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无情的房贷利率 如何冲击美国秋季房市?

文:李欧

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【大纪元2023年10月14日讯】受到接近8%的高抵押贷款利率的拖累,美国房地产市场的销售已经缓慢得像是蜗牛在爬行一样。买家买不起,卖家不愿意出售,可用房屋数量仍处于危险的低水平。这种短缺导致房价再次上涨,迫使许多潜在买家搁置他们的美国梦。

穆迪分析公司的首席经济学家马克・赞迪(Mark Zandi)表示,房地产市场已经非常疲软,而且不会快速发展,情况不会变得更好,但也不会变得更糟,因为它已经不能变得更糟了!

由于可供购买的房屋不多,今年房屋销售大幅的下降。大多数卖家也是买家,因此他们不想放弃在疫情期间获得的超低抵押贷款利率,惧怕用更高的利率购买新房。因此,多数屋主会保持原状,直到利率下降。这加剧了房屋库存的危机,使房价居高不下,并导致买家争夺有限的待售住宅,引发竞购战和不断走高的房价。

预测抵押贷款利率

根据房地美的数据,截至10月12日当周,30年期固定利率贷款平均抵押贷款利率为7.57%。一年前同期是6.66%,两年前才2.99%。因为利率的大幅增长,如今的每月抵押贷款还款,比两年前高出大约是90%。

讽刺的是,高抵押贷款利率和房价是联准会试图压低房价的结果。自去年以来,联准会一直在提高短期利率,希望平息通涨。一般来说,抵押贷款利率的变动方向,与联准会的短期利率的变动方向相同。因此,当联准会升息时,抵押贷款利率通常也会上升。

目前,我们还不清楚联准会是否已经完成紧缩政策,抵押贷款利率何时会出现下降?如果从刚刚发布的9月份就业数据来看,就业人数增加33.6万个,约为预期的两倍之多。除此之外,对7月和8月预估的修正总共增加了119,000个就业机会。显示就业市场十分热络,这样一来联准会就更不可能降息了,11月1日的议息会议,如果没有进一步升息,已经算是万幸,假如继续升息,抵押贷款利率很可能下一步就是破8%了!

美国房地产 今年Q4惨了!无情的抵押贷款利率|高傲的房价|冷酷的库存量|今天谁还在买房?【美国地产热点】第134集

之前,许多经济学家都曾预测,今年秋季抵押贷款利率将维持在7%附近,但最近几周却出现飙升。Realtor.com的首席经济学家丹尼尔・海尔(Danielle Hale)也说了,“我们确实预计抵押贷款利率会下降,但确定具体时间很困难,今年秋天可能不会发生。可能会在今年晚些时候,甚至是明年了。”

另一位专家,全国住宅建筑商协会的首席经济学家罗伯特・迪茨(Robert Dietz)认为,到明年年底,利率才可能会降到6%左右,而且现在可能已接近抵押贷款利率的峰值。

好消息是,一旦联准会完成对抗通胀的任务,抵押贷款利率则可能会下降。如果经济因升息而陷入衰退,联准会就可能会停止升息,甚至开始降息。但是,这并不意味着购屋者近期应该期待较低的利率。专家认为,目前预计利率将会维持稳定,即使升息,抵押贷款利率也不会大幅上涨。

预测房价

经济学家罗伯特・迪茨,在谈到秋季房地产市场时表示,房地产市场将变得困难且充满挑战,那些没有被高价淘汰的购房者,面临的选择很有限。

对买家还是有好消息。新屋销售今年以来一直很强劲。此外,从过去来看,秋季购房的竞争较少,有孩子上学的家庭普遍已经搬家,许多租屋者也已经续签了租约,表示暂时有大部分人不会再移动。这个机会会给还想要在秋季买房的民众,一个喘息的空间。

至于,秋季房价的走向会如何?专家认为,现在的房价实在太高了,买家的负担能力比2006年次贷危机时还糟糕,所幸是,屋主的还款情况良好,贷款的违约率仍然在历史低点。换句话说,要等到跳楼价应该是没有希望了。不过,穆迪分析预测,今年秋天价格会出现一些下跌,但幅度不会太大,并预计明年这个时候价格将下跌几个百分点,与大衰退时期,价格下跌30%的情况完全不同了。

高盛集团的总经理罗杰・阿什沃斯(Roger Ashworth),近期表示,从收入水平、贷款支出比例来看,住房负担能力已超出2006年的水平。不过,值得庆幸的是,现在的房地产市场并不像上一次的房地产末日。美国银行(Bank of America)的经济学家认为,今天的美国房地产市场,更像是1980年代的情况。

当时的联准会主席保罗・沃尔克((Paul Volcker)将短期利率提高到18%,同时抵押贷款利率也高得吓人,但是房价中位数,从1979年8月的64,700美元,到了1981年第二季升至69,400美元。当时同样没有过剩的房地产开发,但是却有婴儿潮一代的人口红利,而今天我们有千禧一代的人口红利在支撑着。

有鉴于现在房价过高、利率太高、销售量低迷,以及房市库存量稍有提升。10月8日,Redfin统计的数据显示,降低房价的卖家增加到6.8%,比去年同期增加0.2个百分点,这是今年以来最高的增长,显示有更多的卖家愿意降价。

库存量是否增加?

不过,买家千万不可以掉以轻心,从数据看来,房市还是相当紧张,销售中位天数32天、销售价格比要价还是高达99.3%,库存供应量只有3.2个月。可喜的是,新增可销售房屋出现去年7月以来的最小降幅;可销售数量虽然同比还是下降14%,但是,已经是过去4个月以来最小的跌幅。

总结来看,库存有增加情况,但是销售速度并不慢,卖家有放下一些姿态,愿意降价,不过销售价,还是非常非常接近要价。经济学家丹尼尔・海尔认为,房价将大幅横盘整理,并保持在目前的水平。同时,房地产数据公司CoreLogic 首席经济学家则预计,与去年相比,价格将出现个位数的小幅上涨。高盛则认为,到今年年底,将看到房价上涨1.8%,到2024年底将上涨3.5%。

新房建设成市场一大亮点

另外,由于二手房市场上的房源太少,买家越来越多地转向新建房产。根据NAHB的数据,7月份,近三分之一的待售房屋是新建房屋。从历史上看,新房仅占市场的10%至15%左右。

新房房价与二手房房价之间的差距也有所缩小。根据政府数据和全美房地产经纪人协会的最新数据,8月份新房的中位数价格为430,300美元,二手房价格为407,100美元,两者仅相差两万三千美元。

今天谁还在买房子?

那麽,到底现在市场上还有哪些人愿意买房呢?就是那些必须搬家的人,我们俗称是刚需买房者。有些人由于家庭或职业原因而不得不搬家。他们也可能即将迎来新生儿,或年迈的父母或成年子女搬来与他们一起同住,因此需要额外的空间。

此外,离婚或死亡,也会促使搬家。还有,希望从昂贵的城市,搬到便宜的城市的人,也正在寻找住房。当然,还有少部分的投资者,他们还是不会放弃买房。除此之外,如果在购房上还有时间弹性的人,应该都会继续等待。

结语

最后,我们来总结今天谈到的几个预测,首先,抵押贷款利率预计将维持在目前的高位,但随着继续升息,突破8%也不是不可能的事。第二,房价到年底还是可能微幅上涨,少数的卖家或许因为销售低迷会给出一些优惠,这是买家的机会。第三,新房在市场上的比例会越来越多,新旧房的价格差距逐渐缩小,开发商继续藉由降低利率对买家招手。第四,因为销售低迷,和季节性放缓,库存会出现些微增加。第五,如果你不是刚需买家,请等待更好的买房时机,大体情况来看,现在的购房成本实在太高了。◇

责任编辑:李曜宇

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