【大紀元2016年08月11日訊】（大紀元記者遊沛然日本東京報導）據日本經濟新聞的報導，2016年上半年，日本東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）住房的銷售數量比去年同期大幅度下降19.8%，減至1萬4,454萬套，是1992年泡沫經濟崩潰之後，24年以來的低水準。銷售行情不振被指與日元升值，導致海外投資家裹足不前，持觀望姿態增多。
不過，銷售數量雖不景氣，不可思議的是東京住房的平均價格卻偏高，與去年相比上升了8.2%，升至5,686萬日元/1套。其原因是數億日元的高級住房買風風火火，帶動了整體行情上漲。
據悉，面對銷量停滯，東京房地產開發公司做出了不同尋常的華麗轉身，放棄了通常採用的下調房價促銷的方式，而是轉向開發高端住宅，力推價格昂貴高端房的策略。
特別是借助2020年東京奧運會熱點，在比賽會場周邊開始開發高級住房，這一招喚醒了富有層的購買慾望，在千代田區、港區等東京都心的搶手地段，3億日元至10億日元的豪宅賣得非常火爆。
不動產專業人士内藤忍表示，日本房地產市場，通常評價住宅價格時有個參考指標，就是和上班族的年薪進行比較。目前東京圈現行的住房價格已經達到了上班族年薪的11倍左右。這個倍率被認為是個分水嶺，從過去的數據來看，處於這樣的高水準，便是步入了上班族難以購房的水域。
內藤表示，開發公司改變策略是有依據的。通常購房者分為下面三類人。
1.上班族。靠工資收入購房，通過交納首付和房貸按揭支付房款。
2.繼承的遺產，或者自己就是公司老闆、投資家。據悉，這類人通常半數以上用現金買房。
3.房地產投資者。以一定資產，通常也需要通過交納首付和房貸按揭購房。
內藤解釋說，上述第一種的上班族家庭。購買意向受年薪的直接影響。目前日本的房貸利息已處於很低水平，這部分人還遲遲按兵不動，只是依靠低房貸利息不足以讓其產生購房行動。因為這幾年工資上漲幅度有限。
第二類消費群是屬於富有層，其年收入與購房動機的關係不太大。觸動這類人購房的關鍵是向其提供滿意的住宅。在東京這類人比一般都市多，花數億日元購房對其不存在經濟問題，關鍵是有讓其動心、中意的住房。
第三類人是屬於投資目的的人群，其經濟實力普遍比上班族家庭強，通常房租與還房貸金額之間的差額是他們是否購房的判斷材料。住房價格上漲時，這類人會從房價、房租行情、房貸利息綜合考慮後決定購買與否。
第一類上班族需求的住房價格普遍在1億日元以下。其它兩類購買人群視物業性質而決定購買意向，與年收的關係不是很大。
内藤忍表示說：「單純從房價與上班族年薪的倍率分析，認為東京房價高到一定限度後，就認為售房難的判斷是片面的。」「開發商選擇開發高端房的策略應該說奏效了。」
責任編輯：盧勇
