【大紀元10月23日訊】（大紀元記者謝子茉芝加哥編譯報導）經濟蕭條、房產市場危機進入了第三個年頭，大芝加哥地區的「房屋止贖－銀行回收－法拍」這一鏈條呈現了新的趨勢。危機開始時主要是低收入區域受創，止贖法拍案例較多，而現在法拍已經蔓延到曾經富裕、搶手的社區，如盧普區(Loop)、黃金海岸(Golden Coast）、林肯公園(Lincoln Park)、近北區(Near North Side)、近南區(Near South Side)等，在許多富庶的郊區，以及庫克郡周邊的郡市，法拍數量也在增加。
富庶地區法拍量增加
經濟數據研究機構Woodstock Institute最新發布的一項法拍研究報告中顯示，大芝加哥地區在2010年1月到9月期間，法拍數量增加最高的是中心商務區盧普區，比去年同期相比 增長了76.7%；近南區的法拍數量增加了70.1%；近西區（Near West Side）增加了63.7%。
以市中心盧普區為例，在2010年第三季度，本區有73個銀行止贖回收案件。前9個月匯總，共有205起止贖回收案件。
傳統意義上的「富人區」如近北區，今年前9個月總共有515起止贖案件，僅次於位於西部、較貧窮的Austin, Belmont-Cragin和West Ridge區，位居法拍總數第四名。
新建公寓和投資房受影響最大
在盧普區第三季度的73起法拍案中，有16起在River City, 800 S. Wells St，這是一棟在南盧普區緊鄰芝加哥河的公寓樓；9起在Century Tower, 182 W. Lake St.、市中心的尖頂裝飾派藝術造型的高樓；6起在Park Millennium, 222 N. Columbus Drive、俯瞰千禧公園的東盧普區豪華建築。
圖：位於182 W. Lake St. 的公寓樓內第三季度有9戶拍賣屋 (網圖)
統計發現，許多止贖法拍都發生在這種新建的高檔公寓樓、以及前幾年入市的炒房投資者中。許多人當初買房的時候只付了很少的首付款，期望等房價上漲之後再將房子拋售出去，轉而獲利。但是隨著房市崩潰，信貸市場凍結，這些投資者不但賣不出價錢，而且沒辦法再貸款獲取低利率，因為他們房子的價值本身已經低於了貸款金額。因此，許多人不堪揹負養房子的高成本，申請破產或將房屋短售，即降價出賣。
圖：位於222 N. Columbus Drive的公寓樓內第三季度有6戶拍賣屋 (網圖)
繁榮時的好區 蕭條時的毒藥
有些區域在房市上升時期是非常好的投資地段，但是因尚未完全開發成熟，一旦地產市場下滑，就會備受打擊。加上信貸市場的緊縮，銀行對這些地區又非常苛刻，使投資人避而遠之，就使這類地區更加雪上加霜。
比如南盧普區(South Loop)，曾經是熱門的投資地段，因為人們相信隨著盧普區的擴張，南盧普會很快達到盧普區的規模。但是現在，有買房人慾出賣價的一半作首付款，仍然沒有銀行願意貸款，因為銀行已將南盧普區的某些樓房列入禁區。甚至好多地產經紀人也刻意避開作這一塊的地產生意。
你居住的社區受影響了嗎？
據地產數據統計公司CoreLogic的分析，從大芝加哥地區貸款拖欠額來看，雖然有些地區真正進入止贖法拍的房屋還不到1%，但有5倍、10倍甚至20倍的房貸已經嚴重拖欠，處於止贖邊緣。由此看來，房市危機還遠未結束。
‧埃文斯頓(Evanston, 60202)，雖然目前只有0.55%的房子被銀行回收，但實際上，有7%的房貸已經拖欠90天以上，而這些房屋很有可能被法拍。
‧Streeterville和黃金海岸，富庶的60611區，目前只有0.52%的法拍量，但是5.31%的房貸都已拖欠90天以上。
‧在Montgomery，截至到6月只有不到1%的止贖法拍案件，但有高達13%的房貸已經嚴重拖欠。
‧在城北的Lincolnwood，6.43%的房貸已經被止贖，另有7.3%的貸款已經拖欠90天以上。
大芝加哥地區平均的法拍率只較去年同期增長了14%，但有些地區程度更嚴重：如在庫克郡西北郊，法拍率上漲了49.7%，庫克郡西南，上漲了44.4%。
爛尾樓影響整個社區
因資金週轉困難，許多建商在房市高峰時開建的房地 產，往往在經濟蕭條時難以完工。有些建商因而破產。而未完成的爛尾樓就成了無人看管的社區垃圾，成為流浪者和犯罪份子的大本營，老鼠和浣熊的樂園。一兩棟這樣樓的出現，就足以影響整個社區的環境，進而影響社區房產的價格。即使林肯公園的高檔住宅區和富人集中的郊區Highland Park，也難以避免間或出現的爛尾樓。而目前政府只照顧到了被房主拋棄的房產，還沒有成形的針對建商遺留下的爛尾樓的計劃。 ◇
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