄金地产市场租金变化情况(来源:Knightfrank)

房产交易量减少,房源减少

经济学家强调说,销售下滑是房地产市场下滑的证据。根据HMRC的资料,在5月至6月期间,房屋销售量下降了3%,交易量为96,910,为自2016年10月以来的最低水准。

皇家特许测量师协会在其最新的报告中表示,自去年11月以来,买方需求未能显示出任何对提振市场有意义的增长,进入市场的新房源正在减少,因此地产代理商的平均库存水准都几乎接近历史最低点。

英国最大的房地产代理公司Countrywide的首席经济学家Fionnuala Earley表示,“人们越来越不认为现在搬家是合适的时机了。目前,这是一个以买房需求为导向的市场,而不是以买房意愿为导向的市场。”而现在的情况是家庭收入被挤压,买家购买力下降,因此需求也会下降。

“我们看到人们改造自己的房产而不是买房搬家。他们说,‘我完全可以改造阁楼,而不是去买新房而支付上涨的印花税。’”

按揭利率可能上涨

一般来说,当银行提高利率以试图防止市场过热时,英国住房市场会出现疲软。但这次不是这样。正如英国央行在最新的通货膨胀报告中指出的,抵押贷款利率与以前一样低。

有人想要借他们所购买房产价值的90%的贷款,可以享有2.5%的固定按揭利率两年,比2013年至2015年时4.1%的利率低。而在金融危机之后的2009年至2012年之间时利率为6%。现在贷款成数为75%的按揭按固定利率为1.5%,而在金融危机后的那几年,按揭利率为3.7%。

然而,利率不可能永远保持那么低。英国央行暗示打算提高借款成本,如果提高这将是十年来首次提高借款成本,虽还未实施但已经产生了影响。金融市场的利率已经小幅上升,这最终将导致抵押贷款利率升高。

供需不平衡

支撑房价的关键因素是长期以来供需不匹配。根据上议院经济事务委员会(the Lords economic affairs committee)在去年考察住房危机时的资料,2015-16年度建成了近19万个房屋,建设量达到8年来的高点,但仍远远低于满足需求所需的30万个房屋。

保守党承诺在最新的选举宣言中保持了其在2015年的承诺,即到2020年底前提供一百万个房屋,到2022年底将再增建50万个住房。

不过, Earley女士表示,这不足以解决以往积累下的供需不足问题。她说:“供需不足问题依然存在,也将继续支持房价。”

代表370多个英格兰和威尔士地方政府的地方政府协会(the Local Government Association)呼吁理事会获得更多的权力和资金,以恢复其作为经济适用房建设者的重要作用。

救助无家可归者的慈善机构Shelter的通信政策与活动总监Anne Baxendale说:“目前的房屋建筑模式根本不能提供我们迫切需要的经济型住房,因为它允许大型开发商创造数百万住宅,而普通家庭会面临巨大的住房成本。 政府需要引进一种全新的建房方式,降低土地的巨额成本,并提供数百万家庭们渴望的真正实惠的高品质住房。”

英国政府表示正在努力解决这个问题。社区部和地方政府部发言人说:“我们正在投资71亿英镑建造更经济实惠的住房。 “自2010年以来,我们已经通过政府支持的计划帮助了40多万户家庭使其拥有房屋,帮助的首次购房者年均人数的达到九年来最高点。”

专家预测

哈利法克斯和Nationwide都表示,市场缺乏房源这一情况将在未来几个月继续支撑房价。皇家特许测量师协会预测,房价和租金价格持平,至少在明年价格持平。

皇家特许测量师协会538个地区的测量人员对众多房产代理机构进行了调查,报告显示,预测未来12个月内房价增长的地产代理比预测下跌的地产代理多28%。但这是自脱欧公投后预计增长最少的一次调查。

Earley女士认为房价有下跌风险,因为与脱欧相关的失业率在上升,并且英格兰银行也可能提高利率。另一方面,在经过了一段低迷的房产交易后,房价也会有上涨风险。 “低迷交易时间越长,我们的需求受到的压制就越大。当信心回归时,房产交易量和房价可能会更快地回升”,Earley女士说, “我不认为房价会大跌,但另一方面我预计个人工资不会有大幅度增长,因此也不会大幅度推高房价。”

咨询公司Oxford Economics的资深经济师马丁·贝克(Martin Beck)表示,市场缺乏推动房价上涨的动力,但也缺乏通常会导致价格下跌的那种力量。 “英国房价涨幅已经不足了。随着家庭收入的挤压和住房的负担能力问题,我们认为,缓慢温和增长将持续很长一段时间。但房价崩溃也是不可能的。”◇

综合报导|明曦

责任编辑:文婧



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