【大紀元2014年04月05日訊】（大紀元記者任義報導）種種跡象表明，大陸樓市進入一個新的調整期。銀行縮緊了成本高利潤低的個人房貸，但逐利的本性使銀行又變相進行高息放貸。資金面整體緊張不良貸款猛增，涉房貸款風險成銀行防控重點，虛高房價泡沫將難以為繼。
信貸緊縮深圳再現「零首付」
日前，大陸房地產專業諮詢的服務機構世聯行發佈報告顯示，2014年第一季度購房者信心比去年第四季度下降，這表明購房者對未來房地產市場的樂觀程度有所下降。購房者信心指數在2013年三季度達到頂峰，此後，由於銀行收緊信貸，購房者信心指數在去年四季度大幅下降。
大陸樓市一波接一波的降價潮正不斷蔓延，作為一線城市的北京和深圳也不能避免。3月中旬，深圳房產中介在店舖門口打出了購房零首付的廣告牌吸引客戶眼球，聲稱深圳任何小區任何房子都可以做零首付。
在信貸緊縮下深圳再現零首付，但這與2007年以前出現的零首付不同，並非銀行直接接受零首付按揭貸款，而是在中介與銀行配合操作、通過前期墊資首付後，再以較高的利息從銀行套現出來。這種操作手法背後，實質是銀行不願意接受高成本低利潤的房貸，而在變相做利息更高的其它貸款。
客戶只需支付中介的服務費，則可做到零首付購房。中介需收取4％的服務費，以及短期墊資的利息。再從銀行做抵押，以消費貸形式套錢出來。目前按揭房貸首套房大多是上浮10％，基準利率是6.55％，上浮後為7.2％。對銀行而言個人房貸利潤太低，而消費貸月息至少是1分以上。
近期，大陸各銀行對於首套房貸利率都偏緊，只有極少數銀行依然維持基準，如工行、農行，而中行較為苛刻，需要100萬以上才維持基準，否則依然上浮5％，其他上浮5％的銀行包括光大、交通、招商等，建行、浦發、深農商、興業、中信等已上浮到10％，還有少數銀行上調到20％，如廣發。而民生銀行從去年年底就開始停止房貸，至今未恢復。
業內人士表示，目前銀行拉存款難度大，且成本很高，銀行更願意做企業貸，無需抵押物，利率通常上浮30％-40％。現在銀行採取的策略是，對貸款的公司審批排隊，從高到低，誰願意承受貸款利息越高的，就先放誰的貸款。
不良貸款猛增 涉房貸款成銀行防控重點
住房貸款不僅成本高利潤低，且期限太長，通常是二三十年，這也會影響銀行的存貸比。去年大陸銀行業出現兩次比較明顯的「錢荒」，由此帶來的資金面整體緊張局面在2014年絲毫沒有改變。資金面偏緊的狀態很可能貫穿2014全年，幾乎成為業界的共識，一時間使得市場風聲鶴唳。
受當前經濟形勢影響，長三角地區民營企業、中小企業的經營風險已迅速傳導到銀行業。面對銀行業資產質量整體承壓的形勢，各大銀行紛紛加大了不良資產處置的力度，但仍未使不良率上升的形勢止步。
據上市銀行近期公佈的2013年年報顯示，截至去年末，建行在長三角的不良貸款餘額為408.44億元，不良貸款佔全行比重為48％。在所有銀行中，建行的長三角地區資產質量在全行中壓力最重，其在長三角的貸款只佔全行五分之一，但不良貸款餘額卻佔了全行近一半。
目前，銀行出於風險考慮，對房地產相關貸款審批越來越嚴格。據中共國家統計局日前發佈數據顯示，前兩月，房地產開發企業到位資金21,264億元，同比增速較去年回落14.5個百分點。有商業銀行更宣佈暫時停止辦理房地產夾層融資業務，並暫停房地產供應鏈金融業務。
在3月出現的浙江興潤置業資金鏈斷裂事件，更說明中小型開發商的信貸環境正迅速惡化。對此，銀行方面也已出台對策。江蘇銀監局局長於學軍表示，去年的監管重點是加快產能過剩行業新增不良貸款的處置，而今年重點是防控房地產信貸風險。
越來越多的跡象表明，樓市正在步入新一輪調整期。由於銷售量下降，小型房企以往所仰仗的高負債運轉模式將難以為繼，資金回籠週期變長很可能會成為壓倒高負債房企的「最後一根稻草」。近年來房地產的持續增長已經到了一種強弩之末的狀態，大陸各城市已經明顯出現分化，少數幾個城市可能會維持較高的房價，但三四線城市那些虛增的價格泡沫將難以為繼。
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（責任編輯：李曉清）
