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舊金山灣區房地產

為什麼灣區房地產未來會繼續看漲?(上)

30年時間,Palo Alto一房產翻6倍,Hayward翻26倍

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【大紀元2017年09月19日訊】文:Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀
舊金山灣區是創造美國奇蹟的地方。自從1848年北加發現黃金,造成全球範圍的淘金熱開始,舊金山灣區就以其獨特的位置、優良的氣候、創新的思維、敢為人先的精神,創造了一個又一個的美國奇蹟,乃至世界奇蹟。

一、灣區房地產的奇蹟

如果說灣區的電子信息產業,締造了全球高技術行業的奇蹟,估計沒有人會不同意。其實,在灣區創造的各類奇蹟中,除了科學技術領域外,在教育、文化、體育、醫療、創業等等領域,也同樣有著輝煌的記錄,比如名列英國《泰晤士時報》世界頂尖高校前10位就有斯坦福大學和加州大學伯克利分校兩所。即使在房地產領域,舊金山灣區也同樣創造著美國房地產領域的奇蹟。

比如,我們隨機選擇一棟目前上市的位於Palo Alto的房子(如下圖),該棟房子建於1938年,迄今已經79年。1988年出售的價格是76萬美元,1999年漲到130 萬美元,2013年漲到332萬美元,目前以480萬美元掛牌出售。

這處Palo Alto的房子,從1988年至今漲了6倍。(MLS Listing)
這處Palo Alto的房子,從1988年至今漲了6倍。(MLS Listing)

從1988年至今的30年間,這個房子的價格已經漲了6倍多,平均每年的增長率達到18.27%。除了這個驚人的投資回報率之外,房主還一直住在裡面,享受著灣區獨有的美麗天氣、獨特人文以及溫馨的家庭生活。

當然,你也可能覺得Palo Alto是一個特別的城市,它的投資回報不是一般的城市可以相比的。那我們就來選一個比較普通的城市,Hayward。下面這棟房子始建於1952年(如下圖),1981年以2.85萬美元買下,1999年以39.9萬美元賣出。目前在市場上的掛牌價是74.5萬美元。從1981年到2017年,36年間漲了26倍,平均每年漲了69%。

這處Hayward的房子,從1981年至今漲了26倍。(Paragon)
這處Hayward的房子,從1981年至今漲了26倍。(Paragon)

因為經常有美國其他州的客戶找我買房,他們常常會談起他們當地的房地產市場行情。比如一位從北卡來羅納州的客人告訴我,他買了20年的房子,目前的價格僅僅比之前購買時多了百分之十幾而已。

二、由歷史看未來舊金山灣區房地產

通過對加州房地產市場歷史行情的研究發現,加州房屋價格中位數的增長,從1968年之後都是有據可查的。在近50年的歷史中,加州房地市場的漲跌經歷了3個增長周期:第一個增長周期是1968年~1989年,加州房價連續上漲了21年。第二個增長周期是1996年春天~2007年中,房價連續上漲了11年的時間(中間2001年有稍微下跌);第三個上漲周期是從2012年春天持續上升至今,連續上漲了6年。當然,與以前連續上漲的21年或11年的周期相比,以後幾年房價上漲的趨勢預計還會繼續。

下面圖表列出了舊金山市、加州,以及美國在過去幾十年的房價變動情況。我們可以很清晰地看到,舊金山領漲加州的房地產市場,而加州則領漲美國的房地產市場。

舊金山、加州與美國房地產的中位數房價曲線圖。(Paragon)
舊金山、加州與美國房地產的中位數房價曲線圖。(Paragon)

因此,從歷史的角度來看,這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說,經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足,短期內不大會發生足以導致房價大幅下降的經濟危機。

三、灣區未來房地產上漲的主要因素分析

1. 經濟發展與人口增長

眾所周知,人口增長是房價上升的第一驅動因素。那麼為什麼舊金山灣區會一直有比較強勁的人口增長呢?這是因為灣區是美國以及全世界最有經濟活力的地區。1850年代,因為淘金熱的興起,舊金山灣區吸引了世界各地的人前來淘金,夢想致富。而自1950年代以來,由於電子和信息產業的發展,灣區同樣吸引著全世界各地的人們,來尋求通過創業或就業改變自己的命運。

灣區9縣的人口走勢圖。(加州財政局)
灣區9縣的人口走勢圖。(加州財政局)

在過去的半個世紀裡,通過創業,灣區成長了一大批世界頂尖的高科技公司,如惠普、Intel、蘋果、甲骨文、谷歌、臉書、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功,都帶來了數以百計、千計,甚至萬計的新增就業人口。

San Jose在1970年代才是一個人口10萬人的城市,而現在已經是100多萬人口的大城市。50年間增加了10倍的人口,變成了美國前10位人口最多的城市。

目前,硅谷已經不再僅僅是灣區的硅谷,它已經成為了世界性的創業之都。除了美國境內的創業者蜂擁而來之外,中國、印度、英國、法國、以色列等其他國家的創業者和投資這也開始紛至沓來,希望利用硅谷得天獨厚的創業環境,最大限度地幫助自己實現人生的價值和理想。

所以,只要硅谷的良好創業環境還在,創業人才繼續湧來,那麼這個驅動灣區經濟的引擎就不會減弱,經濟發展和人口增長就會長期持續。這必將帶動灣區房地產價格的長期攀升。

2. 灣區可使用的土地日漸減少

灣區擁有獨特的地理位置。它給我們帶來了美麗的太平洋、山地、森林、河流,以及乾旱的半沙漠地區等自然資源。但是對於經濟發展來說,由於缺乏土地的充分供應,這不是一個好消息。因為這種情況必將導致土地價格的快速上漲,並帶動房產價格的飛漲。

由於美國的土地私有制度,政府是很難把土地重新集合起來,做大規模的房地產開發。所以這種無地或少地的狀況將長期存在,很難有所改變。如果去看谷歌的衛星地圖,我們可以清楚地看到,可以用來繼續開發的土地已經很少很少。

3. 二手房交易量嚴重不足

灣區除了沒有充足的土地做開發之外,二手房交易的數量也嚴重不足。以舊金山市為例,2016年的成交量僅2,215棟,和2008年嚴重經濟危機時的2,161 不相上下。即使是在灣區創業公司大量倒閉,科技股泡沫破裂的2001年,舊金山市也有2,694棟房子交易。

舊金山房市每年的出售數量。(Paragon)
舊金山房市每年的出售數量。(Paragon)

對於其他城市,情況也是大致類似。比如東灣Fremont市,23.3萬的人口,目前在市場上銷售的房子,包括了獨立屋、聯排和公寓,一共才211套。相比南加州比較熱門的Irvine市,26.6萬的人口,目前在市場上在銷售的房子是792 套。同樣的人口規模,同樣是當地學區比較好的城市,同樣是亞裔比較集中的區域,但是二手房銷售的數據竟然相差4倍!(待續)

灣區房地產,請聯繫Wayne Wang
電話:(510)366-1986
郵箱:wangwl@hotmail.com
網站:www.DrWangHome.com

本文刊載於舊金山8月26日地產專版,請點閱
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責任編輯:李歐

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