【大紀元2014年11月02日訊】前言：請任何買房者和大家分享成功的經驗，很容易做到，但是要讓買房者把他們失敗的教訓說出來就不太容易。下面介紹的第五位買房者，已經多次買過房，有相當經驗，但是他有一次買房卻重重跌了一跤，成了烏江邊上的項羽、滑鐵盧前的拿破侖、華容道上的曹操、五行山下的孫猴子。往事不堪回首，但是他還是願意和大家說說這個先甜後苦的故事。
買房經過是我十分滿意的
從悉尼的西區火車站GRANVILLE步行15分鐘，有一個很方便的大型超市，旁邊有一棟舊獨立房。東主把它拆掉，重建並加層，改成了五套排房（TOWN HOUSE）。房地產代理兩週內已經賣出其中三套，剩下兩套，問我是否考慮？
房地產代理當然說得花好桃好，但是他所賣出去的三套裡面，有一套就是他自己買下來的，這對我買房慾望起了很大的催化作用。大家知道，房地產代理在多年工作中，接觸和經手的好房子何止幾十套，機會很多，他能夠用自己有限的資金買下一套，當然是百里挑一的好房子了。
那天下午兩三點鐘，我和愛人搭了代理車去看房子。這房子的外圍給我第一感覺不錯：地勢很高，站在大門口的公路旁可以一直看得到悉尼海港大橋，有一種居高臨下、視野開闊的感覺。房屋的外觀設計也很新穎，紅磚配上青瓦、還有『飛星簷』，這是很少見到的中國古色古香的情調，很適合我這樣有懷舊情結的移民。我們沿著車道朝裡走，聞到一陣陣清香撲鼻而來，感覺就像在花園裡散步那樣輕鬆。進房間，一個大客廳朝北，陽光灑滿地毯。後花園是個標準的長方形，平坦開闊沒有高低坡度。旁邊有個小書房，臨窗向陽，小雅聚氣。廚房是封閉式的，適合中國人煎炒油炸。再逐一看四個房間門窗、水電、朝向、走道，相互位置和佈局，都很舒服，沒有生搬硬套的彆扭，實實在在。代理說翻造這棟樓的東主是西人，完全不懂東方風水格局。不知道是那位設計師有意為之呢還是偶然巧合，竟與中國人的風水相當吻合。我以前看過悉尼、墨爾本、布里斯本許多房型，絕大多數都有一些風水方面的硬性缺陷，給自己第一感覺投下陰影，而這套排房卻幾乎沒有挑剔之處，在澳洲真是難得！
這套房子還有許多特點吸引我：房價41萬澳元，在我能力之內。佔地150平米，在整個改建成的五套房間中是最大的。四房一廳兩衛生，屬於小房型，符合現代家庭成員各自需要更多獨立空間的趨勢。還有，房子剛剛造好，紐省政府已經簽下了長達十年的租約，列入公房安置房系統。任何新東主可以高枕無憂，十年後可以繼續租給政府，也可以改為自住。政府的租賃合同上還寫明，租金比照當時通脹係數4%每年漲一次，這有點像商務租賃，排除了我們十年內的通脹之憂。租約到第七年時，政府會出資進行一次大修和翻新，恢復到全新時樣貌（允許自然損傷）。
這個排房，我是十二年前的2002年買的。相信十二年後今天這些條款對買房者仍然有吸引力（除了市場價格變動）：買了房由政府長期租用，等於省長租我房子，有甚麼不放心？難道還怕欠租賴賬跑了？
這套各方面條件都不錯的排房，我當時心裏已經有了通盤考慮：第一個十年租給政府，然後差不多我退休時，家庭財務狀況好的話就繼續出租，我們另買新房。經濟狀況不夠好的話就不再買新房子了，自己搬進排房，屆時政府已經大修過，和全新差不多。我們簽字成交了。
然而後來的發展證明，這次買房投資沒有取得預期的收益。代理並沒有欺騙我！政府也沒有違約！但接下去的幾年，房產市場一直走下坡路，我盤來算去的小九九無法抗拒風雲變幻的大氣候。剛買下時，還只有一點點資不抵債，後來官方獨立機構重新評估房價，從原來的41萬下跌到38萬。紐省政府據此做了通脹調整，租金從4%調到2.8%，這就意味著租金收入少了許多，現在如果拋出去的話是割肉放血，所以我在考慮自己搬進去。
本文的啟示
1.魚和熊掌很難兼得。這位買房者是買投資房，首先要考慮的是經濟因素回報率，而不是自己對房子的感覺。第五位買房者就是感覺太好了，「情商淹沒了智商」，光想著退休以後住四房一廳風水寶地，混淆了買投資房與買自住房的不同要素，忽略了該房回報率才4.12。
2.政府作租客，客源穩定是沒錯，但是政府有那麼多精算師，一般情況下總是比你個人要聰明，方方面面全想到了，作為個人就可能顧此失彼。就好比大股東把股票拉升拉跌易如反掌，小股民是很難進退自如的。
3.人算不如天算。買房者要有充分的兩手準備：大市不好，要有抗跌的資金準備。房價下跌，要有抗跌的心理準備。否則被迫割肉，「投資」就變成了「透支」。倘若捨不得割肉就整天難受：「發財」變成了「罰財」！
五位買房者反映出來的「運氣」問題
本係列文章介紹的五位買房者，我與他們都有深入的交談。現在可以綜合一下。要買到適合自己、價廉物美的好房子，首先靠買房者努力鑽研，各方取經。但是，最後的成功也是要靠買房者自身幾分運氣的。
第一位買房者，他大處著眼，而經驗缺乏。目標為安居不為賺錢。結果只是看了三四處房就出手，想不到有翻倍回報。顯然是他運氣好，不能說他預計到。就像現在，有哪一個專家、學者、房地產商，敢拍著胸脯說下一段大升幅會在何年何月來到你面前呢？即使他說了，你就信了？
第二位買房者，做足功課，看了許多房子，能八九不離十說出房子價格範圍。當他拿到一個明顯低廉的報價，必須迅速做出決定。結果他一小時內連打八個電話，每個電話都是一打就通，沒有一個落空。這都是一環扣一環，只要一個電話不通，就走不下去了。這難道不是運氣好？
第三位買樓花者，他不想買房，必須SETTLE前轉移債務、賣掉樓花，同時做兩次SETTLE。因為一直找不到買家，時間越來越緊，處境很被動，結果是在SETTLE前三天找到買家，又申請延期SETTLE14天，總算有驚無險，不能不說是運氣好，「貴人」相助，否則又豈能全身而退？
第四位買辦公樓，操作都沒錯，但還是空關了一年多，顆粒無收，還要每個月填進去幾千元，這對夫婦是工薪階層，日子是難熬的。就在他們幾乎撐不下去的時候，雙雙喜獲加薪，一手來一手去，熬過難關，雲開日出，這不是機緣巧合、老天助人嗎？
第五位買小洋房，已有多次買房經驗，想必不會失手，可是，趕上利息升、房價跌的大市，能怨誰呢？加上他的對手——租客是政府，能玩過人家嗎？他說他這次運氣不好，說得一點不錯。有些讀者有自知之明：運氣不好。那麼還是穩穩地打份工。買彩票、做生意、搞投資這些就免了。
可見「運氣」之說，看上去虛無縹緲，其實每個買房人都會遇到。順便提醒一下，早上開車上班，如果連續吃三個紅燈，那就預示你可能今天運氣不太好，要小心。多留神你老闆的臉色，多注意你客人的情緒，尤其要小心應付簽字畫押、買房買生意。相信一點運氣吧，朋友。
兩道思考題：
1.第三位買的那個「黑洞」樓花，成交時為甚麼要做兩次SETTLE？
2.如果你有20萬元，準備買50萬房子，貸款80%以下不用交保險費。你會借足80%的40萬，加上自己10萬付清50萬。手裡還有10萬現款備用。還是只借30萬加上自己的20萬付清50萬？（不考慮其它費用）。
責任編輯：簡玬
