2008年乔州地产买卖标准合同新变化 （2）

【大纪元6月1日讯】上周刘律师信箱讲到了2008年乔州地产经纪人协会推广的乔州住家地产买卖标准合同的最重要的变化，即取消了买方履行买房义务的两个条件：（1）房屋修补后没有瑕疵；（2）拿到买房必需的贷款，但同时也给买方一个免费自由看房的调查期，但总的来说对买方限制多了一些。这一期的刘律师信箱将谈谈2008年标准合同的其他变化。
　　
1. 卖方的一些费用转移到买方，比较明显的是乔州房屋转让税(Transfer Tax)，过去一直是卖方必需付的，现在的合同规定为买方付。乔州法律并没有规定转让税必需由哪一方付，因此买方如果不愿意付这笔税，仍可在合同中把它改为卖方付。转让税是房屋买卖价的千分之一(1/1000)，如果房屋价值不菲，这笔税金往往也是不小的数字，另外如果买方在合同中规定卖方替买方出一定的过户费用(Closing Cost)，买方一定要想到这不仅仅包括贷款的费用，自己的过户律师费，还包括转让税，因此要求卖方出的费用要多一些才够付这笔多出来的费用。
　　
2. 增加了估价与买卖价相符的条件，在目前房屋市场低迷的行市里，很多人害怕自己买的房子是否买价超过它的市值，很多地产经纪人往往爱在买卖合同中附加一条，要求房子的估价必需达到买卖的价格，如果估价达不到买卖价，买方可以终止合同。2008年新合同里增加了一个附属文件(Exhibit)，专门规定房屋必需估到买卖价，买卖合同方可成立。这不是合同正本的条文，买方如果需要这条的保护，必需要求自己的经纪人将这个附属文件加在文件正本后面，这一条才会作为合同的一部分保护买方。与过去不同的是，如果房屋的估价达不到买卖价格，买方并不能立马终止合同，买方只有权利要求卖方降价。如果卖方同意降价，买方还是要履行买房的义务。
　　
3. 经纪人费用有大的变化。过去地产经纪人只有在房屋成交后才收取佣金。买卖双方往往认为只要房子没有成交过户，没有任何一方有支付地产经纪人佣金的义务。乔州住家地产买卖合同是乔州地产经纪人协会推广的。现在出现越来越多的买方或卖方滥用地产经纪人的服务导致越来越多的经纪人无法收取应收的佣金。为了保护协会会员的权利，2008年住家买卖合同修改委员会针对这一现象对标准合同中有关地产经纪人佣金部分作了较大的变化。2008年买卖合同规定不履行义务的买方或卖方必须支付双方地产经纪人因地产成交而本应收取的佣金。我在过去的一个月中就有两位买方因终止合同而被卖方的经纪人危胁索取地产经纪人佣金的案件。尽管这一条的合法性目前还有争议，法院正在受理一件关于这一条的诉讼案件，判决未定，我还是想提醒每位想买房或卖房的客户，跟自己的经纪人妥善商量关于这一条的处理，以保护自己的利益。
　　
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