【大紀元1月22日訊】（大紀元記者劉菲洛杉磯報道）據聖地亞哥房地產統計公司DataQuick在 19日發佈的數據，南加州中間房價在去年12月上漲了4%，是自2007年夏天以來第一次年環比出現增長趨勢。DataQuick報告認為增長的原因是一部份高價房進入市場、讓一直以低價房主宰的南加房市出現了更平衡的分佈。
上個月，包括洛杉磯、河濱、聖地亞哥、范圖拉、聖伯納迪諾和橙縣的南加六個縣有22,328幢新屋和舊屋成交。比11月增加了16.4%，比前年同期增長了12.1%。通常12月房屋銷售量會比11月增加，但是16.4%的增長率是自1988年以來最高的一次。不過銷售量絕對值和22年來的平均值相比還是低了11.2%。
據DataQuick分析，在過去的一年裡，南加州的房地產市場有了很大變化，很多中、高檔房屋進入了市場，例如貝弗利山、聖塔莫妮卡、和新港灘(Newport Beach)這樣的高級區在一年前的銷售量很低，最近則在增加。同時，內陸地區較便宜的房屋在2008年交易量曾十分強勁，但是去年底卻有所下降，如 Moreno Valley, Lake Elsinore和Palmdale。
上個月價格在50萬以上的房屋占總銷售量的20.2%，比2008年同期上漲16.5%，但和2000以來的平均值36.5%比還是相差不少。而在2007年8月房貸危機前夜，南加州50萬以上的房屋占總銷售量的52%。
高價房銷量上升帶動了上月中間房價（包括獨立屋和康斗）上升為28.9萬，比11月的27.8萬增長了1.4%，比2008年的28.5萬增長了4%。這已經是連續八個月呈現增長趨勢，但是和2007年中間房價最高峰50.5萬比還是低了42.8%。
但是房地產專家認為，這些進入市場的高價屋很多是「短售(short sale)」，即為避免法拍將房屋以低於銀行的貸款價格出售。估計是房主觀望了很久、再難以支撐因而決定接受現實把房子賣掉。
有20年經驗的房地產經濟人林本晃最近就幫顧客做成了一筆短售生意，他說：「房子在托倫斯(Torrance)市中心，4年前蓋的，原價70 萬，貸款52萬5，只賣了55萬，扣去各種費用，銀行拿不到50萬。賣家和銀行都虧。但是房主稅也交不出來，快要拍賣了。」
針對高價房的銷售趨勢，DataQuick的總裁John Walsh表示：「只有真正的巨額貸款出現才能進一步促進高價區的銷量。」「巨額貸款」是指超過41.7萬的貸款，在信貸緊縮前，巨額貸款在各種房貸中占40%，而去年12月儘管巨額貸款比一年多前已經增加了18.7%，也只佔16.7%。
另一種購買高價房的重要融資方式是浮動利率貸款(ARM)。上個月，4.6%的房貸為浮動利率，大大低于自2000年以來的月平均值51%。
林本晃說因為托倫斯的房子位置好，很多人要買。但是價格高不容易售出，因為貸款很難。「這個房子賣得算快了，買主通過一個小銀行獲得了浮動利率貸款。」
對於當前的信貸緊縮，美富銀行總裁黃國梁表示：「大部份銀行的房貸最終都是賣給兩房(房利美和房地美)，而現在兩房所使用的公式與房市泡沫破裂前不同了。以前發放次級貸款、不看收入，前提是看好房價會上漲。現在則要求比較嚴格，月供不能佔收入比例過大，而且經濟人的佣金一定要寫清楚。」
由于貸款困難，很多買家是通過現金支付。據DataQuick的統計數字，上月買主中用現金付款的占24.9%，比2008年同期增長了2.9%，但是比2009年9月高峰期降低了2%。
黃國梁還說由於中小企業不景氣，商業房地產市場也存在問題。很多業主都要求房租降價，造成appraisal(房地產估價)有下調趨向。「最近我們有個客戶在Fontana買到一個法拍屋，是用來做商業投資的。顧客願出29萬，但是appraisal做出來只有27萬。儘管如此，我們還是給顧客貸款了，因為我們在評估償貸能力時要看整體，其資金流動性和業務發展是不是成上升趨勢。但是有些銀行就不願貸款了。」
DataQuick的統計顯示，12月的買主中首次購屋者和投資人仍佔據了主要部份。可享受政府8000元減稅政策的首次購屋者佔了所有買主的39.6%，缺席買家(一般為房地產投資人)占19.2%。
洛杉磯羅蘭協會會長謝宗煌分析說：「政府的8000塊首次購房優惠和2009年11月7日至2010年4月30期間二次購房6500塊優惠在今年6月前仍然對房市會有所幫助，但是那之後就隨市場變化了。」
謝宗煌認為12月南加州房市上漲是「暫時的」，因為法拍屋還有很多沒有消化，10%的失業率還居高不下，並預測2010年第一季度房價會再下跌。他說參照上一波房地產危機，認為現在是「盤整」時期，真正的復甦要等到2011年甚至 2012年。
儘管如此，他還是認為現在是買房的好時機：「接近底部的時候都可以買。現在 5.25%的利息是歷史新低，政府又有優惠政策。而作為投資買房，出租回報比銀行存款還高，是保值投資的不錯方式。」
幾位房地產專業人士都一致表示，在華人聚居的地區如亞凱迪亞、羅蘭崗、鑽石巴因學區好，房價基本沒跌，法拍屋很少，大多數是正常買賣。◇
