百姓永遠買不起!郎咸平曝大陸房價沒跌7大原因

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【大紀元2013年07月14日訊】(大紀元記者張頓報導)中共當局過去十多年來,總共推出了九輪房地產調控,各地也相繼出台了「限購令」等調控措施,但是時至今日,仍難看到房價回歸理性的水平,數以千萬計的人口,仍買不起房。

據大陸媒體報導,香港中文大學財務學講座教授、經濟學家郎咸平分析了中國房價跌不下去的七大原因:

一、沒搞清炒房資金的來源

中共過去推出的一些措施也給了溫州炒房團、山西煤老闆有可乘之機,比如2008年的時候,為了刺激房地產,央行在一年之內四次下調利率,幅度達到1.71%。同時二套房貸也有購房貸款利率7折的優惠。

同時,由於中國製造業又累又掙不到錢,平均毛利潤僅為5%,如果再去掉一些其它費用,基本是不掙錢的。而炒房又簡單,利潤又高,所以現在基本都跑去炒房了。

二、信貸調控沒有觸及到房地產

中共當局出台了很多調控政策,但是,中國的一些信貸調控沒有觸及到房地產。原因很簡單:第一,對於地方當局來說,土地出讓金是很大的一筆收入。第二,對於金融機構來說房價下跌是最大的系統風險,金融機構自然不會自取滅亡。

而從稅收的角度看,在目前的制度和市場狀況下,還很難調節進入樓市的資金。

三、只注意短期房價下跌的表面現象

經歷了一段時間的調控之後,2012年3月,統計局公佈了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,2月份整體房價仍呈上升態勢,但是70個大中城市中有45個城市新房價環比下降,漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現象,房價繼續上漲的趨勢還沒有得到根本改變。

因為其一這是一個很有趣的統計數字。統計時,該包括的範圍沒包括、而不該包括的又包括進去了。其二大型開發商越調控利潤越高,是因為他們撐控了大量的資源,因此市場震盪的結果,等於是新一輪的洗牌,讓那些大魚把小魚都給吃了。其三是土地出讓金越來越高。

四、保障房沒給老百姓一個預期

在房地產的調控中有一個重要的手段就是保障房,但中共推出保障房政策的方法值得商榷。因為如果所推出的條件不是老百姓能接受的一個公共意見,就不能取得應有的效果。

五、沒弄清房產稅的本質

另一個政策就是房產稅,很多人不知道,美國推出房產稅的目的不是為了打壓房價,而是為了讓房價升值,藏富於民,讓老百姓獲得更高的價值。

按照美國的做法,美國平均徵收1.38%的房產稅,房產稅的28%給鄉鎮當局,22%給縣當局,4%給州當局,當局用於修建花園、廣場、搞綠地、聘用警察。而剩下的46%全部撥給教育,用以提高這個地區的教育水平,所以美國99%的老百姓念的都是公立的學校。

美國在這種透明的制度之下,房產稅徵收的結果,警察多了,環境改善了,教育改善了,老百姓的小孩子可以放心叫他去上學。治安環境、教育環境都搞好了,房價自然增值,而每增值100美元,當局拿走1.38美元,剩下的歸於老百姓,所以美國徵收房產稅的結果,是使這個地區的房價大幅增值。

相比之下,這樣的方式對中國來說有一個難點,就是如何來評估地產?評估不了又如何收稅呢?收了稅之後又如何用這筆錢呢?如果不搞清楚,到最後就會成為一筆糊塗賬。因為中國還沒有建立相應的評估機制,所以目前沒有徵收房產稅的條件。

六、房地產調控的三不知

首先房價當中70%是稅費和土地成本,10%是構建成本,還有10%是其它支出,加在一起是90%,因此房價再降也不能降到90%以下。

其次中共當局撥款給地方當局大概是8,000億元左右,足可以建1,000萬套,而此前已完成了400多萬套,但保障房中的許多都是福利房、動遷房,老百姓很難拿到保障房。

還有現在中國的房產有12項稅,57項費,還有土地出讓金,如果再加上房產稅,將使得地方當局完全被土地財政套牢,而進一步套牢的結果就是房價水漲船高。地方政府想盡辦法拉高地價,讓老百姓多多交易,致使房價根本下不來。

七、不減少稅費怎麼降房價

目前,中共涉及的房地產稅種有12項之多,涉及房地產的收費多達57項,這還不算土地出讓金。計算下來的話,現在的房價裡已經包含30%~40%的稅費了。

地方當局希望房價越高,它的土地就賣的越好,然後有錢人又去買房,把房價再炒高,地方當局非常高興,然後土地賣得更高,形成惡性循環,房價根本不可能降低了。

房價降不下來 百姓永遠買不起 「鬼城」比比皆是

房價降不下來,百姓永遠買不起的同時,其中一項扭曲現象是:國際輿論紛紛關注的「鬼城」,意即空無一人的購物中心和開發項目,在中國可說比比皆是,像是河南省鄭州市鄭東新區、內蒙古的鄂爾多斯等新市鎮,都充滿著無人辦公與居住的大樓建築,這種充斥著「有人買、沒人住」的新興城市,中國每年還會持續增加12到24個。這種花費數十億人民幣建起來的超現實新市鎮,是中國特有的另類海市蜃樓。

《中國人的房地產》一書中指出,即便數以千萬計的農村人口,取得城市戶口,但他們買不起,房屋的需求與供給完全搭不上線。中國大部份民眾每天花不到12.5元人民幣,城市空屋價格卻高達35萬人民幣左右。

中國房產大享王石在接受「CBS」訪問時曾說,以人均收入較高的上海市情況來看,普通居民需支付的房價,大約是年薪45倍以上,完全脫離民眾可負擔的價格範圍。

(責任編輯:肖笙)

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