【大紀元2015年04月20日訊】
導語：圍繞著溫哥華的房地產市場與價格，眾說紛紜，誰也說服不了誰。房地產專家這麼說，地產經紀那麼說，政府又有自己的一番見解，而各家媒體都試圖窺測其中奧祕，更是讓溫哥華房市如霧裡看花一般，令人琢磨不透。
（大紀元記者邱晨溫哥華報導） 大溫哥華房價飆漲是不爭的事實，然而，在經濟遭遇油價重創持續低迷、全國房市整體走低的背景下，溫哥華的房市緣何能逆勢上揚，且一路漲不停，價格和銷量齊頭並進？到底是什麼力量在背後推動這個市場？
大舉湧入的海外投資者，現金購房的中國買家？溫哥華房屋價格高居不下，引起眾多爭議與關注。誰也說不清楚為什麼，到底是誰在推動價格飆升？到底什麼因素在起作用？我們應該採取什麼措施來應對這種趨勢呢？
《溫哥華太陽報》記者Douglas Todd 對此的看法是，加拿大政府與政治家們一直對此沉默，也不肯收集這方面的數據，到底外國投資者佔了多少比例，搶佔了大溫哥華的房地產多少市場？
外國投資者炒熱房市
卑大地理教授大衛．雷（David Ley）寫過一本書「百萬富翁移民：跨太平洋生活線」（Millionaire Migrants：Trans-Pacific Life Lines）。
在書中，他特別研究了亞洲富豪，攜帶巨額現金搶購太平洋周邊城市的房地產，徹底改變了這些城市的狀況。
他相信，溫哥華這樣一個多元文化城市，許多年輕人卻迫於無奈，不得不離開溫哥華。Edward Yang父母來自臺灣，他自己在洛杉磯工作生活，工資不菲，卻稱無法回到溫哥華，因為負擔不起如此昂貴的房價。
十多年來，雷教授收集了大量數據表明，溫哥華已經毫無例外地成為亞太門戶，大量移民人口增長與外國投資，房價被炒到天價！類似於香港、倫敦、悉尼等。
他非常肯定地表示，這些城市房屋漲到天價，不僅是因為房主買房，也不僅僅是新移民，更是海外投資者促成的。溫哥華與其他城市不同之處在於，其他那些城市處理這些房屋難題時，採取了更積極的態度，公開討論對話，而非溫哥華這樣置之不理。
雷教授發現，過去的25年中，溫哥華成為全球住房最難負擔城市之一。
大溫地區公布的一份數據表明，過去20年裡，90%新移民來自亞洲，而且這些人購買物業後，選擇在其他城市工作。
溫哥華50萬元獨立屋消失
譚秉榮建築師行（Bing Thom Architects）今年公布了溫哥華獨立家庭屋的百萬元分布圖（Million Dollar Line map），這是第四年數據。有專家在查看此圖時認為，溫市房價漲勢「令人瘋狂！」
與5年前相比，溫市房價普遍抬高，2010年溫市房價不足一百萬元的，仍然可以看到一大片，而今年只能如流星般，出現在地圖上。
66%的溫市房屋估價超過一百萬元，而2010年只有33%。以Ontario街為分界嶺，99%的西邊房屋都是百萬豪宅，東部比例也達到44%，估計低於50萬元的獨立屋，已經在溫哥華消失。溫哥華成為百萬富豪的心儀家園。
溫市房價增長率平均為11%，最高達到15%，最低也有8%。根據譚秉榮建築師行的評估，在2010年至2015年期間，4百萬至5百萬的豪宅，房屋數量增長達到408%；3百萬至4百萬元的豪宅，增長數量為363%，5百萬元豪宅數量上漲了243%。
而低於一百萬元的房屋數量，是反常地出現減少趨勢，下降率為45%。
溫哥華移民多 房屋空置更多
譚秉榮建築師行城市規劃員、卑詩大學兼職教授Andy Yan在進行研究後，發現大溫哥華居民中，真正土生土長的卑詩人只有三分之一，剩下的都來自世界各地。
面對溫哥華房市高企不下、公寓樓空置與外國資金大量湧入，他認為並不是好事。他看到，許多人工作在溫哥華，卻不得不選擇居住在偏遠城市，成為無根之人。
他表示，許多有才華的年輕人，迫於房價太高、工資偏低與生活費用高企，選擇了遠走他鄉謀生。
他還發現，市中心公寓樓的空置率達到50%多，大部分是投資者購買後，期望著房價上漲。這些公寓樓被出租，然而租金太高，許多人望而卻步。
在研究市中心的公寓樓時，Andy Yan發現，15%公寓是空置，或是非永久居民占有，而這些人無法對溫哥華經濟與社區作出貢獻，比如煤港(Coal Harbour)的四分之一居民，都是非永久居民身分。
溫哥華房市為何熱過頭 應公開討論
Andy Yan認為，溫哥華已經成為世界第二大不可負擔城市，迴避不談是不合適的。他呼籲，房價困難需要進行公開對話。他提出的措施之一：向外國購房投資者徵收額外的稅額。
Andy Yan表示，溫哥華房屋可負擔性差，不僅僅是外國投資者與房屋買賣的問題，也需要加強物業與投資規管，確保本地居民與工人，不會迫於高房價而搬遷離開。
前大使：中國買家推高房市 籲立法
加拿大前駐華大使馬大維（David Mulroney）則公開承認：「中國大陸買家確實推動著全球多個城市的房地產市場，從悉尼、紐約到倫敦，還有像溫哥華這樣的加拿大城市，毫無例外地都受到衝擊。」
馬大維建議加拿大政府借鑒其他國家經驗制定政策，對海外投資者加以限制，以保護本國房地產市場。
他認為：「真正明智的政策制定者應該考慮，既要讓自己城市歡迎投資者，又需要保護其民眾，確保拿固定工資的人買得起房，還必須考慮房屋空置的問題。」
他提到，澳大利亞制定法律，要求外國投資者購買房地產時，需要先註冊登記，不允許購買二手房，以此來促進全國房市供應增長。英國則採取向海外買家收取額外稅款。
智庫：外國投資者不影響房市
去年6月份，都市未來研究院（Urban Futures Institue）對2011年統計數據分析，他們發現，大溫地區不到0.8%的房地產，是由外國投資者與臨時居民購買，大約有20多萬人。他們表示，此數據與其他城市差不多。
大溫地區也有一些區域，比如卑詩大學保留地，外國投資者與臨時居民購買公寓樓達5.8%。此智庫認為，原因是國際留學生人口數量多。
都市未來研究院認為，沒有證據表明，溫哥華與其他城市相比，買家中的外國投資者與臨時居民更多，空置率也沒有過分，「溫哥華房市存在許多問題，不過，外國投資者與臨時居民造成的問題，不在其列。」
學者探討溫哥華房市
論及溫哥華房地產市場，媒體常採訪卑詩大學商學系副教授索默維爾（Tsur Somerville），其觀點成為經典權威的論述。他在卑大尚德商學院內，設立了一個都市經濟學與房地產研究中心（ Centre for Urban Economics and Real Estate）。
索默維爾認為，這不是什麼新鮮問題，20世紀80年代就出現了。他認為：「尤其說是房屋價格問題，不如說是收入問題。」
與薩省等房屋可負擔性好的地區比，他認為，雖然溫哥華平均收入在全國較低，房價又高，但城市各方面設施完備齊全，仍然吸引著世界各地的年輕人與高收入階層。
卑大尚德商學院系主任海斯利（Robert Helsley）則提出，溫哥華房價與收入比達到8倍，也就是說中等房屋價格，是中等收入的8倍，超出一般人的想像。他認為，原因是人們喜歡溫哥華，願意選擇在此生活，享受高消費帶來的高品味生活。
卑大尚德商學院名譽系主任高德伯格（Michael Goldberg）承認，溫哥華房屋可負擔性下降，然而一半房屋價格仍在中價之下。
他不認為外國投資者造成問題，相反，是一個解決辦法，因為溫哥華是多元文化城市，歡迎其他族裔人移居此地。
學者觀點遭質疑
不過，《南方早報》知名記者Ian Young寫文章質疑那些專家意見。
例如，Young認為索默維爾不是一個旁觀者，而是房價高漲的參與者，否定其學術權威地位，與學者的中立角度。
Young在今年3月的文章中提出，索默維爾接受了開發商的資金，溫哥華一些城市智庫也存在類似問題。
Young表示，索默維爾每次被問及，大溫房產市場是否遇到外來移民或外國投資者的衝擊時，他總是抬出這是「種族歧視」、「仇視外國人」等說法。
記者Ian Young列出了多家開發商，都是索默維爾研究中心的贊助商，該中心網站上也有列出。比如：開發商Grosvenor、Henderson與溫哥華商業房地產開發協會（Vancouver chapter of the Commercial Real Estate Development Association）。
2012年贊助商有：Polygon Homes、Grosvenor、加拿大住宅建築商協會與大溫住宅建築商協會等。
Ian Young的結論是：索默維爾的城市經濟中心也接受了房地產業的資金，他的工作就是鼓勵人們加入此行業，因此他的觀點存在偏見，無法從學者的中立角度觀看問題。
「房屋可負擔問題早存在」
索默維爾針對Ian Young的指責，立即回應道，對方是拿出他的話，斷章取義來誤導別人。對於被責怪，索默維爾認為，用詞一定要謹慎注意，不要輕易將別人扣上「種族歧視」或「憎恨外國人」的帽子。
他進一步解釋說，大溫部分地區現在的房價高企，大部分可能是外國投資者造成的，然而並非主要原因。
他表示，認為他否定外國投資者帶來的後果，是錯誤的說法，而他本人認為，窮人負擔不起購買或租賃房屋，是中國富翁移民前已經存在的問題。
不過，令人不解的是，加拿大三級政府一直沒有，也不肯收集外國投資者的購房數據。
溫哥華房價飆漲，本地民眾日益難以負擔住房，然而，政府至今未有任何說明或應對，也無官方數據顯示到底亞洲富豪搶購了多少溫哥華房地產，馬大維應該是首位公開承認外國投資者帶來困惑的政府官員。
溫哥華房市有泡沫？
這幾年，房地產行業人士、地產經紀、一般民眾等都認為，溫哥華房市看好。當前幾年的全球經濟衰退時，許多城市的房市都下跌，然而溫哥華房市卻看漲不看衰。
房地產代理公司Angell Hasman and Assoc老闆安吉拉（Allan Mark Angell），自1972年開始從事房地產經紀，兩次成為加拿大房地產銷售第一，四次是溫哥華房地產銷售冠軍。他專門代理大溫地區的豪華地產。
面對不同時期，不同房地產市場，他感慨：「作為房地產經紀，最好房屋買賣市場是1989年，西溫銷售了1201套房屋，最不景氣的是1998年，只賣出501套房屋，過去20年中，房屋平均年銷售量為749套。」
今年大溫房市仍然走俏，房價只漲不跌。安吉拉說：「今年前兩個月銷售了177套房屋，超過去年的114套。聽起來不錯吧，但是別盲目樂觀！如此火爆市場將短命。」
房地產行業人士認為，現在中國人帶著巨額現金來，無條件offer、現金搶房，令加拿大人目瞪口呆。
因此，民眾都猜測溫哥華房市高價是中國人過來，搶購房屋而炒起來的，一旦這些外國投資者收回投資，房市泡沫立即出現，房價難免跌落。
一名地產經紀在做廣告時，並沒有將拿到的豪宅，重點呈現。他解釋說，此房屋業主要價太高，其實不好買。
而另外一名溫哥華豪宅經紀則坦言，房市過熱，不理性，雖然自己售出豪宅飛快，但卻不建議客戶此刻入市搶房。
溫房市最新趨勢分析
根據皇家地產公司（Royal LePage）剛剛公布的第一季度房市調查報告，大溫地區房價持續增長，獨立屋、標準兩層屋與公寓樓的房價漲幅達到兩位數字。
具體地說，單層獨立屋的房價增長了10.6%，平均房價達到117萬元；兩層樓獨立屋的價格增長率為10.3%，房價達到127萬元；標準公寓樓漲價幅度為4.9%，價格超過50萬。相比，加拿大全國房價增長幅度只有3.8%至6.6%。
溫西地產經紀西門斯（Chris Simmons）在接受《大紀元》採訪時明確表示，溫東房屋漲價幅度比去年超過30%，而溫西的房價也可看到14%的增長率，大溫地區房市仍然火爆，只漲不跌。「許多富裕的中國人來購買房屋，達到80%以上，我指的是獨立屋，而不是公寓樓。」
他承認，溫哥華人僅僅依靠工資收入，希望在溫哥華購買房屋「非常困難」。 ◇
