【股票透視】碧桂園控股有限公司

【大紀元2013年12月24日訊】碧桂園（02007.HK）主力於內地經營渡假村型房地產項目，名字來自廣東順德的「碧江」和「桂山」之合稱。公司成立於1992年，總部設在佛山順德。2007年在香港上市，集資額約120億港元。集團以「給您一個五星級的家」作為經營理念，至今街知巷聞。迄今，集團已在大陸及馬來西亞擁有逾百個地產項目，服務業主約50萬。1994年，碧桂園引入酒店式物業服務理念。2003年，社區內首個五星級酒店開業。關鍵項目包括深圳東海岸的「碧桂園．十里銀灘」、南京句容市黃梅鎮的「碧桂園．鳳凰城」和廣東清遠市的「碧桂園．清泉城」等。

主要股東

必勝有限公司（57.71%）和多美集團有限公司（5.59%）。

員工

主席兼執行董事楊國強、副主席兼執行董事楊惠妍、總裁兼執行董事莫斌，聘有50,753位員工，當中有13,000為銷售人員。集團內的區域總經理均從內部提拔，沒有於同行中挖角。每分區自行採用一個名為「1212」的管理系統，即「資本籌劃一個月一次；進度報告兩星期一次；產品質素一個月檢查和排行一次；項目成本兩個月互相比較一次。」較多的權力和責任已下放給地方主管。銷售人員底薪較低，但0.6%的佣金卻比同行的0.1-0.3%多逾倍。

核數師

羅兵咸永道會計師事務所。

競爭環境

行業競爭激烈，房商多得數之不盡，就連最大的開發商萬科（A股代碼：000002）市佔率亦僅大約3%。未來競爭主要鬥的是買地策略，2014年的出售物業利潤率是高是低，多少已被過去兩年的購地價格所牽制。法巴指根據這樣的邏輯去思考，雅居樂（03383.HK）、保利（00119.HK）和綠城中國（03900.HK）等情況較為有利，而潤置（01109.HK）和富力（02777.HK）等卻日坐愁城，碧桂園和龍湖（00960.HK）等則居中道。碧桂園深知2014將會是個高手硬併的年頭，而它的戰略乃透過快速銷售以減低積貨風險。

未來開發

隨著馬來西亞的「碧桂園．金海灣」項目大捷，集團總裁莫斌表示未來海外市場發展空間龐大，而往往國際市場能夠給予的是更豐厚的利潤率。2014年5月即將於澳洲悉尼的North Ryde區推出擁有850個住宅單位項目。其它考慮中市場有加拿大、越南和俄羅斯。莫斌指5年和10年後的海外銷售將佔公司資產組合的33%和50%。今年的四季合約銷售分佈2:2:3:3，跟2013年相約。年初推出項目比去年同期有所增加，一月尾將重鎚出擊。不排除進入商業市場，但現階段只會開發有助銷售的屋苑內零售店。

優勢

（一）房屋限購令對集團影響輕微，因其土地儲備中只有15%屬限購區域；

（二）馬來西亞的柔佛項目於去年首11個月共斬獲60億元人民幣合約銷售，而內地蘭州項目在開盤3小時內50億元人民幣的可銷售物業已盡數售罄，有數以千計的買家正等待第二期推出；

（三）碧桂園購地策略保守，買地呎價成本控制得宜，跟過去兩年接近，在2015年及往後有利潤率擴張的可能；

（四）透過進軍海外市場，碧桂園能夠加以證實其執行能力比內地對手強，同時又可把握大陸買家向海市房市投資的龐大商機，開展新收入來源；

（五）即使還未能回復到2007年水平，但平均出售呎價於過去數年穩步上揚，由2009年的4,881人民幣／平方米上升至2013年首11個月的6,604人民幣／平方米。

風險

（一）基於收購地皮和資本開支需求，管理層於12月中旬表示2013年年底的淨負債會超過70%；

（二）海外擴展風險包括成本、質素、公眾意見和產品定位，都必須符合和相應當地情況和規則，暫時較少華人房商能在國際市場打響；

（三）銷售成本高於對手，其2013上半年銷售及行政開支對合約銷售的百分比高達7.2%，行業平均只5.5%，花旗認為它的推銷手法過於進取，未必能持續，應該花心思去打造品牌；

（四）碧桂園的融資成本雖然比去年的9.4%顯然下降，但仍然處於7.8%的高位，與2010年時相若；

（五）政策乃管理層無法控制的最大風險之一，例如限購令伸展到三、四線城市以及賣地程序改變等。

（責任編輯：楊家諾）