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美国房地产佣金制度将大转变 屋主有福了

文:李欧

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【大纪元2024年03月04日讯】这一次我们再度请到德立昂地产的卖方经纪代表Audrey Sun来跟我们做访谈。因为去年美国地产行业发生了一个大事情——佣金制度受到了撼动。今天就要请Audrey来谈一谈佣金制度的变革,还有海外华人在硅谷买房的最新近况。

民众起诉全美房地产经纪人协会 要求降佣金

李欧问:去年在房地产行业发生佣金制度的集体诉讼案,到底是发生了什么事?可以快速地告诉我们吗?

Audrey答:这起集体诉讼案是对全美房地产经纪人协会(NAR)提起诉讼,起诉方认为,经纪人协会一直把佣金提升得太高,客户无缘无故需要支付非常高的佣金,所以大家起诉这些经纪人。其实不需要那么高的佣金。

在美国卖房子,一般都是卖家付双方的佣金,就是付他自己的经纪人,也要付买家的经纪人。但是这个买家的经纪人,一直到我们收到offer的时候,才知道这个买家的经纪人是谁。那为什么要卖家付买家的佣金呢?

因为买家经纪人一般都是会帮买家买最低的价位,而卖家经纪人要把房子卖到最高的价位,那这样子为什么要卖家付买家的经纪人佣金,应该是买家付他自己的经纪人。所以这就是此诉讼的一个最大主因。

问:诉讼案去年10月底做出了一个初步的判决(全美房地产经纪人协会在内的房地产组织与公司,需赔偿17.8亿美元给众多房屋卖家),可不可以跟我们说明一下,在这个诉讼案之后,行业内发生了哪些变化?

答:其实我们行业内的这些经纪人,不喜欢那么大的转变,因为在我们的行业,一个经纪人可以同时代表买方和卖方,所以当一个经纪人拿到一个卖家的房产,他会非常想让他的买家买到这个房产,这样子的话他就可以拿到双方的佣金。

全美房地产经纪人协会不太愿意把买方的这个经纪佣金降低,因为在买方的这个佣金其实是非常容易拿到的。

比如说你是一个卖方的经纪人要卖一个房子,你要去做装修、要去做布置,要做很多很多事情。所以,卖方的经纪人拿到这个3%或者2.5%的佣金,其实是合理的。

但是作为买家的经纪人,其实在我们硅谷很多买家都是自己先看房子,然后找到自己喜欢的房子,自己会做一些计算,这个房子应该值多少钱,他自己会有一个数目在心里。最后再找他自己的买方经纪人去写这个合同。

佣金开始减少

在美国写一个合同,最多最多你可以花5个小时,但是5个小时的时间,跟比如说你买100万的房子,然后买家经纪人可以拿到2.5%的佣金(2.5万),这个数目是非常多,相比他5个小时的工作,其实太大太大。所以这个就是不合理。

而我们德立昂地产有一个非常大的转变,以前我们给买家佣金都是2.5%,现在我们把2.5%变成了1万块钱,或者是0.5%或者是1%,要看房产价格。比如说我们的高价房产,像1000万、2000万的房子,佣金变成0.5%或者是1%。我们上礼拜有几个房子,在200万到400万左右,我们给买家佣金都是1万块钱。所以,对卖方的这个负担少了很多很多。

视频:节省好几万!未来美国卖房者有福了 佣金制度大转变|千万房 竟然都是这些人在买!|科技失业潮 硅谷硅谷照样买爆它【美国地产热点】第149集

问:你们德立昂本身的佣金制度,就跟其它的公司不一样了,所以您刚才说的这些是因为这个诉讼案之后,您们又做了一些部分的调整是吗?

答:对。我们在2017年就已经说,我们如果代理卖家的房产,如果买家也是德立昂的经纪人,我们完全不收买方经纪的佣金,一分钱不收。我们从来不会收双方的佣金。同时做双边经纪是有利益冲突的。

问:其他公司的买方经纪人来买德利昂代理的房产时,这样的佣金如何计算?

答:现在改成1万块钱,或者是0.5%、1%,要看卖家这个房产是到底值多少钱。以前我们上市的房产,买方佣金一定要写2%和2.5%,不能少。

所以现在这个改变,对卖家来说是很好,我觉得可能再过两三年的话,慢慢的就开始卖家完全不用付买家的经纪人佣金,而买家会自己付他自己的经纪人。

中国人到美国买房 特别留意什么?

问:海外来的中国人到美国买房,有没有要特别留意什么?

答:我觉得找一个非常实在的经纪人是非常重要的。我知道很多海外的客户,买房子的时候,会直接找朋友啊亲戚啊,可是这些经纪人可能对我们这边的房产的情况都不了解、不熟悉。所以我觉得找一个非常熟悉行情的经纪人很重要。

比如说你要买Palo Alto的房子,那我们德立昂主要经营的就是Palo Alto的房产,或者你想要San Jose的房产,那你找一个San Jose最好的一个经纪人去帮你去看房子。

另外,再过几年我觉得买方如果要买房子的时候,一定要注意有些买方经纪人,会开始让买家付他们的佣金。因为我觉得这个诉讼,很快就会有最后的判决。我觉得全美经纪人协会会输很多很多钱。

问:去年你说过有很多的海外中国人来硅谷、湾区买房,现在大概过了半年多的时间,现在情况有没有什么变化?

答:还是差不多,比如说1000万以上的房产,都是从海外来的一些中国人去买。而从100万到700万,这些买房虽然是中国人,但是这些中国人已经在美国住了比较久,比如说五年或者十年,已经在这里有了家庭或者上学,所以这些中国人不是直接从亚洲来买房子。但是1000万以上的房产,几乎都是直接从中国或者台湾,也有很多香港人来加州买房。

问:什么原因导致这样的结果?

答:他们害怕可能钱以后会拿不出来,都比较喜欢投资在美国的房产,然后把现金都运出来。也是小孩子来这边上学,上大学啊高中啊都很多。

问:因为现在中国对资金的管控、外汇的管控也是挺严的,那他们怎么把这么大笔的钱搬运到美国呢?

答:我们很多的中国客户,都是从新加坡或者是香港,然后还有台湾,或其它几个亚洲的国家转过来,当然不是直接从大陆过来。

建议买家和卖家…

问:有没有一些建议给现在的买家和卖家?

答:我觉得今年的房市应该是非常火,我们现在已经快到三月份了,比如说我之前收一处房子的offer,房子在我们这边湾区的Los Altos,在Palo Alto旁边,这个房子我们开价标到298万,后来我们收到了24个offer,然后卖到了420万。这个价位比开价超过120万,抢得太厉害了,而且这个房子可能就值380万,最后却卖到了420万!而且,那些买家还是要加钱,到420万还不放过。

所以,我们现在这边的房产情形是非常非常火,因为房源非常少,而且很多买家在去年还有2022年,没有买到房产,今年就是挤破头都要买。所以,我觉得今年2024年的硅谷房地产应该是很火。

但是,我们也看到有很多高价房产在卖,我们今年的高价房产,就是1000万以上的房产,我们公司今年比去年多了很多,因为这些非常非常有钱的人,他们已经不需要在加州常住,而且加州的税是我们美国最高最高的,还有纽约也是最高的,所以很多这些特别有钱的人,都已经开始把自己的财产,搬到其它的州。

我们有很多州都不收income tax(所得税),导致富人们都在往外移。

硅谷在裁员 这有没有什么影响?

问:硅谷的裁员还在继续,这有没有什么影响?

答:我觉得卖房子的人少,比去年少或者往年的少很多,而且这些卖家选经纪人的时候,会越来越小心。

比如说我们这个房地产公司,我们是一条龙的服务,有设计师,有自己的工人,有自己的律师,在税法上帮助客户,我们所有的专业都是in house(在公司内部)。所以像这种公司,我们提供的服务会比较多,因为其他的经纪人(多数)只是一个人,我们这个团队,大概有65个人,所以是一个团队帮一个客户,一条龙的服务,很多客户都会喜欢这样子。

问:为什么现在的卖家这么少呢?

答:你想一想现在的卖家拥有房产,他可能是许多年前买的,2021年的时候,我们的利息其实曾经低到3%,可以拿到利息2.8%的都有,2.5%也有。但是现在我们的利息从去年开始,就已经涨了很多,最高最高涨过7%。

所以现在的利息已经double,这些卖家如果把自己的房子卖出去,还要重新买新的房子,他们的利息就会增加一倍多。所以很多不需要卖房子的人,都不会去卖。除非是一些必须要卖房产的,比如说老人去世,小孩子帮老人卖房子,那是必须一定要卖的,或者是离婚就是必须要卖的,有些老人想要退休,想要去别的州。所以这些是必须要卖的卖家才会卖。所以,我们的房产现在是非常非常少。

问:由于裁员的问题,这些失业的科技员工,他们难道不会有想卖房的念头吗?

答:一样,还是利息的问题,他们当时买房子的时候太低了,都不舍得把它卖掉,2.8%和3%的利息,我觉得再过10年20年,都不会有这么低的利息了。所以对很多人来说就像是once in a lifetime(一生一次),他们宁愿租出去,也不会去卖。◇#

责任编辑:李曜宇

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