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美国人为买房做了哪些牺牲?

文:李欧

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【大纪元2024年04月14日讯】以前我们都认为美国房子好便宜,用几十万美元就可以买到带有前后院的独立房。但是,这种光景已经一去不复返!根据最新的统计,美国中位数房价到达百万等级的城市,已经高达550个!但是,在2023年,还只有491个。今天,有一半的美国人难以负担住房费用,其中有不少人,舍弃度假、放弃吃美食、选择加班!美国房价真的高到天花板了吗?让我们一起来看看截至今年4月初,美国房市又发生了哪些变化?

什么称为负担得起的房价?

其实,什么是负担得起的房价?经济学家一直在讲,不管是买房或租房,每月在住房上的支出不应该超过家庭收入的30%,这就算是负担得起的费用,如果房价是当地中产阶级负担得起的价格,就可以称之为经济适用房。

老实说,我一直认为这个百分之30的标准,对中产家庭来说有点不太现实,以现在的美国房价看起来,更是惨不忍睹!我稍微做个计算:以美国人口普查局2022年,最新的人口调查数据显示,全美家庭收入中位数为74,580美元。这比2021年估计的76,330美元下降了2.3%。

74,580美元的每月百分之30,大约等于1,865美元,这个数字就是所谓负担得起的住房费用的门槛。但是我们再看看房价部分,今年2月份,全美房地产经纪人协会统计的数据显示,各类型房价中位数达384,500美元,年增幅是 5.7%。所以我们假设,家庭收入74,580美元的人,购买384,500美元的房产。

我们使用30年固定抵押贷款利率,利率设定是7%,经贷款计算器计算后,每月的还款会是2,365美元。这个数字已经占到家庭月收入的38%,所以不能算是负担得起的房价,不过我认为这还算是不错的情况。要是以七八万美元的家庭年收入,但是却住在所谓的美国一线城市,房价可能高达一倍,每月还款就会到达大约4,800美元,那就会到达年收入的77%以上,这会是相当沉重的负荷!

一半人对支付住房费用有困难

所以,现在你看到很多媒体都在报导,住房费用老早已经超出美国人的负担能力。房地产网站Redfin最近的一项调查发现,美国有一半的房主和租屋者难以负担住房费用。这项全国性的调查,有2,995名受访者,其中有1,494人表示,他们有时或经常,或严重难以支付定期租金或抵押贷款。

这其中多数人,有34.5%表示,他们在过去一年里,放弃了假日努力工作,来减轻每月的费用。有些负担更困难的人,有22%表示,他们用不吃饭来支付费用,也就是说,他们可能减少每月的食物花费,或是减少用餐来存下高昂的住房开销。

另外,有20.7%的人选择加班;还有20.6%人,用出售二手物品来增加收入;17.9%的人向朋友或家里人借钱;也有17.6%的人动用了退休储蓄;还有15.6%的人选择延迟或跳过去看病的医疗花费。

这项民调还进一步看种族之间的差异,他们发现黑人受访者有25.9%,选择用加班,来减轻每个月的住房费用;而西班牙裔的受访者,有28.2%最有可能用卖掉二手物品的方式,来支付账单;而选择不休假来支付费用,在亚裔受访者中,占有43.8%,白人受访者也占有39.6%。这项调查很有趣,似乎每个种族的特性,从这个调查中也看到一些端倪,但是不管哪个族裔,现在都只能努力赚钱来养家糊口了。

美国人为买房重大牺牲?|一半美国人 难以负担住房|百万房价城市 暴增|房市也有好消息!【美国地产热点】第154集

千禧世代提前动用退休储蓄

不过,有一点我是比较惊讶的,有13.5%的千禧世代,已经动用退休储蓄来支付每月的费用。大多数的千禧世代都还没有退休,但是住房的负担已经变得非常紧张了,不管是房价或者是利率,都是这几十年来最高的。从某些标准来看,千禧世代在退休的准备方面,确实是落后于他们的上一代。

不过,有一个退休金法规可以特别留意,美国国税局通常会对59.5岁之前,从退休账户提款的人课税,但是对于符合条件的首次购房者,他们最多可以享有免税借贷1万美元的资格。就是可以当作应急之用吧!

百万房价等级的城市暴增

现在全美拥有最多百万房产的州,比一年前增加了59个,到达550个城市。所谓百万房产城市,指的是该城市的房价中位数到达百万美元的等级,加州是最多的,最新数据达到210个,这比后面五名城市的总和都还要多!后面二到六名是纽约州、新泽西州、佛罗里达州、麻萨诸塞州和科罗拉多州。几乎所有的州都有所增加,只有佛罗里达州、德州和德拉瓦州出现减少。

以都会区来看的话,纽约都会区展现最强劲的升值,一共有106个城市到达百万等级,而且仅相差一年的时间,竟然增加了24个,是所有都会区增幅最高的。其次是旧金山、洛杉矶、波士顿、加州圣荷西、西雅图、迈阿密-劳德代尔堡都会区、华盛顿特区、圣地牙哥和加州的圣玛丽亚-圣塔芭芭拉、圣罗莎都会区。

抵押贷款利率走势不妙

令人沮丧的是,抵押贷款利率近期又有上扬的势态。虽然4月4日的一周以来,30年固定的平均利率是6.82%,是较一个月前有所下降。不过,根据比较即时的每日数据显示,利率再度出现陡升的趋势,4月11日来到7.37%,比一周前或一个月前都还要高。这对买家的购买能力,将再度受到严重打击。

美国陷入住房危机,使许多人难以负担房价。(Shutterstock)

现在比较让人担忧的是,3月份的通胀率又上升了,CPI年涨幅来到3.5%,比2月份的3.2%还高,也高于市场预期的3.4%。至于,核心通胀率的年率,并未如预期下降,仍维持在2月的3.8%。这样的数据表现,不仅让金融市场非常担心,连带对抵押贷款利率又会造成上行压力,让原本在今年以来,维持在7%以下的利率,开始又有回升的空间。这是大家要特别留意的地方。

现在很多专家对美联储要降息的看法,是越来越悲观了,最早有不少人认为,今年3月就会开始降息,但是随着时间过去,通胀越来越顽固,有人认为6月才会降息,现在甚至有专家认为,9月才会开始,而且不是降息3次,是降息2次。

摩根大通的执行长杰米・戴蒙在4/8发布的年度致股东信中警告,通胀可能比市场预期的“更加棘手”。戴蒙认为,“似乎存在大量持续的通胀压力,而且这种压力可能会持续下去。”

3月份,交通服务通胀年增幅最大,达到10.7%。其次是住房通胀,约占消费者物价指数衡量的三分之一,与上月持平,为5.7%。

房市好消息

不过,房市还是一些些好消息。在4月初的新上市挂牌量,出现显着的增长,Redfin记录到,14.1%的年度增幅,Realtor.com则记录到30.1%的涨幅,这两个数据都是2021年以来最高的幅度,显示今年春季的销售旺季已经开始。不过,这种增幅的背后,可能也是因为去年的复活节正好是4月初,有很多屋主推迟上市计划,所以就造成今年涨幅比较多。但是,不管如何,这表示很多屋主愿意上市卖房,对春季市场会是一大亮点,现在最缺的就是房屋供应量。

另一个好消息是,房价正在下降!有越来越多的上市房调降价格,从Redfin的数据可以看到,从今年一月以来,有越来越多的屋主把开价降低,4/7的一周以来已经来到5.8%,这样的上扬趋势比过去几年都要多。另外,在Realtor.com方面,3月份降价房屋的比例达到15%,是从2017年有记录以来3月最高的份额。

在截止至4/4的一周,上市房的挂牌价格中位数,比一年前稍为降低0.1%。虽然看起来微小,却是自去年7月以来,第一次连续第二周,出现年度价格负增长,也是第三周同比价格下降。这个情况具有一定的代表意义,显示利率持续在高位,而且不降反升,进而造成买家推迟购买,对卖家的价格上造成一定的下行压力。

我们可以从数据看到,现在美国人真的是很难买得起房子,买房的抵押贷款申请量,在4/5的一周时间,已经较前一周前下降5%,也比去年同期下降23%。按照房地美的数据,4/11为止的一周,平均利率是6.88%,比一年前的同期还高出0.6%。所以,难怪很多美国人买不下去,都选择再观望看看。

房市概况总结

最后,总结当前的美国房市概况:房价现在应该处于上涨状态,但在不同的数据中有涨有跌,但跌幅微小;新上市的供应量有明显增加;上市天数还是处于较快的情况,毕竟供应量还是不够,仍会有抢房的情况;上市房的挂牌价陆续有降价情形,可以保持观察;抵押贷款利率,因为通胀持续,而且降息困难,所以有升高趋势,这几点买家要特别留意。◇

责任编辑:李曜宇#

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