【大紀元2012年11月12日訊】（大紀元記者錢正富綜合報道）香港政府2010年首推額外印花稅（SSD），至今兩年來已刺激工商舖價格累升近五成。而近期再推出買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD），使車位及工商舖成為「新寵」，不少過往活躍於住宅市場的炒家，轉投非住宅市場，資金極速流入這些市場，炒賣活動日益熾熱。
根據反映香港工商物業租、售價格走勢的美聯工商物業指數（MII）顯示，自2010年第四季開始，工商物業指數報139.7，且按季一直呈上升趨勢，至今年第三季指數報200.9，期內累錄43.8%升幅，相對商廈的23.3%升幅更顯著，僅9月單月報210.2，創歷來新高且首次升穿210關口。
四太5億購尖沙咀商廈
市場消息透露，賭王「四太」梁安琪或有關人士，近日斥資5.07億元購入尖沙咀加連威老道39至41號太興商業大廈全幢。是次為政府「辣招」後最大宗商廈成交個案。
物業地盤面積約2,074平方呎，樓高18層，全個物業總樓面約33,725平方呎，呎價約1.69萬元，設4個地舖，租客主要為美髮及美容院，4至17樓為寫字樓，全幢月租收入逾90萬元。原業主兆安李太於2007年，以3.48億元購入，持貨5年轉手獲利約1.6億元。據了解，梁安琪或有關人士料購入後再作租戶重組。
幸福藥業1億購灣仔商廈
另外，投資者李耀華今年約3月以2.58億元售出尖沙咀栢麗大道D段地下18號舖及1樓9B號舖，該舖的新買家幸福藥業老闆黎元輝及有關人士，近日再度購入商廈物業。
土地註冊處資料顯示，黎元輝及有關人士早前以1億元購入灣仔海外信託銀行大廈24樓全層，以面積約7,344平方呎計算，呎價達13,616元，創出該廈呎價新高；原業主於今年4月份以8,300萬元購入，現轉手賬面獲利1,700萬元。
港島商廈金鐘力寶中心1座32樓C室，面積約4,380平方呎，日前亦以約9,636萬元易手，呎價約2.2萬元，單位以交吉交易。
尹柏權5.3億「摸」出百樂舖
商舖的交投亦暢旺，正拆售的尖沙咀百樂酒店商場部份商舖再錄得成交。由投資者尹柏權持有的該商場多個舖位，近日再「摸」出（成交前已轉讓）。其中由壽司店以22.5萬承租的5至8號及22號地舖，以及由時裝店以6.21萬元承租的9號舖，傳以共約4億元易手，面積共3,451平方呎，呎價約11.6萬元。而16號地舖亦以1.3億元賣給中港商人，面積約1,050平方呎，呎價約12.38萬元，現由鞋店以15.8萬元承租。
工商物業不受買家印花稅影響，故亦吸引內地投資者入市。有消息指，同位於百樂酒店的21號舖，面積約849平方呎，以約9,880萬元易手，呎價約11.6萬元。據悉，買家為內地投資者，具內地發展商背景，過往亦曾購入本港物業。該舖位目前由新西蘭食品以每月8.4萬元租用，租約快到期。投資者看好舖位市值租金可提至15萬至18萬元。
港島及新界亦有多宗商舖成交個案，成交價由1,700萬至5,000萬元不等。
工廈門檻低 交投量價俱高
由於工廈入場門檻較低，回報高，亦吸納住宅資金轉移，兩年前SSD出台，工廈買賣即明顯上升，按月急增逾三成，交投量創當時高位。以觀塘港貿中心為例，該中高層5號室，773平方呎，於2010年12月即SSD出台後，成交呎價為5,004元；至今年8月份，比其低10層的5號室，呎價已達7,995元，期內升幅達六成。
萊斯物業執行董事黎智生透露，受惠第三次量化寬鬆政策（QE3）效應及政府推出兩項辣招後，不少資金流入廠廈市場，近兩個月整體廠廈市場平均每月有約800宗成交，屬於大旺市時期。
全年車位成交料9千宗
除工商舖外，熱錢更蔓延至車位市場。相較動輒千萬元、入場門檻較高的商廈、舖位，投資車位售價不過數十至百餘萬元，與中小型住宅相若，對小型炒家具吸引力。有代理預料，今年全年車位成交數字有機會超越9,000宗，創97年以來新高水平。
近日車位交投熾熱，多個發展商積極推售屋苑車位套現。其中被市場形容作為最大車位「批發商」的華懋，本周先後拆售深井豪景花園、大圍金獅花園、沙田富豪花園、火炭碧霞花園、沙田碧濤花園、上水維也納花園等多個屋苑的逾千個車位後，已連沽約600個車位，套現近2億元。
大陸客購25車位涉資900萬
有代理透露，碧濤花園1期及2期車位，售價由約50萬至55萬元；有兩組買家分別大手購入5至6個車位，每組涉資逾300萬元。大圍金獅花園15個車位，獲投資者斥約500萬元掃入。而最多貨源的深井豪景花園，車位售價30萬至39萬元；有內地客大手購入25個車位，料最多涉資近900萬元。
代理指，大部份每個買家最少購入兩個車位，九成買家屬投資者，購入後即時加價放售。有代理稱，其個人促成約30個車位中，大部份立即於市場上放賣及放租，較買入價高約三至四成。其中沙田富豪花園地庫車位，業主日前以18萬元購入，即時加價10萬元以28萬元放賣，加幅逾五成。
然而投資者欲短線獲利會有難度，屋苑中以豪景花園為例，共提供近2,800個車位，車場空置率高，住客及車位比例近1比1，料有近三分一的車位仍待拆售，料供應仍會源源不絕。
另外，新世界近日亦拆售5個屋苑車位，包括愛蝶灣、采頤花園、嘉峰臺、景峰花園及美樂花園等，本月暫累沽53個車位，其中景峰花園沽20個佔最多。另於11月中推出海濱南岸車位，涉及車位數目約100個，售價由90萬至100萬元不等。
二手車位方面，將軍澳新都城、安寧花園等多個放盤車位，普遍加價逾10%，其中新都城車位早前放盤價50餘萬元，現增至約70萬元。新都城2期B2層單號車位，日前以72萬元成交，創新高。
銀行推不同按揭優惠搶客
踏入末季，銀行為追趕按揭業績，紛紛推出不同按揭優惠搶客，並將按揭戰蔓延至車位市場，有中小型銀行見近日車位市場交投熾熱，於是提高車位類別的按揭轉介費用，以刺激地產代理的積極性。
業界人士稱，過去銀行甚少承造單一車位的按揭業務，一般只接受物業連車位一起出售的按揭。唯近半年銀行已接受單一車位承造按揭，而且實質按揭息率低見2.5至2.75厘，按揭年期長達20年。其中大新銀行近日把車位按揭的代理轉介佣金，提升至貸款額的0.3%，比該行提供予住宅物業轉介佣金的0.2%更高。
批BSD 料炒風湧工商舖
對於當局推出BSD應對樓市炒風，獅子山學會創會成員之一李兆富日前接受本港媒體訪問時，狠批此舉歧視外國買家，破壞自由市場原則，等同改變稅務政策去應付政治問題。
李兆富解釋，雖然措施增加了炒賣住宅樓成本，但未能解決炒賣需求，現時熱錢轉移至炒賣工商舖，反而不容易控制，例如現時已有將收租工商物業打包上市的房地產信託投資基金（REITs）在股市交易，若規管實體店舖炒賣交易，會否同樣影響這些股份買賣，需要考慮大量技術問題。他又指，BSD及加大SSD限制外來資金及鎖死二手供應，萬一周期逆轉，經濟下行反而無人「撐住個市」，負面影響更大。
（責任編輯：澹修德）
留言