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浅析英国房地产市场:历史与现在

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【大纪元7月12日讯】(大纪元驻英国记者马丽报导)在英国,一般来讲,买房要比租房便宜。出于传统观念,英国有70%的人都拥有自己的房子。海外华人居安思危,不断储蓄的生活习惯使得他们在这次经济危机中所受的影响较小。英国房价的降幅已经超过了有史以来的任何一个时期,很多人经过了将近两年的等待之后,开始对房地产市场跃跃欲试。那么人们对英国房地产的历史,结构了解多少?投资房地产市场应该注意什么?英国房地产市场走向如何?本文将试着解答这些问题,希望能起到抛砖引玉的作用。

英国房屋历史

英国房屋市场主要以旧房为主,而且不是按照国内的面积出价。各个时代留下来的房屋很多,这也就决定了英国买房的复杂性。

英国人的年代是以历史上曾经在位的国王的名字划分的,就好像中国人说乾隆,康熙一样。老一点的是都督(Tudor)时期(15-16世纪)的房子。这些房子最明显的特征就是白墙,黑色木条框。英国的古城如约克,柴斯特有很多这样的房子。

18世纪到19世纪的英王乔治时期,建筑风格以砖石结构为主。房子天花板很高,风格受古希腊,古罗马影响。现在很多大城市比如巴斯、布莱顿、利物浦、曼城都有乔治时期的连体房屋。而很多乡村豪宅,都是乔治时期的独幢建筑。

19世纪到20世纪的维多利亚时代,是英国工业革命时代,建筑风格百花齐放,英国北部建了很多红砖房子。很多大学被称为红砖大学。如利物浦,里兹和曼城。英国北部很多红砖的连体房就是那个时候建立的,当时主要是为了给当时的穷人、工人阶级建造的。

20世纪50年代的房子渐渐有现代化的趋势。60年代以后的房子,天花板普遍比乔治时期~50年代的低。50年代以后,英国各地政府造了大量政府救济房。

80年代以后,英国出现了很多新建社区和新房。大部分房子的每个房间都会比以前造的老房子小那么一点点,院子也很小。房间实用面积比较小,天花板比较低,而且结构不如老房子结实。

以上只是概况地讲了一下英国的房屋类型。由于英国房子年代,户型各异,具体情况非常复杂, 需要具体分析。英国没有“大跃进”似的大兴土木,很多老房保存得非常好,价格比新房高。这是与国内不同的。


在曼城、利物浦、里兹有很多维多利亚时代的排房。(Getty Images)

乔治时代房子

Bungalow平房


Tudor 时代房子

semi detached房子

Flat

英国房屋的类型

Council House:政府救济房,低收家庭通过向 local council申请排队入住,月租比市场价低,是政府福利补助的一种。政府允许居住 council house的居民在居住超过一定时间后买下来(现在一般是5年),从救济房变成私人房,这样的房子俗称ex-Council. 买ex-council的时候要注意调查一下周围有多少的房子还是council house,如果比例高的话就是说穷人比例高,各色人复杂。这种区的房子投资风险比较高,第一是不安全,第二会影响以后的房价。

Flat:像是国内的楼房,最主要的区别是Flat通常都是Lease Hold, Lease Hold, 也就是说不拥有土地所有权。 只买房子不买地。买了Flat之后,要永远向政府交纳土地租用费。而其他类型的房子都是享有土地拥有权的(free hold)。另外Flat没有花园,更适合单身或没有小孩的人居住。

Terrace: 这种Terrace建得都比较密集,一排接着一排,所以也叫排房,或者连体房。这种房子一般都没有后花园,只有一个称之为Yard的后院,前花园 一般也不大,有的甚至没有,当街而立。还有的terrace是back to back, 即前后邻居背对背而立,没有后院。很多Terrace都是老房子,建的非常结实,一般是政府房。不少Terrace感觉就是外面看起来小,里面可是别有洞天。

Semi-Detach:半独立式房屋,最主要是前后都有自己的花园,空间比较大,没有排房那种很压抑的感觉。注意:Semi-Detach 的Council house 也不少,价格相对比Terrace高。

Detach:就是独立式别墅,前后独立花园,独门独户,价格相对较贵。

Bungalow: 分为独立和半独立两种,与house的区别就是它一般只有一层。由于进出方便,Bungalow很多都是老人居住。Bungalow 多座落在环境好,价格高的地区。如果在同一条街上,房子内部结构差不多,价格顺序为 Bungalow,其次是detached, semi-detached,terrace,flats。

东西方对房产理解的差异

英国有一个关于房子的电视节目叫location,location,location (地段,地段,还是地段)。这精辟的指出了英国人买房子最关心的问题——地段。

由于中西方的差异,中国人对地段的理解与英国人不同,中国人喜欢交通便利,人多热闹,四通八达,人气旺,才是福地旺地。而英国人喜欢人少,环境优雅的地区,才被认为是好地段。另外一般来讲好地段都是私人房地区。不过英国政府为了保持均衡,防止社会分化,几乎在每一个区都会点缀上一些政府救济房。在英国挑房子对于地点讲究比国内多,不同的区会影响到你以后相关的保险费用。英国地少人多,大区里面还分社区,分得很细,有时隔一条街就是两个价格迥然不同的区了。很多英国人宁可买好区里的差房,也不会买差区的好房。

举例说明,上文分析到各种房子的价格从高到低为bungalow>detached>semi-detached>terrace〉
flats,这不是绝对的。也要因房子建造的年代类型地段而看。比如伦敦和巴斯这样自古就很富有的城
市,有很多非常大非常气派的连体房,是以前贵族在城里的住所或者中产阶级的住所。虽然独幢的房子应该比较贵,但是也有一些独幢房子在不怎么好的地段,房子小,周围治安不好,房价便宜。所以说Location最重要。

作为买房者,如何判断房子的地段如何呢?

1.看人。英国人的经验是,选择不同的时段,到那条街上守株待兔,仔细观测各个时段街上走动的人们。游手好闲的teenager (青年人)出没的时间大多都在晚上六点到十一点间。周末要看看街上有没有酒鬼。

2.看区。如果各家花园打理得好,说明主人有社会公德意识。再看街上都停什么样的车,你就可以猜得出哪家住什么人,经济实力如何。有机会可以找个邻居聊聊,告诉他你要买这区的房子,问问他的建议。

3.看交通,学区。交通便利,有利于房屋出租。如果挨着好学校,房价也会居高不下。离市中心不能太近也不能太远,太远了不方便,太近了不安全。

4.看潜力。如果房子花园大,以后可以申请建休闲房。如果房子阁楼高,可以申请增建睡房。这都能使房价升值。如果你事先知道政府要在附近修建地铁线,那么当地的房价也是有升值潜力的。
当然这些分析也都是泛泛而谈,具体例子还需要具体分析。

在英国买房的步骤

第一步:评估自己可以贷出多少款。买家既可以到银行直接咨询(只要电话约定就可以了),也可以到房地产按揭经纪人那里咨询(mortgage broker),这两种服务都是免费的。不要以为经纪人是代理,他们报的贷款利率一定比银行高。由于复杂的条例,回扣,有时候经纪人提供的offer比银行自己还好。所以在这个阶段一定要货比三家。

由于现在银行收紧了放贷,2009年上半年25%的申请人被银行拒绝。当买家看中房子,准备出价时,卖家中介会问你有没有mortgage promise (贷款许诺)。这是与以前不同的。Mortgage promise 可以通过给银行打电话得到。也就是银行根据你的口述,给你一个可以借给你的数目。这虽然没有法律效力,但是如果没有这个promise,卖方中介也不会对你太积极,就怕你实际上贷不出款来。

第二步:找房。具体找房规则可参见前文。由于不同的使用目的,找房的规则也不同,如果自己居住,可以根据自己的经济能力选择相对好的地区。如果是为了投资出租,则注重交通便利,购物方便,紧邻学区的地方。或者选择带花园的house。英国目前flat的房租下跌,但是带花园的house房租在上涨。带小孩的家庭需要花园,而这种房源有限。另外太贵或者太贱的地段都不好出租。太贵了客源少,太贱了区太差,胆子小的不敢来。

第三步:出价。这里学问很大。通常你可以先砍10%的价试探一下。当然具体情况具体分析。今年5、6月份,英国卖出的房子有10%是在卖主要价之上成交的。由于前两年房子跌价过快,有一些好地段,好房源出现了争抢的现象。如果看中了房子,可以先把mortgage promise给中介看一下,表示自己的诚意。中介会把你的价格提交给房主考虑,如果同意了,就达成了整个买房过程的第一个关键步骤。

第四步:申请贷款和找律师。这个时候你可以要求银行将你的mortgage promise变成一个具体的offer了。这时银行会更加详细询问你的情况,查看你的记录,并要求提交工资单等证件。一般首次购房者需要6周左右得到offer。同时你可以找律师了。

注意!房屋中介往往会向你推荐律师,由于有提成,他们推荐的律师可能会很贵,有的超过市场价的一倍。你可以同样在网上找到当地信用好,收费低的律师。

第五步:到了这个时候,所有的工作基本都交由律师来处理。这个时候你只需要催律师就行了,不用催卖家的中介,因为他比你还急。你根据购买房屋价值的不同,准备相应的资金,包括房屋首付(首付越高,银行给你的利率越低),以及律师费,印花税等,2009年英国政府为了鼓励房屋交易,取消了175,000英镑以下的印花税,大多数买主又节省了一笔钱。

第六步:交接手续:通常手续的完成时间将在6~8周左右,当完成所有法律程式后,在律师行进行手续交接,包括合同签字,领取钥匙。

现在是买房的时机吗

现在到了本文的关键论题。人类总是要等到泡沫彻底破掉后才知道那是一个泡沫。也只有等“低谷”过去之后,才知道那是一个“底”。从2008年起,很多专家预言2009年英国房市会更加走跌,今年随着情况好转,又不断地修正资料重新预测。可见这些见风使舵的经济学家也很难摸准房地产的“脉”在哪里。还是保守谨慎的英国中央银行行长Mervyn King说得真实“无人能预言未来”。

随着2009上半年房屋市场渐渐回暖,有人说2008年底到2009年2月是“抄底”的时候,那时看不清市场走向,卖主正急着把房子像烫手山芋一样往外抛,而银行也把贷款利率降到了最低,当时有很多及其优惠的价格。而到了4、5月份,银行不管中央银行的利率只有0.5,贷款利率不断攀升,现在利率比两年前差不了多少。

当然,还有很多人不看好房市,认为“抄底”的时候还远远还有到来。大家现在还在半山腰往下滑呢。


现附上图示一副,红线表示的是从1983年以来英国房价的变动。蓝线表示的是1983年以来房价与收入的比例。

从图示上可以得知,1990年英国经济衰退时,房价从90年到96、97年左右发生了渐渐地衰退。尽管这个时候人们工资不断上涨,但是在大约92到2002年之间,房价只有工资的3到3.5倍。为什么呢?在90年代经济衰退时,为了抑制恶性通货膨胀,英国的房贷利率飙升到15%到17%左右,即使低廉的房价也抵御不了昂贵的利息。很多人纷纷破产,很多房子被银行收回。

在2000年左右,英国房价向火箭一样蹿升,人们的工资收入越来越跟不上房价的速度。在2007年中期房价到头,当时人们需要承担工资6倍的价格。从那时到今天为止,房价又像下山车一样滚了下来,目前平均房价是工资收入的4倍。

唱衰房市的一方认为:因为英国经济仍处于衰退期间,失业率也将在未来一段时间内继续攀升。而失业率的上升一定会导致破产,银行收回房子。同样失业率会导致年轻人买不起房子。没有首次购房者,英国房市就会僵死。所以只能是下跌。按照90年代衰退为参照,房价应该是工资的3到3.5倍。英国的房价还应该再下跌20%才行。

看好房市的一方认为:与90年代不同,现在银行利率极低。而且政府出了很多防止破产的政策。90年代时很多家庭只有男人在工作,一旦失业全家破产。而现在很多家庭是双工资,房价与收入的比例已经在正常范围之内。另外英国土地绝大部分属私人所有,政府有着严格的规划法规,与美国不同,这致使英国空房闲置率很低,人多房少,尤其是好的房源少。供需关系决定了英国的房价逐渐稳定。

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2009-07-12 4:04 PM
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