【大紀元2016年03月22日訊】（大紀元記者李穎新西蘭奧克蘭綜合報導） 轟動一時的地租拖欠案最近做出裁決。3月14日，新西蘭上訴法庭(The Court of Appeal)判決華人租戶陳女士需交納約17萬紐幣的地租及12萬紐幣的房產修繕費，共計約30萬元。
庭審資料顯示，2005年，房產開發商陳女士以45萬紐幣的價格購得奧克蘭康沃爾公園(Cornwall Park)邊上的一處租地房產（Lease Hold），即一樹山Maungakiekie路21號。房產坐落在1297平方米的地塊上，地塊歸康沃爾公園信託董事會(Cornwall Park Trust Board)所有。每年地租為8300紐幣，地租合同簽訂於1988年，為期21年（即2009年到期）。
租戶需按照新地租續約
康沃爾公園信託董事會表示，2008年，在地租合同到期的前一年，根據當時地價上漲的情況，陳女士的房產所處地塊的地租應為每年73,750紐幣。董事會於同年12月和2009年3月兩次去信通知陳女士。
而陳女士的律師說，她的當事人並未收到這兩封信件，並一直按照原來的數目交納地租。
董事會律師稱，作為房產開發商，陳女士夫婦很清楚，地租合同到期時，需要重新商定租金，按照新的租地合同續約。
康沃爾公園信託董事會採用的租地合同（Glasgow Lease）中有明確條款規定，合同到期時，要按照新地價商定租金續約。如果租戶不願繼續租用，可以將房子拍賣。如果拍賣不成功，房產將歸土地擁有者所有，而且對租戶沒有任何補償。不論此條款合理還是不合理，合同就是這麼定的。
陳女士於2011年8月與出租方商談，欲買下土地所有權，未果。康沃爾公園信託董事會拒絕降低地租。陳女士不得不於2011年11月搬離了這座房產。在此後的房產拍買中，可惜無人接盤。
康沃爾公園信託董事會隨後將陳女士告上法庭，索要近35萬紐幣的地租及維修費。2013年7月，法庭駁回索要金額，稱上述數目有待核實。
2016年3月14日，法庭裁定，陳女士在2005年購房時就很清楚自己購得的是土地使用權，並非是擁有權，在地租合同到期時沒有搬離，也沒有及時和出租方商討續租，因此應按照新地租價格支付2011年11月搬離前的租金約17萬5千紐幣。
法庭認為維修費用公平合理
雖然原被告雙方都無法出具證明在1988時房屋的狀況如何，法庭認為有確鑿證據可以證實，2011年在陳女士搬離時，房屋狀況非常糟糕。
陳女士搬離後，經奧克蘭CoveKinloch和Omega建築公司檢查認為，房屋的房頂由於嚴重失修漏水，必須更換；房內線路也年久失修，修繕費將高於更換費，因此全部更換。法庭裁決以上近12萬紐幣的修繕費用必須由陳女士支付。
在此次庭審中，法官駁回了其它約6萬紐幣的維修賠償費用。
租戶聯合訴訟敗訴
康沃爾公園租戶聯合會代表了一樹山和Greenlane一帶的110個租戶。租戶聯合會發言人David Glen說，本地區已經至少有8戶租地房主因為地租飆升而放棄房產。
據法人社團（Incorporated Societies）記錄數據顯示，康沃爾公園租戶聯合會在2008年至2011年間籌集了近43萬紐幣訴訟費向法院提起訴訟，一直上訴到最高法院，但最終敗訴。
一位不願透露姓名的租戶表示，當初買入租地房產是因為他和房產代理當時認為，租地合同到期後，租金不會上漲太多，到時自己應該能支付得起。可是現在，租金比他和房產代理估計的高了3倍。
與1980年代租地房產相比，如今地租上漲10倍已經成為奧克蘭的普遍現象。
地租用於公園養護和開發
康沃爾公園於1901年由奧克蘭榮譽市長Sir John Logan Campbell主持修建，作為送給公眾的禮物。當初劃定公園區域範圍時，把公園周邊地塊預留出來，由康沃爾公園信託董事會打理，以出租的形式為公園的日常維護和開發提供資金。
董事長Michael Ayrton說，信託董事會是不會賣地的，因為地租是支付公園開發和日常開銷費用的最好來源。公園周圍的房產租金收益，是康沃爾公園得以向公眾免費開放享用的保障，使得董事會從未向政府稅收伸手要錢。每個地塊的地價是由獨立物業估值師核定，然後以5%的比率計算地租。
康沃爾公園信託董事會主席John Clark透露，大部份租戶已經按照新租金續約。目前，Maungakiekie路21號也以大約每年5萬紐幣的價格租出。
租戶需格外注意合同內容
地產評估師Helm先生表示，這個案例對買房者有很重要的借鑒價值。在房市不景氣時百萬房產可能會標很低的價格，買家一定要對房產的權狀（Ownership Title）做足功課。對於所有權、面積、權利範圍等要核實清楚。買租地房產，可以讓那些買不起獨立產權的家庭住進高檔社區，但是房主要清楚地知道，自己買到的只是土地使用權，一旦地租上漲，工薪階層固定收入者是很難承受的。此外，租戶要格外注意合同上是否註明房產的耗損維修費由哪方承擔，是否允許轉租，土地是否可以用於開發擴建、種植蔬菜等等。
買主在接盤前一定要尋求法律幫助，確保自己正確理解合同上的條款內容。
而對於永久產權（Free Hold或稱 Fee Simple）的權狀就最好，是指房主擁有整塊土地的最高獨立擁有權。此外，還有交叉分擔地權（Cross-Lease）的情況，是指一個地塊上的幾個房主共同擁有地權，任何房主對土地的使用都需要其他房主的認可。
責任編輯：易凡
