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舊金山灣區房地產

舊金山灣區 三十年房市週期分析(2)

每個時期都有不同的貪婪與非理性增長

舊金山灣區房地產的漲跌都與全美、國際大事件聯繫。(Shutterstock)
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【大紀元2020年04月28日訊】編譯:艾薇・大紀元
過去30年舊金山灣區房地產市場週期,呈現平滑上下波動,暫時性的上升或下降。如同圖一,顯示了每一個房價轉折點的百分比變化。有趣的是,不管房市週期處於什麼階段,上升或下降,只要它還在進行,人們就認為這會持續下去。

前篇:舊金山灣區 三十年房市週期分析(1)

圖一:舊金山灣區房價漲跌週期曲線。

但事實證明,上升週期最後會停止。一直以來,住房是一項可怕的投資,當市場轉跌時,房價可能好幾年間不會復甦,甚至像那位諾貝爾經濟學獲獎者在2012年所說的那樣,在我們有生之年市場都不會恢復。

但是經濟在發展,人口在增加,人們開始組建家庭,通貨膨脹多年來不斷加劇,那些想擁有自己房子的人,其需求被抑制。80年代初、90年代中期和2102年,各經歷了大約4年的衰退性住房市場後,這種被壓抑的需求又回來了,房價就會開始上漲。

週期的本質

週期的本質是不斷地運動。尤其在非理性的預期增長、失控的貪婪、犯罪行為或三者兼有,它們通常是導致房地產泡沫的原因。諸如垃圾債券,歇斯底里的股市,難以維持的債務水平,企業龐氏騙局的心態,放棄合理的風險評估,欺騙的金融工程等等,這些都可以把泡沫吹得更大更撐。然後等待一個觸發事件,泡沫就會破裂。人類似乎完全無法或不願意,吸取過去市場週期的教訓。

2008年金融危機的崩盤確實不正常,其規模比大蕭條時期以來的任何一次衰退都要大得多。2005年到2007年的泡沫是由購房和難以負擔的債務額,達到驚人水平的再融資促成的。此外,掠奪性的借貸做法,承諾不斷升值,承保標準急劇下降,然後再加上享樂、貪婪、華爾街的荒謬說詞和自欺欺人的信用評級機構,這一切都推動了泡沫的形成。

數以百萬計的人們來到他們永遠買不起房子的年代,整個金融體系處於腐爛的狀態。在1990年代早期和2000年代早期的市場調整中,灣區房價的跌幅在10%到11%之間,這已經很糟糕了。更壞的情況是,2008年到2011年,房價跌幅20%到60%之間。

在考慮下一次調整時,這是重要的參考情境。這不一定是毀滅性的崩潰,這更像是一些空氣從超壓的輪胎中排出,而不是快速行駛在高速公路上爆裂。這取決於許多不同的因素。

本次的復甦與之前的復甦

在圖二的金色柱狀圖標出了,從復甦開始到週期峰值的升值百分比。我們現在這一個週期除外,因為尚未定義峰值和時間。根據發生的市場調整,紅色柱狀圖描繪了從那些峰值下降的百分比。請注意,市場升值和下降可能因不同的縣、社區和街區而有很大的差異。

圖二:舊金山灣區房市週期峰值與谷底百分比柱狀圖。

在過去的30多年中,從復甦開始到泡沫破滅的時間為5至7年。泡沫破裂後的市場衰退或低迷時期通常持續約3至4年。除了2001年互聯網泡沫和911危機的下跌是短暫的。一般而言,在新的復甦開始後約2-3年內,將重新達到先前的峰值,即處於先前泡沫高度的峰值。在低迷的年代,通貨膨脹也有所恢復。

在當前的復甦中,那些受到次貸危機打擊最嚴重的房屋,通常是在較不富裕的社區中,房價都是偏低的,經歷了迄今為止最大的泡沫和最大的崩潰,現在開始迅速升值,並且剛剛開始回到以前的峰值。但是,房價較高的社區,例如舊金山縣、馬林縣(Marin)、聖馬刁縣(San Mateo)和中康特拉科斯塔縣(Central Contra Costa)(Diablo Valley和Lamorinda)等地區,早已遠遠超過了之前的峰值。

灣區房市是個好投資

不過,這並不意味著近期的時間點能反映出住房市場週期中的某些自然規律,也不意味著可以依靠它們來預測未來。因為很多因素可能都會影響房地產市場,比如當地、國家和國際的經濟,政治和自然事件等,這些因素都無法準確預測。

可以這麼說,只要不在市場下降週期內賣房,灣區房市一直都是一項不錯的投資。有幾個客觀條件容許我們長期持有房地產,比如利率下降時再融資,優惠的稅收,逐步還清式的抵押貸款,抗通膨和長期升值的趨勢。克服市場週期的最佳方法是購買較長期的住房,可以輕鬆負擔每月的費用,最好使用長期的固定利率貸款。

下面的2張圖表跟蹤了舊金山灣區5個縣的S&P Case-Shiller房屋價格指數,基準點所指的是房屋價值在2000年1月的百分比。2000年1月在趨勢線上等於100,例如66意味著價格比2000年1月的價格低34%, 250表示價格高出150%。

1983至1995的起落

在圖三中,美國剛剛走出70年代後期,80代初的衰退,特徵是可怕的通貨膨脹,停滯的經濟,和難以置信的高利率——高達18%。隨著經濟的復甦,住房市場開始升值,而這種房價的波動在十年間大幅加速。六年多的時間,市場升值了約100%。最後,八十年代末「貪婪是美好的」這種非理性繁榮,充斥著垃圾債券、股市騙局、儲蓄與貸款危機,加上1989年灣區的地震結束了這一切。

圖三:舊金山灣區房市1983年至1995年經過:繁榮、衰落、停滯。

經濟衰退到來,使房價下跌約11%,銷售量驟降,市場在4至5年內基本持平。儘管如此,即使在下跌之後,房屋價值仍比1984年開始繁榮時高出70%。

1996年至今的週期

圖四:舊金山灣區房市1996年至今經過:繁榮、泡沫、復甦。

1996年至今這個週期看起來相似,但時間延長了。在經歷了多年衰退之後,1996年開始,市場突然升值並持續增長,直到2001年的互聯網泡沫破滅,和2001年的911襲擊,造成了市場的暫時下降,高價位的房屋和康斗短期下跌了10%。然後,市場進入次級抵押貸款和再融資的瘋狂,貸款承銷標準的下降,抵押資產證券化,以及房地產價格永不下降的說法,加劇了房地產泡沫

總體而言,從1996年到2006/2008年,市場經歷了驚人的升值期。從2006年到2008年初,不同地區的價格在這個時段裡達到峰值。2008年9月,爆發金融危機

這時在全美範圍內,房屋價值通常下降20%至60%,具體取決於該地區房市體質,以及受止贖房屋影響的嚴重程度。舊金山大部分地區,止贖房屋的數量相對較少,只有15%至25%的下跌。最不富裕的地區受到銷售下降和價格下跌的打擊最大。最富裕的區域通常受影響最小。隨後,市場保持穩定約4年,儘管有一些短期波動。鑒於新一波高科技的帶動,經濟快速復甦,2011年中期,灣區房市的供給與需求開始發生重大變化,從而在2012年市場再次進入復甦週期。#(待續)
原文出處:Haven Group SF

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本文刊載於舊金山4月25日地產版

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責任編輯:李曜宇

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