美國地產熱點

美國人為買房做了哪些犧牲?

文:李歐

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【大紀元2024年04月14日訊】以前我們都認為美國房子好便宜,用幾十萬美元就可以買到帶有前後院的獨立房。但是,這種光景已經一去不復返!根據最新的統計,美國中位數房價到達百萬等級的城市,已經高達550個!但是,在2023年,還只有491個。今天,有一半的美國人難以負擔住房費用,其中有不少人,捨棄度假、放棄吃美食、選擇加班!美國房價真的高到天花板了嗎?讓我們一起來看看截至今年4月初,美國房市又發生了哪些變化?

什麼稱為負擔得起的房價?

其實,什麼是負擔得起的房價?經濟學家一直在講,不管是買房或租房,每月在住房上的支出不應該超過家庭收入的30%,這就算是負擔得起的費用,如果房價是當地中產階級負擔得起的價格,就可以稱之為經濟適用房。

老實說,我一直認為這個百分之30的標準,對中產家庭來說有點不太現實,以現在的美國房價看起來,更是慘不忍睹!我稍微做個計算:以美國人口普查局2022年,最新的人口調查數據顯示,全美家庭收入中位數為74,580美元。這比2021年估計的76,330美元下降了2.3%。

74,580美元的每月百分之30,大約等於1,865美元,這個數字就是所謂負擔得起的住房費用的門檻。但是我們再看看房價部分,今年2月份,全美房地產經紀人協會統計的數據顯示,各類型房價中位數達384,500美元,年增幅是 5.7%。所以我們假設,家庭收入74,580美元的人,購買384,500美元的房產。

我們使用30年固定抵押貸款利率,利率設定是7%,經貸款計算器計算後,每月的還款會是2,365美元。這個數字已經占到家庭月收入的38%,所以不能算是負擔得起的房價,不過我認為這還算是不錯的情況。要是以七八萬美元的家庭年收入,但是卻住在所謂的美國一線城市,房價可能高達一倍,每月還款就會到達大約4,800美元,那就會到達年收入的77%以上,這會是相當沉重的負荷!

一半人對支付住房費用有困難

所以,現在你看到很多媒體都在報導,住房費用老早已經超出美國人的負擔能力。房地產網站Redfin最近的一項調查發現,美國有一半的房主和租屋者難以負擔住房費用。這項全國性的調查,有2,995名受訪者,其中有1,494人表示,他們有時或經常,或嚴重難以支付定期租金或抵押貸款。

這其中多數人,有34.5%表示,他們在過去一年裡,放棄了假日努力工作,來減輕每月的費用。有些負擔更困難的人,有22%表示,他們用不吃飯來支付費用,也就是說,他們可能減少每月的食物花費,或是減少用餐來存下高昂的住房開銷。

另外,有20.7%的人選擇加班;還有20.6%人,用出售二手物品來增加收入;17.9%的人向朋友或家裡人借錢;也有17.6%的人動用了退休儲蓄;還有15.6%的人選擇延遲或跳過去看病的醫療花費。

這項民調還進一步看種族之間的差異,他們發現黑人受訪者有25.9%,選擇用加班,來減輕每個月的住房費用;而西班牙裔的受訪者,有28.2%最有可能用賣掉二手物品的方式,來支付帳單;而選擇不休假來支付費用,在亞裔受訪者中,占有43.8%,白人受訪者也占有39.6%。這項調查很有趣,似乎每個種族的特性,從這個調查中也看到一些端倪,但是不管哪個族裔,現在都只能努力賺錢來養家糊口了。

美國人為買房重大犧牲?|一半美國人 難以負擔住房|百萬房價城市 暴增|房市也有好消息!【美國地產熱點】第154集

千禧世代提前動用退休儲蓄

不過,有一點我是比較驚訝的,有13.5%的千禧世代,已經動用退休儲蓄來支付每月的費用。大多數的千禧世代都還沒有退休,但是住房的負擔已經變得非常緊張了,不管是房價或者是利率,都是這幾十年來最高的。從某些標準來看,千禧世代在退休的準備方面,確實是落後於他們的上一代。

不過,有一個退休金法規可以特別留意,美國國稅局通常會對59.5歲之前,從退休帳戶提款的人課稅,但是對於符合條件的首次購房者,他們最多可以享有免稅借貸1萬美元的資格。就是可以當作應急之用吧!

百萬房價等級的城市暴增

現在全美擁有最多百萬房產的州,比一年前增加了59個,到達550個城市。所謂百萬房產城市,指的是該城市的房價中位數到達百萬美元的等級,加州是最多的,最新數據達到210個,這比後面五名城市的總和都還要多!後面二到六名是紐約州、新澤西州、佛羅里達州、麻薩諸塞州和科羅拉多州。幾乎所有的州都有所增加,只有佛羅里達州、德州和德拉瓦州出現減少。

以都會區來看的話,紐約都會區展現最強勁的升值,一共有106個城市到達百萬等級,而且僅相差一年的時間,竟然增加了24個,是所有都會區增幅最高的。其次是舊金山、洛杉磯、波士頓、加州聖荷西、西雅圖、邁阿密-勞德代爾堡都會區、華盛頓特區、聖地牙哥和加州的聖瑪麗亞-聖塔芭芭拉、聖羅莎都會區。

抵押貸款利率走勢不妙

令人沮喪的是,抵押貸款利率近期又有上揚的勢態。雖然4月4日的一週以來,30年固定的平均利率是6.82%,是較一個月前有所下降。不過,根據比較即時的每日數據顯示,利率再度出現陡升的趨勢,4月11日來到7.37%,比一週前或一個月前都還要高。這對買家的購買能力,將再度受到嚴重打擊。

美國陷入住房危機,使許多人難以負擔房價。(Shutterstock)

現在比較讓人擔憂的是,3月份的通脹率又上升了,CPI年漲幅來到3.5%,比2月份的3.2%還高,也高於市場預期的3.4%。至於,核心通脹率的年率,並未如預期下降,仍維持在2月的3.8%。這樣的數據表現,不僅讓金融市場非常擔心,連帶對抵押貸款利率又會造成上行壓力,讓原本在今年以來,維持在7%以下的利率,開始又有回升的空間。這是大家要特別留意的地方。

現在很多專家對美聯儲要降息的看法,是越來越悲觀了,最早有不少人認為,今年3月就會開始降息,但是隨著時間過去,通脹越來越頑固,有人認為6月才會降息,現在甚至有專家認為,9月才會開始,而且不是降息3次,是降息2次。

摩根大通的執行長傑米・戴蒙在4/8發布的年度致股東信中警告,通脹可能比市場預期的「更加棘手」。戴蒙認為,「似乎存在大量持續的通脹壓力,而且這種壓力可能會持續下去。」

3月份,交通服務通脹年增幅最大,達到10.7%。其次是住房通脹,約占消費者物價指數衡量的三分之一,與上月持平,為5.7%。

房市好消息

不過,房市還是一些些好消息。在4月初的新上市掛牌量,出現顯著的增長,Redfin記錄到,14.1%的年度增幅,Realtor.com則記錄到30.1%的漲幅,這兩個數據都是2021年以來最高的幅度,顯示今年春季的銷售旺季已經開始。不過,這種增幅的背後,可能也是因為去年的復活節正好是4月初,有很多屋主推遲上市計劃,所以就造成今年漲幅比較多。但是,不管如何,這表示很多屋主願意上市賣房,對春季市場會是一大亮點,現在最缺的就是房屋供應量。

另一個好消息是,房價正在下降!有越來越多的上市房調降價格,從Redfin的數據可以看到,從今年一月以來,有越來越多的屋主把開價降低,4/7的一週以來已經來到5.8%,這樣的上揚趨勢比過去幾年都要多。另外,在Realtor.com方面,3月份降價房屋的比例達到15%,是從2017年有記錄以來3月最高的份額。

在截止至4/4的一週,上市房的掛牌價格中位數,比一年前稍為降低0.1%。雖然看起來微小,卻是自去年7月以來,第一次連續第二週,出現年度價格負增長,也是第三週同比價格下降。這個情況具有一定的代表意義,顯示利率持續在高位,而且不降反升,進而造成買家推遲購買,對賣家的價格上造成一定的下行壓力。

我們可以從數據看到,現在美國人真的是很難買得起房子,買房的抵押貸款申請量,在4/5的一週時間,已經較前一週前下降5%,也比去年同期下降23%。按照房地美的數據,4/11為止的一週,平均利率是6.88%,比一年前的同期還高出0.6%。所以,難怪很多美國人買不下去,都選擇再觀望看看。

房市概況總結

最後,總結當前的美國房市概況:房價現在應該處於上漲狀態,但在不同的數據中有漲有跌,但跌幅微小;新上市的供應量有明顯增加;上市天數還是處於較快的情況,畢竟供應量還是不夠,仍會有搶房的情況;上市房的掛牌價陸續有降價情形,可以保持觀察;抵押貸款利率,因為通脹持續,而且降息困難,所以有升高趨勢,這幾點買家要特別留意。◇

責任編輯:李曜宇#

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