選店面三寶:商圈、地段、地點

Rebeeca Lee

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回到上一段的最後面,秀茹在挑房子的時候,一開始就鎖定「挑透天式店面」,這不僅是為了日後做生意或出租養老之用,即便她心中很希望能直接進駐大高雄區最出名的成熟商圈──「三多商圈」的正紅心地帶。

但是礙於自己目前財力有限,秀茹絕不耽誤時間、直接放棄SOGO百貨商圈等一級戰區,改往稍遠的大街後頭的小街小巷裡去找房子。

當她又實地觀察、了解了高雄的交通建設之後,秀茹直覺未來在高雄捷運與輕軌捷運完成後:高雄「三多商圈」即有可能往南延伸,並與「夢時代商圈」以及「多功能經貿園區」串聯成一塊四通八達的大三角區塊,成為高雄市日後最有潛力的黃金大商圈。

她開始看好三多商圈右翼,靠近經貿園區內三十一期重劃區附近的商圈。秀茹認為高雄捷運通車後,「捷運出口」將會成為大家約定見面之處,也就是人群匯集的吞吐口;原本在公司附近消費、流連的上班族,下班後將會改為流入捷運出口附近的商店區駐足消費。

所以為了能「盡量擴大營業時間」,她不找「純辦公商圈」附近的房子,因為那種下班後就沒生意的商圈,完全不符合她所要求的經濟效用。

相反地,她以「進出捷運口的人流動線」作為基礎,實地走訪,終於找到了幾個「離捷運出口」近,並且還是「位居捷運出口的必經動線」上的社區型商圈。

鎖定地段後,她勤走各個仲介公司,明查暗訪算出了每個社區的「實質居住率」與「買賣成交價」,評估出其中某一個發展中的社區,其房價相對平實;加上該社區的住宅人口數夠多,絕對撐得起店面的基本消費底盤。

恰巧該社區週邊也聚集了各式不同種類的零售業,屬於「一樓店舖多於住家」的「住店型商店街」。另外,這個社區鄰近獅甲捷運站附近的優良學區,有明星學校加持,房價自然也會有一定的支撐,還可兼顧到小孩的就學問題。

於是,她鎖定這個合適的住家商店社區,終於讓她相中了一家位居巷口,目前承租作水電行的「透天式住店」。

她分析隔壁開著超人氣排隊麵包店,可以穩住流入小巷的基本人潮與巷口曝光率,加上巷外又有黃昏市場,根本不怕一旦休假,人潮就不見了。

但是,這個店面也並非完全沒有缺點,其最大缺點在於「店寬不夠」,屋型屬於「長深型」。不過,她又評估三角窗的空屋率低,雖有瑕疵但也應該不難出租,加上自己心中已有盤算與運用。

還有一點是,有鑒於她本身的預算也只買得起熱門商圈的入門款,她得在「想要的」跟「能要的」的天平兩端取得平衡。

最後,秀茹認為這個巷道並沒有明顯的「陰、陽面」,她相信「人定勝天」,自己一定可以把挑中的「一線商圈的二級環境」經營成為街道上的「熱點」。@(待續)

摘編自 《庶民薪顯學:荷包變「深」術:景氣大壞,你要怎麼生存下去?》 寶鼎出版社 提供
(http://www.dajiyuan.com)

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