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房产业被控合谋抬高佣金 恐赔卖家18亿美元

文:李欧

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【大纪元2023年11月04日讯】最近一则房地产新闻,受到美国各大主流媒体的关注,这个事情很有可能撼动长久以来美国房地产行业的游戏规则,因为以往的佣金制度受到挑战。以全美房地产经纪人协会领头的房地产机构,被众多房屋卖家指控收取高额的佣金,被联邦陪审团要求赔偿近18亿美元!

据《财富》杂志报导,美东时间10月31日下午2点左右,在密苏里州堪萨斯城的联邦法庭,经陪审团审议一致认定,全美房地产经纪人协会和几个全美的房地产公司,合谋抬高房屋销售的佣金是非法的。陪审团要求,被告的房地产机构,向超过26万名房屋卖家支付17.8亿美元的赔偿金。

原告律师认为,根据反垄断法,法院的最终判决可将这个赔偿数字,增加两倍,达到50亿美元以上。

除了全美房地产经纪人协会被列为被告之外,其中包括股神巴菲特的波克夏海瑟威公司(Berkshire Hathaway)旗下的HomeServices,以及房地产公司凯勒・威廉斯(Keller Williams),还有Re/Max和Anywhere Real Estate两家公司,它们的旗下品牌还包括Century 21、Coldwell Banker和Corcoran等公司都被列为被告。

不过,Re/Max和Anywhere两家公司,在审判前已经和原告达成和解,Re/Max支付5,500万美元,Anywhere支付8,350万美元。因此,他们不必再为往后诉讼所提出的赔偿负责任。

长久以来,美国房屋卖家要负担买卖双边的经纪佣金。(Shutterstock)

传统房地产经纪的佣金制度

在美国有买卖房经验的朋友应该都知道,长久以来,房产交易中买方、卖方在请房地产经纪操办这些交易过程时,都会被收取2%~3%的佣金,所以一个房产交易,单单是买卖双方的佣金,就要花费5%到6%。

举例说,一个售价50万的房产,双方佣金就占了约3万美元,这笔钱由买卖双方的经纪人平分。而且,一般来说这个佣金费用,是由卖方出售房产得到的金额去支付的。也就是说,买家只管付钱买房,钱给了卖方之后,卖方再从售房的钱里面提取资金,向双方经纪支付佣金。

佣金的历史涨跌

据Bankrate报导,自20世纪90年代初以来,房地产经纪人的佣金,出现了相当稳定的下降。研究公司RealTrends的数据显示,2021年的佣金比例确实有所上升,这是自2017年以来首次出现,全美国的平均佣金比例达到5.06%。但总体而言,这个数字比1991年的6%以上,是有所下降了。

不过,这并不是说房地产经纪人的总收入减少了。因为,在强劲的卖方市场中,房价很高,卖方很容易会收到多个报价。这为佣金谈判提供了更大的空间。即便,房地产经纪人可能会接受较低的佣金比例,但是佣金却比以前更多了,因为房价的涨幅更高。

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这也是为何卖方会觉得被多收佣金的原因之一,以前房价五十万,现在一下子涨到七十万,本来三万元的佣金,按6%计算就是四万二了。据统计,2022年全美平均佣金是5.37%,又比2021年上升。在大多数的州,佣金在5%到6%之间。但是,在加州和麻州,一些房价更贵的州,佣金通常低于5%。

另外一方面,现在还出现一个问题,随着越来越多的折扣经纪人的出现,以及线上看房、买房的兴起,以往的佣金制度开始受到震动。很多人会觉得,我直接在网上看房、找房,甚至签订合同都是在网上,那我何必付这么多佣金呢?况且房价还涨这么多!经纪人的工作减少了,佣金却在上涨,似乎不太合理。

原告的指控

好了,当大家了解一些房地产行业的佣金制度的背景之后,那我们就可以理解,为何现在有这么多卖家要控告,以全美房地产经纪人协会为首的几家大型房地产机构。简单地说,原告认为这些机构、公司在合谋抬高佣金,赚取不合理的费用。

原告指出,房地产经纪人协会的一项规则,要求卖家在将房屋列入房地产资料库、MLS系统之前,必须接受不可协商的佣金报价,并且由房屋卖家支付买卖双方经纪的佣金。原告律师表示,如果卖家不同意佣金条款,他们在市场上几乎不会被看到。简单地说,房屋卖家只有同意房地产经纪人协会的佣金条件,才能获得服务。

原告声称,该规定抑制了商业竞争,并导致房屋价格上涨。他们认为,如果没有这项规则,买家将向自己的经纪人支付佣金,而不是卖家来支付。原告也指出,英国、新加坡、荷兰、澳洲和比利时等国的房地产佣金总额,平均为1%至3%之间。显见,美国的佣金多出了两倍或五倍之多。

这起集体诉讼案件中的原告,包括26万名卖家,他们在2015年4月到2022年6月期间进行房屋销售,地点涵盖密苏里州、伊利诺伊州和堪萨斯州。所以,如果一旦确立这些房地产机构败诉,那么这群卖家将会平分数十亿美元的赔偿。

原告的首席律师迈克・凯奇马克(Michael Ketchmark)说,他们花了四年半的时间搜集证据,而且,当他们把证据呈交给陪审团之后,经过几个小时的审议,陪审团就一致认为这个佣金制度是错误,而且非法的。原告律师相信,根据美国的反垄断法,赔偿金额有望可以超过五十亿美元。如果这成为事实,每名卖家将可能会获得近两万美元的赔偿金。

房地产公司的回应

但事实上,这起诉讼可能还有很长的一段路要走,一位住房政策分析师向CNN表示,上诉过程可能需要长达三年的时间。而且,败诉方可能会尝试让最高法院来审理此案。

被告之一的全美房地产经纪人协会向媒体声明,事情还没有结束,他们一定会上诉,因为他们坚持房地产协会帮助消费者把利益最大化、帮助市场定价,并促进商业竞争。至于,上诉的具体细节,还无法透露,现在阶段是寻求法院减少陪审团裁定的损害赔偿金。

另外,被指控为共犯的HomeServices,该公司的发言人告诉媒体,“对法院的裁决感到失望,并打算上诉”。而且,他们认为这个的裁定让买家将在充满挑战的房地产市场中,面临更多障碍,而卖家将更难实现房屋的价值。另外一家房地产公司凯勒・威廉斯,也发表了类似的声明。

赞成降低佣金的公司

这个裁决还不仅是赔偿金额,特别的是法院还可能会下达禁令,禁止买家和卖家经纪之间共享佣金,并且禁止卖家经纪硬性要求卖家同意佣金条件。如果一但这样做,对美国房地产市场的震撼将会是前所未有的。

据《华盛顿邮报》报导,一位分析师就预测,佣金系统的改变,将可能使消费者支付的1,000亿美元的佣金减少三成。

尽管,这个裁决好像对房地产经纪人造成打击,事实上也有多家房地产公司的股价在消息传出后应声暴跌。但是,却有不少房地产商对这次的裁决表示赞同。

其中Redfin的执行长格伦・凯尔曼(Glenn Kelman)表示,对这个判决表示欢迎,因为该公司一直试图“站在历史正确的一边”。在一份声明中,他也表示,一向为房地产的消费者提供更好的交易,而且,他们已经为客户节省了超过15亿美元的费用。

3种力量在对抗旧有的佣金模式

一家专营未上市房地产的Galleon公司的执行长阿曼达・奥森(Amanda Orson),正在开发基于人工智能的交易平台,她向《财富》表示,佣金结构的改变“早就该发生了”。

奥森还表示,现在有“三重力量”正在对抗旧有的佣金模式:第一是诉讼、第二是库存大幅减少和高利率的市场环境,第三是人工智能的加速。

奥森提到,现在绝大多数悬而未决的诉讼,都是经纪公司针对房地产经纪人协会提起的,而不是房主。今天,房主已经站出来了,所以,她认为改变不仅即将到来,而且早就该发生了。

另一家房地产公司REX Real Estate的执行长杰克・莱恩(Jack Ryan),一直依来都表示要降低佣金,并且这家公司之前也指控过房地产经纪人协会的垄断行为,但是今年8月遭到败诉。如今,他在一则简讯中称赞这个判决“对美国人来说是个好消息”。

莱恩认为,如果佣金能够降低,“每栋房屋的价格都会下降,就业机会和工资都会增加,税收收入将会增加,人们可以轻松地找到更好、更有成就感的工作”。

房地产经纪人协会的首席法律官凯蒂・约翰逊(Katie Johnson)在该公司的播客中谈到了这起诉讼。约翰逊表示:“无论结果如何,都可能对未来几年的房地产行业和职业产生重大影响。”“这里真正重要的是从卖家经纪人到买家经纪人的补偿方式。”

佣金之战将扩大

不过,现在法院的禁令还没有出台,而且随着市场放缓,经纪人的佣金可能会再次上涨,并且更难协商。即便如此,拥有高价房产的卖家,仍然更有机会协商较低的佣金比例。

接下来,这场佣金之战还将扩大战场,据《纽约时报》报导,原告律师已经代表3名新房卖家提起诉讼,同样以房地产经纪人协会为首的多家公司被列为被告,其中还包括Redfin、Compass和Douglas Elliman等几家主要的经纪公司。◇

责任编辑:李曜宇

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