【大纪元2014年04月05日讯】（大纪元记者任义报导）种种迹象表明，大陆楼市进入一个新的调整期。银行缩紧了成本高利润低的个人房贷，但逐利的本性使银行又变相进行高息放贷。资金面整体紧张不良贷款猛增，涉房贷款风险成银行防控重点，虚高房价泡沫将难以为继。
信贷紧缩深圳再现“零首付”
日前，大陆房地产专业咨询的服务机构世联行发布报告显示，2014年第一季度购房者信心比去年第四季度下降，这表明购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降。购房者信心指数在2013年三季度达到顶峰，此后，由于银行收紧信贷，购房者信心指数在去年四季度大幅下降。
大陆楼市一波接一波的降价潮正不断蔓延，作为一线城市的北京和深圳也不能避免。3月中旬，深圳房产中介在店铺门口打出了购房零首付的广告牌吸引客户眼球，声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。
在信贷紧缩下深圳再现零首付，但这与2007年以前出现的零首付不同，并非银行直接接受零首付按揭贷款，而是在中介与银行配合操作、通过前期垫资首付后，再以较高的利息从银行套现出来。这种操作手法背后，实质是银行不愿意接受高成本低利润的房贷，而在变相做利息更高的其它贷款。
客户只需支付中介的服务费，则可做到零首付购房。中介需收取4％的服务费，以及短期垫资的利息。再从银行做抵押，以消费贷形式套钱出来。目前按揭房贷首套房大多是上浮10％，基准利率是6.55％，上浮后为7.2％。对银行而言个人房贷利润太低，而消费贷月息至少是1分以上。
近期，大陆各银行对于首套房贷利率都偏紧，只有极少数银行依然维持基准，如工行、农行，而中行较为苛刻，需要100万以上才维持基准，否则依然上浮5％，其他上浮5％的银行包括光大、交通、招商等，建行、浦发、深农商、兴业、中信等已上浮到10％，还有少数银行上调到20％，如广发。而民生银行从去年年底就开始停止房贷，至今未恢复。
业内人士表示，目前银行拉存款难度大，且成本很高，银行更愿意做企业贷，无需抵押物，利率通常上浮30％-40％。现在银行采取的策略是，对贷款的公司审批排队，从高到低，谁愿意承受贷款利息越高的，就先放谁的贷款。
不良贷款猛增 涉房贷款成银行防控重点
住房贷款不仅成本高利润低，且期限太长，通常是二三十年，这也会影响银行的存贷比。去年大陆银行业出现两次比较明显的“钱荒”，由此带来的资金面整体紧张局面在2014年丝毫没有改变。资金面偏紧的状态很可能贯穿2014全年，几乎成为业界的共识，一时间使得市场风声鹤唳。
受当前经济形势影响，长三角地区民营企业、中小企业的经营风险已迅速传导到银行业。面对银行业资产质量整体承压的形势，各大银行纷纷加大了不良资产处置的力度，但仍未使不良率上升的形势止步。
据上市银行近期公布的2013年年报显示，截至去年末，建行在长三角的不良贷款余额为408.44亿元，不良贷款占全行比重为48％。在所有银行中，建行的长三角地区资产质量在全行中压力最重，其在长三角的贷款只占全行五分之一，但不良贷款余额却占了全行近一半。
目前，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批越来越严格。据中共国家统计局日前发布数据显示，前两月，房地产开发企业到位资金21,264亿元，同比增速较去年回落14.5个百分点。有商业银行更宣布暂时停止办理房地产夹层融资业务，并暂停房地产供应链金融业务。
在3月出现的浙江兴润置业资金链断裂事件，更说明中小型开发商的信贷环境正迅速恶化。对此，银行方面也已出台对策。江苏银监局局长于学军表示，去年的监管重点是加快产能过剩行业新增不良贷款的处置，而今年重点是防控房地产信贷风险。
越来越多的迹象表明，楼市正在步入新一轮调整期。由于销售量下降，小型房企以往所仰仗的高负债运转模式将难以为继，资金回笼周期变长很可能会成为压倒高负债房企的“最后一根稻草”。近年来房地产的持续增长已经到了一种强弩之末的状态，大陆各城市已经明显出现分化，少数几个城市可能会维持较高的房价，但三四线城市那些虚增的价格泡沫将难以为继。
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（责任编辑：李晓清）
