香港樓市動向

看清香港特區房策底牌 CCL反彈越1%

【大紀元2013年11月15日訊】反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 最新報120.72,較上周大幅反彈越1%,成交不足令波幅擴大。

辣招效用邊緣化

上周提到九龍東的樓盤價格貼近歷史高位,話還沒說完本周即率先創新高,辣招效用已逐漸被市場消化。現時的二手樓價水平已變成共識,除非加息,業主暫時沒有誘因大幅減價,亦因與買家意向價有落差至成交萎縮。9月份至今累積銷售新盤過千伙,涉及資金近200億,平均每伙近2千萬。大型新盤去貨甚快,地產商所謂劈價只是市場宣傳技倆,更值得留意的是這些高價盤仍受追捧,成交中不乏國內客、公司客。地產商未來數月將繼續用退稅及先低後高的銷售策略。雖然預期未來3個月有近4千伙新單位供應,但市場積壓需求,有能力消化該批新盤。辣招效用已邊緣化,政府應另謀對策以應付萬一樓價再升時對市場的衝擊。

樓市非自由市場

在經濟學上,自由市場是指金錢或貨物的流動完全是根據所有者個人自我意願進行,政府只行使最低限度的職能如維護法制和保穫財產權等。自由市場是基於一些重要假設包括大量供求且雙方都沒有明顯關卡出入市場,供求雙方獨立行動無法左右市場價格水平,市場資訊可及時且自由取得,產品有一致性等。

明顯地,特區樓市與自由市場相去甚遠。可建屋的土地資源極度有限,以至房屋供應亦受限制。政府就是土地擁有者,全權控制土地在市場上的供應,亦只有政府有開發土地能力如移山填海等。政府亦對供應的時間性有主導權,例如決定何時把土地推出市場拍賣。政府亦對拍賣土地的價格作出操控,拍賣價太低有權收回土地,過往的極不透明的勾地政策把價格操控推向極端。在單位供應量方面,政府有權限尺或修改地積比增減供應。政府又可在土地分配上改變公私營房屋比例,令資助房比例縮減,左右私樓市場。又可透過政策改變市場秩序,如稅收、港人港地、出售公屋、活化居屋、早年的租務管制等。市場進入方面,理論上任何人皆可參與發展提供樓房,但事實上參與門檻極高,寡頭壟斷情況明顯,參與者亦受制土地供應,只能提供有限單位。

揭特區房策底牌

以上種種說明特區樓市大幅偏離自由市場,政府就明顯透過各種手段操控供應。當樓價急升時,政府未能按現行長策的維持穩定樓價的願景,維持市場秩序。當樓價已屆不能負擔的危險水平時政府又以維持一個根本從不存在的自由市場作借口掩飾其不作積極行動之理據。當大部份市民未能享受經濟增長之際,政府還以穩定樓價作前題構思長策。說清楚一點,政府不但透過各種手段操控供應,而且減少供應的策略明顯蓋過一切,目的就是推高樓價及地價,提升庫房收入,又盲目相信高樓價才可支撐經濟增長,完全妄顧市民住屋需求及負擔,加劇貧富懸殊。讀者看到這裏應該很清楚特區政府房策的底牌是甚麼了。◇

(責任編輯:楊家諾)

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