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在新西蘭建新房划算嗎?專家如是說

新西蘭在建新房。(李心然/大紀元)

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【大紀元2019年08月22日訊】(大紀元記者李蓓報導)你可能正想為自己建套新房養老,或者為自己年輕的家庭建造第一套房,或者乾脆就是想要建房投資,而正好家裡的花園可以再分割,所以自己設計建造新房,就成了一個不錯的選擇。

但我們經常會被告知,在新西蘭的建新房比在其它國家更貴,要求也更繁瑣,真實情況是這樣嗎?讓我們來聽聽專家怎麼說。

新西蘭新房造價是澳洲的兩倍

New Ground Capital公司的聯合創始人兼董事總經理羅伊·湯普森(Roy Thompson)證實,他最近去了墨爾本的一個住房/家庭展示會,他發現,在澳大利亞建造新房,每平方米的成本大約只有1000新西蘭元,相比之下,新西蘭的每平方米住房造價,高達2000元或者更高,超過澳大利亞兩倍。

湯普森說,新西蘭兩倍於澳大利亞的住房造價,“似乎是徹底地反駁了這樣一種觀點,就是新西蘭的土地成本和市政府的合規成本,是住房造價高的關鍵問題。”他認為關鍵問題是建築材料的成本。

「澳大利亞的Henley Homes為買家提供一種建築面積高達382平方米的住房設計,包括人工、建築材料和利潤在內的總建築成本,為36萬900澳元。」

Henley Homes公司提供的另一個設計,是建築面積為274平方米的四居室住宅,兩層或多層,建築成本只有27萬6900澳元(合28萬9693新西蘭元)。

湯普森說,新西蘭最大的房屋建築商出售的類似的房屋,建築成本約為55萬元,約合每平方米造價2000元。

按照QV Costbuilder的數據,2018年在新西蘭,建築面積為150平方米的三臥室或四臥室房屋的平均建築成本——比上面所說的澳大利亞的274平米的住房要小得多——在奧克蘭為31萬315元,基督城為31萬1250元,達尼丁為28萬2190元,懷卡托為28萬9690元,惠靈頓為28萬5940元。

新西蘭各個主要中心的新房建築成本,在過去10年中增長了30%以上,其中奧克蘭增長最快。

在同一個10年中,土地價格飆升了50%,勞動力成本上漲了17%,石膏板、水泥和混凝土產品的通貨膨脹率則保持在13%的水平,與此同時,房價上漲了57%。

建築材料成本高

湯普森表示,新西蘭為了符合抗震強度的住房設計和建造,成本都比澳大利亞高,由Branz運行的一個方案,顯示了一個建築產品或系統,是否符合建築規範的要求。「新西蘭的房屋和公寓需要更長的時間來設計、獲得許可和建造。」

湯普森說,由於新西蘭建築研究協會(Branz)認證的成本很高,所以新西蘭對於替代建築材料的創新很少。澳大利亞的產品質量往往更好。

湯普森說,建築材料競爭的另一個障礙,是產品製造商通常提供建築材料回扣計劃,以激勵建築商和行業從業人員使用其產品。

不過,建築用品公司ITM和BuildLink的創始人凱文·馬瑞維奇(Kevin Marevich)認為,回扣有助於建立關係、認可有價值的客戶並可以加強市場競爭。

馬瑞維奇說,比較塔斯曼海兩邊的新西蘭和澳大利亞,這很困難,因為兩國的人口規模、建築規模和類型、以及地理條件等都不同。

大家似乎都在批評新西蘭最大建築公司Fletcher Building對石膏板的市場主導地位,但馬瑞維奇表示,石膏板只佔整體材料成本的相對較小的一部分。

「雖然有其它替代產品可以選擇,但是建造一套房屋的總體成本,也只節省幾百元而已。」並且替代產品目前仍然存在風險,還可能延遲已經建造好的住房的合規簽字。

「我們是一個人口不到五百萬的國家,地理狀況很差,合規成本也高得離譜。所以沒有簡單的答案,」馬瑞維奇說。

建築規範使成本上升

Mike Greer Homes建築公司的創始人邁克·格里爾(Mike Greer)表示,除了土地成本對於開發商和房主來說,是一筆巨大的開支之外,「下一個最大的成本,則來自於我們的建築規範,因為它要求建築材料要過度工程化(性能過剩)。而澳大利亞的要求則更輕巧一些,就連他們的鋁制窗戶也會更輕一些,他們使用的房屋的木框架和包層也都更輕便。」

「雖然我們可以通過使用工廠的預製產品,來獲得更便宜的房屋造價,但我們新西蘭的建築規範,是為在現場建造房屋而設計的。」並不適合預製產品。

Mike Greer建築公司建造的房屋面積一般約為160平方米,他們最大的市場在奧克蘭和基督城。

格里爾認為,與澳大利亞相比,建築合規性是新西蘭建房業發展的一個巨大障礙,中央政府需要承擔責任保險,而不是由地區或市政府來承擔。

在今年3月發布的由建築營銷服務公司所做的一個調查發現,建築規範是新西蘭建築行業的首要問題。有500位建築商、行業從業者、建築師、設計師和繪圖員參加了調查。

大約80%的受訪者表示,建築行業面臨的關鍵問題是建築規範,它是審批和導致建房延誤的最大障礙。

在建房成本問題上,70%的受訪者表示,關鍵問題是降低建築材料的成本,69%的受訪者表示,審批和批准程序需要重新審查。

使用預製產品會降低造價?

AUT的建築管理副教授約翰·圖基(John Tookey)說,預製產品有助於降低建房成本,但新西蘭有太多的人期望個性化的定制住房。

「目前大多數新房批准的是四到五臥室住房,而我們需要的是更多的兩、三間臥室的經濟房,所以我們需要認真考慮使用預製產品來建房。」

圖基說,當地的建築商和開發商都是從海外採購預製產品,從而可以以較低的價格、大批量地交付,但他們不太願意接受責任和服務保證,因為這也需要花錢。

但有些預製產品存在質量問題,「在過去的幾年裡,我們已經多次看到不良的佈線、管道和石膏板的情況。雖然說在這一點上,進口商負有責任,但總的來說,這是一種風險遊戲,」圖基說。

NZIER的高級經濟學家邁克爾·必令(Michael Bealing)相信,土地和基礎設施成本佔建房成本的32%,建築材料成本佔20%,各種費用和稅收約佔16%。

德勤(Deloitte)公司的研究員琳達·米德(Linda Meade)表示,澳大利亞建造的房屋更加標準化、商品及服務稅也更低,並且對地震、火災和外牆的要求也更少,所以總的建房成本更低。

「這就解釋了澳大利亞和新西蘭建房成本的差異。新西蘭用的石膏板,與澳大利亞用的石膏板是不同的產品。在新西蘭,它被用作建築規範合規牆的支撐組件。而在澳大利亞則沒有這樣的要求。 」

「由於新西蘭的地震要求,進入混凝土板的鋼筋數量也明顯地更多,」米德說。

木材是最大的單一材料成本,約佔房屋總成本的8%,其它大部分原材料,約佔總成本的4%,只佔木材的一半。

影響新房造價的因素很多

根據Branz的說法,建房價格受到很多因素的影響,可以根據房屋形狀而變化很大,一般情況下,L形比H形更簡單,因此成本相對要低。

一般情況下,建築商會為一套基本的、開放式四臥室、200平方米的房屋定價,並會給出更高規格產品的成本。

比如,從標準的廚房檯面升級到花崗岩檯面,成本將從2600元升至4400元,將丙烯酸淋浴升級為瓷磚步入式淋浴間,成本將從1800元升至3000元,房屋從矩形變為L形將提升設計成本,花費將從3000元升至18,500元。

房地產研究員Hugh Pavletich認為,經濟適用房應該是家庭收入中位數的3倍,而不是目前的3倍,與土地相比,建築材料成本只佔總成本的一小部分。

責任編輯:上官翎

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