薪水不見漲 為何東京的高級住房賣得火爆

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【大紀元2016年08月11日訊】(大紀元記者遊沛然日本東京報導)據日本經濟新聞的報導,2016年上半年,日本東京圈(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)住房的銷售數量比去年同期大幅度下降19.8%,減至1萬4,454萬套,是1992年泡沫經濟崩潰之後,24年以來的低水準。銷售行情不振被指與日元升值,導致海外投資家裹足不前,持觀望姿態增多。

不過,銷售數量雖不景氣,不可思議的是東京住房的平均價格卻偏高,與去年相比上升了8.2%,升至5,686萬日元/1套。其原因是數億日元的高級住房買風風火火,帶動了整體行情上漲。

據悉,面對銷量停滯,東京房地產開發公司做出了不同尋常的華麗轉身,放棄了通常採用的下調房價促銷的方式,而是轉向開發高端住宅,力推價格昂貴高端房的策略。

特別是借助2020年東京奧運會熱點,在比賽會場周邊開始開發高級住房,這一招喚醒了富有層的購買慾望,在千代田區、港區等東京都心的搶手地段,3億日元至10億日元的豪宅賣得非常火爆。

不動產專業人士内藤忍表示,日本房地產市場,通常評價住宅價格時有個參考指標,就是和上班族的年薪進行比較。目前東京圈現行的住房價格已經達到了上班族年薪的11倍左右。這個倍率被認為是個分水嶺,從過去的數據來看,處於這樣的高水準,便是步入了上班族難以購房的水域。

內藤表示,開發公司改變策略是有依據的。通常購房者分為下面三類人。

1.上班族。靠工資收入購房,通過交納首付和房貸按揭支付房款。
2.繼承的遺產,或者自己就是公司老闆、投資家。據悉,這類人通常半數以上用現金買房。
3.房地產投資者。以一定資產,通常也需要通過交納首付和房貸按揭購房。

內藤解釋說,上述第一種的上班族家庭。購買意向受年薪的直接影響。目前日本的房貸利息已處於很低水平,這部分人還遲遲按兵不動,只是依靠低房貸利息不足以讓其產生購房行動。因為這幾年工資上漲幅度有限。

第二類消費群是屬於富有層,其年收入與購房動機的關係不太大。觸動這類人購房的關鍵是向其提供滿意的住宅。在東京這類人比一般都市多,花數億日元購房對其不存在經濟問題,關鍵是有讓其動心、中意的住房。

第三類人是屬於投資目的的人群,其經濟實力普遍比上班族家庭強,通常房租與還房貸金額之間的差額是他們是否購房的判斷材料。住房價格上漲時,這類人會從房價、房租行情、房貸利息綜合考慮後決定購買與否。

第一類上班族需求的住房價格普遍在1億日元以下。其它兩類購買人群視物業性質而決定購買意向,與年收的關係不是很大。

内藤忍表示說:「單純從房價與上班族年薪的倍率分析,認為東京房價高到一定限度後,就認為售房難的判斷是片面的。」「開發商選擇開發高端房的策略應該說奏效了。」

責任編輯:盧勇

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