香港楼市动向

看清香港特区房策底牌 CCL反弹越1%

【大纪元2013年11月15日讯】反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL) 最新报120.72,较上周大幅反弹越1%,成交不足令波幅扩大。

辣招效用边缘化

上周提到九龙东的楼盘价格贴近历史高位,话还没说完本周即率先创新高,辣招效用已逐渐被市场消化。现时的二手楼价水平已变成共识,除非加息,业主暂时没有诱因大幅减价,亦因与买家意向价有落差至成交萎缩。9月份至今累积销售新盘过千伙,涉及资金近200亿,平均每伙近2千万。大型新盘去货甚快,地产商所谓劈价只是市场宣传技俩,更值得留意的是这些高价盘仍受追捧,成交中不乏国内客、公司客。地产商未来数月将继续用退税及先低后高的销售策略。虽然预期未来3个月有近4千伙新单位供应,但市场积压需求,有能力消化该批新盘。辣招效用已边缘化,政府应另谋对策以应付万一楼价再升时对市场的冲击。

楼市非自由市场

在经济学上,自由市场是指金钱或货物的流动完全是根据所有者个人自我意愿进行,政府只行使最低限度的职能如维护法制和保获财产权等。自由市场是基于一些重要假设包括大量供求且双方都没有明显关卡出入市场,供求双方独立行动无法左右市场价格水平,市场资讯可及时且自由取得,产品有一致性等。

明显地,特区楼市与自由市场相去甚远。可建屋的土地资源极度有限,以至房屋供应亦受限制。政府就是土地拥有者,全权控制土地在市场上的供应,亦只有政府有开发土地能力如移山填海等。政府亦对供应的时间性有主导权,例如决定何时把土地推出市场拍卖。政府亦对拍卖土地的价格作出操控,拍卖价太低有权收回土地,过往的极不透明的勾地政策把价格操控推向极端。在单位供应量方面,政府有权限尺或修改地积比增减供应。政府又可在土地分配上改变公私营房屋比例,令资助房比例缩减,左右私楼市场。又可透过政策改变市场秩序,如税收、港人港地、出售公屋、活化居屋、早年的租务管制等。市场进入方面,理论上任何人皆可参与发展提供楼房,但事实上参与门槛极高,寡头垄断情况明显,参与者亦受制土地供应,只能提供有限单位。

揭特区房策底牌

以上种种说明特区楼市大幅偏离自由市场,政府就明显透过各种手段操控供应。当楼价急升时,政府未能按现行长策的维持稳定楼价的愿景,维持市场秩序。当楼价已届不能负担的危险水平时政府又以维持一个根本从不存在的自由市场作借口掩饰其不作积极行动之理据。当大部分市民未能享受经济增长之际,政府还以稳定楼价作前题构思长策。说清楚一点,政府不但透过各种手段操控供应,而且减少供应的策略明显盖过一切,目的就是推高楼价及地价,提升库房收入,又盲目相信高楼价才可支撑经济增长,完全妄顾市民住屋需求及负担,加剧贫富悬殊。读者看到这里应该很清楚特区政府房策的底牌是什么了。◇

(责任编辑:杨家诺)

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