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土地資產比 決定房產增值空間的關鍵

土地資產比就是土地價值佔整個資產的比例。比如,花100萬元購買一棟房產,土地價值50萬,那麼其土地資產比就是50%。(簡沐/大紀元)

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【大紀元2019年08月04日訊】(大紀元記者張妮澳洲悉尼編譯報導)很多投資者可能不太了解土地資產比在評估投資房產中的重要性。房產諮詢公司Property Planning Australia創始人和總經理David Johnston最近譔文詳細介紹了土地資產比的知識。

據澳洲Domain房地產網消息,土地資產比就是土地價值佔整個資產的比例。比如,花100萬元購買一棟房產,土地價值50萬,那麼其土地資產比就是50%。

因為房子本身總是會折舊而減值,房產增值的主要推動因素是土地的增值,因此選購投資房產時考量房產的土地資產比很重要。

如何確定土地資產比

首先確定土地價值。最好的辦法是知道整個區域每平方米平均土地價值,然後乘以房產的土地面積。

本地經紀人一般都比較了解所在區域的平均地價,甚至可以細化到某些街區、特定房產的地價。

另一個辦法是找一塊本地區近期成交的空地,用成交價除以其面積,得到每平方米地價。

得到土地價值後,除以房產標價就得到了土地資產比。

理想的土地資產比

從投資角度看,土地資產比為70%比較理想,最低不宜低於50%。這樣可確保至少一半的資產有增值空間。

比如,一棟100萬元的房產,土地價值在70萬元左右,房產價值30萬元,這樣的價值比例就不錯。

如果考慮翻新的話,那選購時土地價值比要更高一些,因為裝修會增加房產價值而降低土地價值比。

翻新買家應估計當前土地價值、房產價值與翻新後的房產價值。這樣才能決定預期的土地資產比,避免過度開支,這是在翻新和小房產項目中經常出現的問題。切記,翻新不會增加土地價值。

人們容易感性地聚焦在房產上而忽略了土地的價值。成功的投資決定應避免這個問題。

聚焦土地資產比有助於去除或降低對房產、一些配件的情感和牽掛,有時買家會陷入房產的細節如廚房、浴室、地磚,甚至一幅牆紙而忽略了更重要的因素。

但是,這是否意味著投資者買一塊空地更好呢?

一般來說不是的。因為空地沒有租金收入,投資者也得不到負扣稅補貼,而且空地通常缺乏能夠推動土地增值的有利因素,再者好的地段也鮮有空地。

何種房產有高土地資產比?

土地面積大、老房子或者位於高端地價區的房產有較高的土地資產比。

在這些因素中,後者是最佳的選擇,意味著投資者可以買到高土地資產比的小塊土地房產。中心城區一般是老城區、老房子也多,甚至有文物古宅,單位地價較高。比起新建的房產,這些房產一般有較高的土地資產比。

因此,Johnston認為老房子是更好的選擇,買歷史古房最好,當然這超出很多投資者的預算。這些房子位於黃金地段,不會被推到重建,有很高的土地資產比。

高土地資產比房子的缺點?

凡事都有兩面性,高土地資產比的房子也不可能沒有任何風險。

比如,租金可能較低。因為很多租房者喜歡新房。

另外,老房子維護費用較高。因此買舊房前進行蟲害檢查很重要。

政府允許投資者在40年間申報折舊抵扣,因此老房子也意味著可申報的折舊抵扣較少。

不過,要知道稅務抵扣最多也就是1元拿回48分,而且在出售時,申報的折舊費還要付資本增值稅——這是很多投資者不知道的。

總之,在選購投資房產時,把土地資產比作為綜合考慮的因素之一是明智的做法。

責任編輯:簡沐

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