童光輝專欄 外國人如何在美國投資房地產？

【大紀元2013年01月17日訊】（文／童光輝律師）「案例」移民到美國加州定居多年的周先生及周夫人，他們在國內的親戚委託他們購買在加州的房地產。因為這幾年間，美國經濟不景氣，房價大跌，相比較亞洲國家的房地產，美國的房地產算是相當低廉。但是周先生周夫人的親戚想打聽外國人若要在美國投資房地產，需要注意哪些相關的法律規定。經過好友的介紹，他們來到童光輝律師事務所諮詢專業意見。

「童光輝律師的建議」美國目前房地產的價位的確是處在全世界的水平之下，就長期投資來看，美國的市場及政局都算是比較穩定的地區，再加上美國的房地產開放給全世界各國人士都可以進場投資，因此類似於周先生周夫人的親戚，就算不具有美國人的身份，仍然是有資格也有這樣的機會可以“錢”進美國，在美國置產。然而，外國人士在美國投資房地產要注意以下的相關稅務問題：

聯邦及各州投資利得稅的扣繳（withholding）：根據美國聯邦所得稅法及各州稅法的規定，外國人士在美國投資房地產，在賣出處分的時候，無論是否賺賠，都要被扣繳（withholding），聯邦稅的部份扣繳賣價的10%，各州再扣繳另一筆，以加州為例，除了聯邦的賣價10%之外，再扣繳另外3 1/3%。扣繳並不是稅（taxation），而是變向地先收一筆押金給美國政府，等到投資人正式報稅時才會多退少補，因為外國人在美國平常時期，並不需要每年報稅，因此這項扣繳的規定，乃是控制外國人在處份房地產之後，必須要報稅的強制手段，如果不按時申報，那麼這筆被扣繳的錢就拿不會來了。外國投資人要特別留意，因為扣繳的計算是以賣價的百分比來計算，而不是以實際的賺賠來計算，所以對於外國投資人，是一筆很大的現金流動上的不便利之處。

解決之道：為了有效規避這項對外國投資人不便之處，稅法上允許外國人依合法程序，在美國任何一州設立登記成為有限責任公司（limited liability company，簡稱為LLC）。然後再以LLC的名義來擁有美國境內的房地產，就可以有效地規避以上的扣繳的不便之處。至於如何設立登記有限責任公司，童光輝律師事務所會作詳細的服務與安排。

其它的稅務優惠：一般而論，外國投資人雖然不能夠任意地進出美國，並且在美國的居留時間也有限制，但是在投資房地產的投資利得方面的優惠，與美國人是一樣的。若是符合自用住宅的條件，有機會享有每人25萬美元投資利得免稅的優惠。

移民美國的機會：雖然外國投資人不能夠單單以投資美國房地產作為申請移民美國的條件，但若外國投資人有這方面的打算，那麼也可能配合美國移民法L或E類別來申請。童光輝律師事務所也提供相關的諮詢與服務。

周先生與周夫人明白了童光輝律師提供的法律專業意見之後，就轉達給他們在國內的親戚，沒過多久就委託童律師事務所辦理完了所有手續。現在，他們的親戚也圓了在美國投資房地產的夢想，並正考慮作更大筆的投資，也在研究移民美國的可能性。◇

美國事務所地址：1798 Technology Dr. # 298, San Jose, CA 95110；Tel：（408）799-9588

台北事務所地址：新北市板橋文化路一段67號9樓；Tel：0989-773-901

各位讀者如有法律問題需要與童光輝律師連絡，無論您在美國或在台北，請打以上電話。童光輝律師必定為您提供親切正確的法律諮詢。

（責任編輯：李耀宇）