【大纪元2023年11月20日讯】上一期的视频中我们谈到美国新房的最新建筑需求,很受到大家的关注,看来市场上注意新房的人确实是越来越多。而且,根据最新的房地产报告,买家比以往更有钱!这倒底是怎么一回事?这一次的文章中我会再和大家分享美国新房的消息、最新的房地产报告,也会介绍大家到哪找新房更方便。
现在美国缺房的情况,在不同的调查数据中都显示,全美需要再兴建数百万套房产。为了解决住房危机,美国联邦政府和多个州政府也正在推出不同的方案,满足庞大的住房需求。
白宫住房供应行动
10月27日,白宫发出新闻稿,支持将高空置率的商业建筑改建为住宅用途,包括透过新的融资、技术援助和出售联邦政府所属的建筑,用这不同的方式来创造美国急需的经济适用房,而且推动具有节能、靠近交通地点和良好就业的住房建设。
美国总统拜登的这个住房行动,称之为“白宫住房供应行动计划(White House Housing Supply Action Plan)”,计划的重点是为开发商提供资金援助,其中一个是美国交通部(DOT)提供350亿美元的贷款总额,让开发商获得比市场低的利率。那为何是交通部来提供资金呢?
拜登撒钱 开发商快来申请
因为这个项目是希望开发商在交通据点周边提供新的住房,或是把商业建筑改建为住宅使用,在增加住宅的同时,为公共交通提高使用率,是一个一石二鸟的计划。不过该项目,目前使用率还很低,所以交通部的项目主管丹・斯克尼德(Dan Schned)还特别向开发商们喊话,快来申请:补贴贷款的利率,大约只有5%,贷款期为35年,建设后可延期5年还款。
另外,美国住房与城市发展部(HUD)也提供100亿美元,帮助社区增加住房供应,或者是改建商业建筑,把它变成住宅单位或是混合用途。还有,美国总务管理局(GSA)也扩大“好邻居计划(Good Neighbor Program)”,计划把一些联邦政府的房产,重新开发为住宅用途。
总之,拜登总统的住房供应计划有很多细项,而且关于商业建筑转换成住宅单位,还有一个大好处是,不管是低利率贷款、贷款担保、资金援助或是税收优惠,根据每个计划的要求,这些计划可以合并使用,并不是只能申请一项。因此,开发商可以把多项优惠一起使用,提高改造专案的可行性。例如,建设节能住宅,就能同时享有节能住宅税收的抵免。
拜登再撒钱助建商盖房 数百亿援助快来拿!建筑商信心低落 买家好机会!现在买房的人都很有钱吗?这里找新房超方便【美国地产热点】第138集
建筑商信心下降 买家获利
其实,在今年10月份的建筑商信心(Housing Market Index)报告中,建筑商对市场的信心已经跌至今年一月以来的最低水平,对新建单户住宅市场的信心较9月份下调了4个百分点,至40%的水平,不过这比去年同期提高了两个百分点。事实上,今年的建筑商信心是逐月上升,只不过9月底到11月中旬,抵押贷款利率实在上涨得太过惊人,导致买家数量出现锐减,使得开发商头顶一片愁云惨雾!
不过,反过来说,建筑商、开发商的担忧,反而对买房者是一件好事。怎么说呢?根据全美住宅建筑商协会(NAHB)的说法,许多建筑商已采取降价,进行买房促销。10月份,有三成二的建筑商报告价格下降。这是去年12月以来的最高水平,平均价格折扣约为6%。
同时,10月份有六成二的建商,提供了各种形式的销售奖励措施,高于前一个月的五成九。这些措施都是想要为买家提高他们的负担能力,让他们不要被高得吓死人的利率踢出市场!
而且,全美住宅建筑商协会认为,现在美国需要加速建设新房,才能缓解住房危机,也才能帮助通货膨胀率下降,否则缺房状态下,房价很难得到缓解,这样就会让通胀维持在一定的高位,无法达到联准会希望的2%通胀率。
买家年收入达到历史新高
根据全美房地产经纪人协会(NAR)最新的“2023年房屋买家和卖家概况报告”指出,随着房价和抵押贷款利率的上涨,典型的购买全美中位数房价的购屋者的家庭年收入,攀升至107,000美元的历史新高!房地产经纪人协会追踪了2022年7月,到2023年6月的交易,发现这个期间的购房者的年收入出奇的高,前一年的家庭年收入是88,000美元,相差一年竟然跃升了百分之21.6!
房地产经纪人协会的经济学家分析,这是因为利率和房价,把较低收入的人群挤出市场,才使得购屋者的家庭收入增加了近两万美元,是记录中第二次突破六位数。残酷的事实是:只有更有钱的买家,才能在激烈的房地产市场中存活下来。
当前买家的背景
报告中还指出,首次购屋者占所有购屋者的三成二,高于去年26%的历史低点。从1981年以来,首次购屋者平均有三成八的比例。
现在的首购族正在非常努力的进到市场去买房。据调查首购族的年收,比去年的首购族高出近两万五千美元,而且更多人是利用各种金融资产去买房。
买房者的家庭组成也有很大的变化,今年的购房者有七成是家中都没有18岁以下的孩子。这个比例创下历史新高。有孩子需要扶养的家庭,很可能更不容易在目前的市场中生存,所以纷纷放弃买房。买家中也只有五成九的人是夫妻,是自2010年以来的最低比例。
还有,近期买家的搬家中位数距离为20英里。这比去年的50英里下降不少,接近之前15英里的标准,显见疫情以来的大搬迁模式已经逐渐过去。同样,虽然郊区买房有所回升,2023年报告中为四成七,高于2022年的三成九,但是仍低于2017年至2021年的水平,当时超过一半的比例是购买郊区房。
同时,小城镇和农村地区,仍然比去年同期更受欢迎。这个原因我想还是跟房价有关,今年以来中西部的城镇,都特别受到欢迎,涨价最大的都是这些小城镇,反而不是典型的大城市,也不是疫情以来受到追捧的高发展型城市。
至于说买家的财务部分,八成的买家为融资买房,略高于去年的七成八,但仍低于两年前的八成七。首次购屋者的典型首付为8%,算是历年来较高的水平。再次购买的典型首付款为19%,也是历年来的高水平。
买家们为了高房价的首付款,今年增加了对金融资产的依赖,包括出售股票或债券(11%),或使用401k(9%)、IRA(2%)和出售加密货币(2%)等等,否则难以单靠存款或薪资支付头期款。
反过来看房屋卖家,报告中说,典型的房屋卖家年龄为60岁,这与去年的报告相同。而且,卖家通常已经居住了10年以上。他们通常会搬迁到离家人和朋友更近的地方,或者由于新婚、离婚或孩子的出生,而想要换一间房子。总之,没有必要的话,多数屋主们不想以更高的利率购买房子。这样导致待售房屋的数量一直非常低迷。
找新房的新方法
最后,我们再回来谈谈新房。开头说要给大家介绍一个查找新房的方式,这个方式是房地产网站Redfin推出的。他们发觉现在市场上有三分之一的待售房屋是属于新房,比以往任何时候都要高。所以,Redfin现在与另一家房地产网站Zillow合作,目前在线的新房清单,遍布全美共有二十万个左右,可以帮助买家查看新房、新社区的详细资讯,可以发现附近有没有公园、零售店和餐馆,而且还能查看,哪些房屋目前可供出售、哪些房屋已接近完工、哪些是可建造的计划。
假如看到有兴趣的新房,买家可以直接和建筑商提出问题或安排参观。每个新房页面,都提供建筑商的网站、联络方式,以及销售中心位置和营业时间的直接连结。
具体的操作方式,你只要在Redfin的搜索位置上键入你要的地区,就可以发现该地区的地图上可能有部分蓝色标签,点击后会变成红色,便可查看其中的新房信息,喜欢的买家就可以联系参观,或是直接联络开发商询问,操作非常简单。
建筑商能提供你的优惠有哪些?
住宅建筑商泰勒・莫里森(Taylor Morrison)的首席营运长埃里克・霍瑟(Erik Heuser)说,越来越多的买家正在考虑购买新建房屋。霍瑟表示,通常情况下,新房子约占全美房屋销售总量的12%至13%,但如今这个比例已超过两成五。
住宅建筑商所能提供的,实际上是4种优惠工具:第1种是过户成本援助;第2种是临时利率下调;第3是永久性的利率购买,不过这有较高的前期成本,但在贷款期间,买家能享受较低的利率;第4种,对正在建设的房屋延长锁定利率,也就是说,如果在利率比较低的时候,买家可以在较长的时间内锁住利率,以防利率再次飙升。当然也有建筑商提供价降优惠,或这是其它种类的优惠。
买新房需不需要经纪人?
还有一个买新房可能获得更大优惠的方式。虽然买新房不需要买方经纪人,不过有时买新房找经纪人会更具优势,而且建筑商并不会因为你没有找经纪人,就把经纪人佣金折让给买家。经常和建筑商打交道的经纪人,会更清楚建筑商的底线,懂得如何跟建筑商拿到更多优惠。有兴趣买家,不妨可以试试看。◇
责任编辑:李曜宇