【大纪元7月25日讯】在过去的的刘律师信箱中，我曾经举案例分析过屋主产权保险的重要性。现在银行拍卖房日益增多，在我们经手的拍卖房过户中往往碰到很复杂的产权问题，我想再次通过几个问题进一步阐述房地产买卖中屋主产权保险的重要性。
屋主产权保险，英文称作Owner’s Title Insurance。在房地产过户中，银行的产权保险（Lender’s Title Insurance）是必须由买方替银行买的，否则银行的贷款不予发放。因为银行自己的权利已经得到了保障，那么针对屋主自己的产权保险银行并没有规定一定要买方自己买下来。有些客户问我是否可以不买，我往往对这持否定态度，因为产权保险对屋主是十分重要的。
产权是个非常复杂的历史记载，过户律师往往要针对手里的房产进行五十年的追溯调查，确认卖方有无欠他人债务，或欠政府税金等等。那有的客人问，我买的是新盖的房子，没有很长的历史，是否风险小，不必买屋主产权保险？答案是“不对”。不管你的房子是否是刚刚盖好的，房子下的土地历史悠久，如果社区开发商买地时有遗留房产问题，后面盖的房子也就继承这些问题，造成产权有瑕疵。
又有人问，如果我买房子时付了很少的首期（down payment），大部分都是银行贷款，如果房子产权有问题，我损失得很少，是否就不必买屋主产权保险? 答案也是“否”，因为一旦房子的产权出问题，银行的贷款会有产权保险公司赔偿，因为银行强迫你为银行买了借款人产权保险（Lender’s Title Insurance），可是此时的产权保险公司会继承银行的所有权利，变成你的债权人，还要求你继续付清你欠银行的贷款，只是此时你要支付的对象是产权保险公司而不是银行罢了，而此时你因为没有自己的屋主产权保险，偿还贷款后，拿到的是一个有问题的房子，那真是“赔了夫人又折兵”。
很多人不明白，你当初跟银行签的借款协议书，并不因产权瑕疵而失效，产权保险公司在赔偿银行的产权保险后代替了银行的位置，对你不付款的行为享有追诉权。这很像一个例子，如果你没有为房子买火灾保险，房子因为失火烧掉了，尽管房子没有了，你欠银行的钱并没有一笔勾销，你照样要付清欠银行的贷款，只是你还款后所拥有的就是房子下的一块地而已。你因为没有火灾保险所以没有人来赔偿你房子的原价值，如果你不付银行贷款，银行会通过诉讼来强迫你付款。
如果您想进一步了解什么是产权瑕疵或对产权再作进一步了解，请查阅刘念庆律师事务所网站房地产专版的有关文章。
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