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【大紀元6月26日訊】劉先生怎么也沒想到﹐自己已經買了三年的房﹐雖長期沒辦入住﹐但卻莫名其妙地成了別人的房。找開發商理論﹐對方稱是將劉先生的房誤售給他人了。那么﹐誤銷一方該承擔哪些責任﹖記者為此特請教了房地產資深律師。
■時間﹕6月19日
■致電人﹕劉先生
■事由﹕近日到自己已購3年的房子時發現﹐已被他人裝修入住。
“我們是不是把房號記錯了﹖”劉先生的愛人今年4月去看早已買下為兒子結婚准備的新房時﹐意外發現房子已被裝修并住進了人﹐這真是怪事﹗難道是自己找錯了門﹖后來發現﹐不知何故﹐開發商竟已將這套他們買下近三年的房另售他人。
■“誤售”惹出糾紛
劉先生1998年7月以34萬余元的房款從裕發房地產開發公司購房一套﹐首付款11萬元當即付清﹐銀行貸款手續完備﹐并在付款當天拿到了入住通知書。但由于房子是給兒子結婚用的﹐沒有即時入住。6月20日﹐劉先生接受記者采訪時﹐出示了厚厚一摞材料﹕房屋買賣合同﹑銀行個人住房貸款借款合同﹑相關的保險單據﹑入住通知書以及每月按期還貸的單據。
“銀行已經把房款付給開發商了﹐我現在每月還在還著銀行的錢呢﹐可房子已經住上別人了﹗”劉先生告訴記者。
事情發生后﹐該房地產開發公司解釋稱是“銷售人員在不知情的情況下﹐誤將該房售出”﹐當即向劉先生提出了兩套解決方案﹕一是如果劉先生同意按換房解決﹐他們可以在該小區范圍內任選一套新房﹐房款單價按原合同執行﹐房款差額多退少補。二是如果劉先生同意按退房解決﹐則退還劉先生的購房款﹐并承擔其發生的貸款利息﹑保險費﹑律師費等損失﹐以及按銀行貸款利率支付首付房款利息。
劉先生則認為對方所謂“誤售”的解釋無法讓他信服﹐而從這兩個解決方案來看﹐對方也并未為他們的失誤承擔相應的責任。
■几個重要情節
該房地產開發公司的副總徐先生在接受記者采訪時﹐提到了以下几個重要情節﹕劉先生自購房以來﹐一直未到小區物業管理部門辦理入住登記﹐交納各項物業管理費用和供暖費用﹔也一直沒有委托本公司代為辦理該房產產權轉移事宜﹑交納房產轉移契稅﹔2000年10月發現房子被誤售后﹐他親自給劉先生打電話﹐卻被告知打錯了﹐托人與劉先生聯系﹐也未能聯系上。
“事情是我們雙方都不希望發生的﹐我們一直是以一種非常積極的態度來解決這件事情。”徐先生一再強調。
劉先生指出﹐當時自己是准備交納物業管理費并領取鑰匙的﹐是小區物業告訴自己說﹐如果暫不入住﹐就不用交費﹐什么時候入住﹐什么時候領取鑰匙并交費。徐先生認為這一點現在已無從考証了。
關于產權登記﹐劉先生稱﹐售房的工作人員告訴他在還清貸款之前﹐產權証必須先抵押在銀行﹐因此就沒有再過問。而徐先生則指出﹐關于辦理產權証的期限在房屋買賣合同上是有明文約定的﹐作為委托方﹐劉先生一直沒有與裕發公司就產權事宜進行聯系。
劉先生告訴記者﹐因為電話局的原因﹐家里電話確實變了﹐但住址沒變﹐房地產公司完全可以給自己發信或者來人告知。劉先生的律師更強調一點﹕該公司是在房子另售以后才與劉先生聯系﹐因此只是一種補救﹐這對于他們所應承擔的責任﹐并無影響。
徐先生告訴記者﹐他認為購房應該是在客戶拿到入住通知書后﹐應盡快辦理入住手續﹐才算完成了買房程序。但劉先生一直未辦理入住和產權登記手續﹐客觀上使這兩個重要環節空缺。不過他也一再申明﹕本公司對誤售一事深表歉意﹐并希望盡可能圓滿地解決此事。
■“誤售”算不算違約
徐先生一直堅持稱﹐就買賣合同而言﹐本公司并不存在違約﹐而只不過“發生了一件雙方都不希望發生的事情”。但劉先生及其律師則認為﹐將作為合同標的的房屋賣給他人﹐是明顯的違約行為。
為此﹐記者請教了熟悉房地產法律事務的大成律師事務所主任律師郭川。郭律師指出﹕買房人的銀行貸款已經支付了﹐買房人的付款義務應該說已經完成﹐根據合同﹐開發商就應該為他提供符合合同標的的房子。此外﹐法律上并沒有要求買房人必須馬上入住。至于辦理產權登記手續﹐我國的房產權屬實行的是登記生效制﹐這個手續是必須履行的﹐但開發商有協助辦理產權登記的義務﹐如果沒有提醒買房人及時辦理產權登記﹐也是有過錯的。
因此﹐郭律師認為﹐如果開發商未經買房人同意﹐將房子轉賣他人﹐就算是單方面終止了購房合同﹐應該承擔相應的違約責任﹐按合同約定支付相應的違約金。即使是失誤﹐也是一種過錯﹐也應承擔責任。
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